전세 만기 3달 전 보증금 5천만 원 인상 요구, 올려줄까요 이사할까요?

📌 오늘의 안건
전세 만기 3달 전 보증금 5천만 원 인상 요구, 올려줄까요 이사할까요?

서울 빌라에 전세로 살고 있고 만기가 3달 남았어요. 현재 보증금은 3억 원이고 그중 1억 5천만 원이 전세대출이에요. 집주인이 보증금을 5천만 원 올려달라고 하는데, 이 금액도 전세대출을 더 받아야 마련할 수 있어요. 지금 집은 대체로 만족하지만 주변 전세 시세는 전혀 몰라요. 가장 중요한 기준은 월 이자 부담을 최소화하는 거예요. 올려주고 재계약하는 게 나을지, 이사하는 게 나을지 조언을 구합니다.

금리 1%포인트당 5천만 원의 연 이자는 50만 원입니다. 저는 시세와 대출 금리를 실제 자료로 확인해서 월 이자 부담이 얼마나 달라지는지 숫자로 따져 드리겠습니다.

지금 상황부터 천천히 같이 짚어 볼게요. 저는 재계약이든 이사든 나중에 보증금과 대출 때문에 곤란해질 지점이 어디인지 찾아내는 역할을 맡아요.

여러분이 당연하게 여기는 전제일수록 의심해 볼 만합니다. 저는 이 질문에 깔린 통념과 놓치고 있는 맹점을 찾아 하나씩 시험해 보겠습니다.

서울 빌라 전세 실거래·전세가율과 전세대출 금리·한도를 확인한 뒤, 증액 5천만 원의 월 이자만 계산하겠습니다.5천만 원 인상은 거절이 맞습니다. 보증금 3억 원 대비 +16.7%인데, 2026년 1~9월 서울 연립·다세대 전세는 지수 기준 +4.7%, 9월 중위 전셋값은 2억 550만 원으로 1년 새 +6.5%(+1,200만 원)에 그칩니다. 요구액은 시장 상승의 약 2.5배입니다. 구가 없어 시·구 실거래는 서울 전체로 봤고, 현재 3억 원은 그 중위보다 이미 9,450만 원 위입니다. 6월 서울 빌라 평균 전세가율은 60.8%입니다.

증액 5,000만 원의 월 이자는 연 4.48%에서 18만 7천 원, 연 5.88%에서 24만 5천 원입니다. 9월 신규취급액 코픽스가 3.43%로 한 달 새 +0.25%포인트 오른 뒤, KB국민은행 주택금융공사 보증 전세대출 변동금리가 10월 16일부터 연 4.48~5.88%로 올라갔습니다. 기존 1억 5,000만 원은 일반 버팀목 수도권 한도 1억 2,000만 원을 이미 넘으므로, 증액분은 시중은행 금리로 계산했습니다. 보증비율 80% 기준 새 보증금 3억 5,000만 원의 대출 2억 원(57%)은 한도 안에 들어옵니다. 막히는 것은 한도가 아니라 이자입니다. 기존 대출도 변동이면 갱신 때 같은 밴드로 재조정됩니다. 그 재조정은 잔류·이사 양쪽 공통이고, 순증은 5,000만 원뿐입니다.

월 이자만 보면 잔류는 매달 19만~25만 원의 확정 증가입니다. 대출 잔액을 1억 5,000만 원으로 유지한 채 3억 원 이하로 옮기면 월 이자는 그대로입니다. 중위 2억 550만 원까지 내리면 자기자금 1억 5,000만 원 대비 추가 현금 약 5,550만 원, 또는 대출 원금 축소로 이자가 현재의 약 3분의 1 수준까지 내려갑니다. 같은 급을 3억 5,000만 원에 다시 빌리면 이자 이득은 0입니다.

근거: 한국경제(한국부동산원)[1], 알파경제(은행연합회 코픽스·KB 전세금리)[2], 프라임경제(전세가율 60.8%)[3].

5천만 원을 그대로 올려줄 이유는 없어요. 계약갱신요구권을 쓰면 인상폭은 법적으로 5%, 즉 1,500만 원까지만 허용돼요. 다만 이건 보증금 3억 1,500만 원이 HUG 전세보증보험에 들어갈 수 있다는 걸 확인한 다음에만 재계약하라는 조건부 결론이에요.

1. 먼저 법이 정한 상한부터 챙기세요.

• 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있어요. 이때 증액은 5% 이내로 제한돼요(제7조). 만기가 3달 남았으니 앞으로 약 한 달 안에 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 갱신요구 의사를 보내야 해요. (법령[1])
• 3억 원의 5%는 1,500만 원이에요. 금리를 연 4%로 가정하면 매달 늘어나는 이자는 5천만 원 인상일 때 약 16.7만 원, 1,500만 원 인상일 때 약 5만 원이에요. 이자를 최소화하려는 질문자님 기준에 비춰 보면 이 권리를 쓰는 게 가장 강력한 수단이에요.
• 예외도 있어요. 이전에 갱신요구권을 한 번 썼다면 다시 쓸 수 없어요. 집주인이나 직계 가족이 실제로 들어와 살겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있어요.
• 갱신 후에 오른 금액에 대해서는 확정일자를 새로 받아야 해요.

2. 집주인과 대출 쪽에서 최악의 경우를 계산해 보세요.

• 보증보험 가입 여부: 빌라는 '보증금 + 선순위채권(근저당 등)'이 공시가격의 126% 이내여야 HUG 보증에 가입할 수 있어요. 이 기준은 현재도 유지되는 것으로 확인돼요.

(정리[1], 계산법[2])

• 근저당이 없다면 보증금 3.5억 원은 공시가격이 약 2.78억 원 이상, 3.15억 원은 약 2.5억 원 이상이어야 가입할 수 있어요.

• 집주인이 5천만 원이나 더 달라는 건 집주인의 자금 사정이 빠듯하다는 신호일 수도 있어요. 등기부등본을 떼서 근저당을 꼭 확인하세요. - 흔한 사고 사례: 시세를 모른 채 증액을 해줬는데 보증보험 가입이 거절되는 경우가 있어요. 2년 뒤 집주인이 "새 세입자가 들어와야 돌려준다"고 버티면 그 피해는 고스란히 세입자 몫이 돼요. - 2026년 10월 1일부터: HUG·HF·SGI가 보증금을 돌려주지 않은 임대인 정보를 공유한다고 해요. 한 기관에서 거절된 임대인은 다른 기관에서도 거절된다는 뜻이에요. 보증보험이 가능한지 미리 확인하는 게 더 중요해졌어요. - 대출 재심사: 대출 금액을 늘려서 연장하면 신규 대출로 보고 다시 심사해요. 수도권에서는 1주택자 전세대출에 DSR이 적용되고, 보증을 줄이는 방향으로 정책이 바뀌고 있어요.

(DSR[1], 정책방향[2]) 무주택자라면 DSR은 대상이 아닐 가능성이 높아요. 그래도 증액이 승인되는지는 은행에서 미리 확인하세요. - 금리 위험: 대출이 2억 원으로 늘면 보증금의 57%가 빚이에요. 금리가 1%p만 올라도 이자는 매달 약 16.7만 원 늘어나요.

3. 결론과 실행 순서예요.

• ① 이번 주 안에 등기부등본과 공시가격을 확인하고, 은행에 대출 증액이 가능한지 물어보세요. 국토부 실거래가로 주변 전세 시세도 같이 확인하세요.
• ② 한 달 안에 갱신요구권을 행사해서 인상폭을 1,500만 원 이내로 묶으세요.
• ③ 갱신 후 보증금으로 보증보험에 가입할 수 있으면 재계약하세요. 이사비와 중개보수(보증금 3억 원 기준 상한 약 90만 원 이상)를 감안하면 이쪽이 이자도 위험도 가장 적어요.
• ④ 다음 경우에는 이사하는 쪽이 맞아요.
• 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하거나, 갱신요구권을 이미 써서 5천만 원을 고집하는 경우
• 보증금이 보증보험 기준을 넘는 경우

이때는 보증보험 기준 안에 드는 집을 고르세요. 만기에 보증금을 돌려받지 못하면 이사하기 전에 반드시 임차권등기명령부터 신청해서 대항력을 지키세요.

5천만 원을 바로 올려주지는 마십시오. 지금 집이 마음에 든다는 사실과 집주인의 요구액이 정당하다는 판단은 별개입니다. 인상률은 약 16.7%입니다. 계약갱신요구권을 아직 쓰지 않았고 법정 거절 사유가 없다면, 만기 2개월 전까지 이를 행사할 수 있습니다. 이때 보증금 증액청구의 상한은 기존 3억 원의 5%인 1,500만 원이며, 그만큼의 인상도 자동으로 정당화되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3[1], 시행령 제8조[2]

월 이자를 최소화한다면 시세를 모른 채 ‘이사보다 재계약이 안전하다’고 여길 까닭이 없습니다. 5천만 원을 전부 추가 대출받으면 연 4%라는 예시 금리에서 이자만 월 약 16만 7천 원 늘어납니다. 먼저 국토교통부 실거래가 공개시스템[1]에서 인근의 면적·연식이 비슷한 빌라 전세 계약을 비교하고, 은행에 갱신과 이사 각각의 실제 대출 가능액·금리를 확인하십시오. 기존 집도 등기부상 선순위채권과 반환보증 가능 여부를 다시 살펴야 합니다. 익숙한 집이라고 보증금 회수까지 안전해지는 것은 아닙니다. 한국주택금융공사 대출보증 안내[2], 주택도시보증공사 반환보증 안내[3]

제 판단은 우선 갱신요구권을 확인해 행사하고, 5천만 원 인상안은 거절하는 것입니다. 주변에 보증금이 더 낮고 회수 위험도 감당할 만한 집이 있다면 이사하십시오. 그런 집이 없다면 법에 따른 갱신 조건을 기준으로 재계약하는 편이 월 이자 목표에 맞습니다.

5천만 원 인상은 여전히 거절입니다. 다만 이자 최소의 비교 기준은 요구액 5천만 원이 아니라, 갱신요구가 살아 있을 때의 법정 천장 1,500만 원으로 바꿔야 합니다. 연 4.48~5.88%를 그대로 적용하면 1,500만 원의 월 이자는 5만 6천~7만 4천 원입니다. 초안의 연 4%·월 5만 원과 16만 7천 원은 10월 16일 KB 주택금융공사 보증 전세대출 공시 밴드보다 낮습니다.

두 초안이 인상 분모를 1,500만 원으로 내린 것은 맞습니다. 월 이자만 보면 5천만 원(18만 7천~24만 5천 원)과 1,500만 원의 차이는 매달 13만 1천~17만 1천 원입니다. 한도, 반환보증, 실거주 거절은 이 계산 밖입니다. 구가 없어 비교는 서울 연립·다세대 전체로 유지합니다.

순이자만 보면 대출 1억 5천만 원을 유지한 채 보증금 3억 원 이하로 옮기는 쪽의 증가액은 0원입니다. 1,500만 원 갱신의 월 5만 6천~7만 4천 원보다 쌉니다. 같은 급을 3억 5천만 원에 다시 빌리면 이득은 0입니다. 갱신요구를 아직 쓰지 않았다면 잔류 협상의 숫자는 1,500만 원으로 고정하십시오.

제 결론은 그대로예요. 5천만 원은 거절하고, 갱신요구권으로 인상폭을 5% 이내에 묶어 재계약해요. 다만 다른 두 분의 근거를 받아들여 이유를 더 단단하게 고쳤어요. 무조건 재계약하라는 말은 아니에요. 갱신을 해 두면 나중에 위약 부담 없이 나갈 수 있는 선택권까지 생기기 때문이에요.

• 김서윤 님의 금리 자료를 받아들일게요. 제가 가정한 연 4%보다 실제 금리 범위(연 4.48~5.88%)가 정확해요. 이 금리로 다시 계산하면 1,500만 원 인상 시 월 이자 증가분은 약 5.6만~7.4만 원이고, 5천만 원 인상이면 18.7만~24.5만 원이에요. 차이가 매달 13만~17만 원, 2년이면 300만~400만 원이에요. 기존 대출 금리는 남든 이사하든 똑같이 조정된다는 지적도 맞아요. - "막히는 건 한도가 아니라 이자"라는 결론에는 동의하지 않아요. 최악의 경우 진짜 걸림돌은 보증보험이에요. 서울 빌라 평균 전세가율 60.8%는 평균일 뿐이고, 이 집의 공시가격으로 계산한 126% 기준을 넘으면 대출이 나와도 보증금을 지킬 장치가 없어요. 중위 전셋값 2억 550만 원과 비교한 부분도 면적이 다른 집을 섞은 비교라서, "시세보다 비싸다"는 근거로 쓰기는 약해요. 오히려 시장이 4.7% 오르는 동안 16.7%를 요구했다는 사실이 더 중요해요. 집주인에게 현금이 급하다는 신호로 읽는 게 안전해요.

• 이사도 위험이 없는 선택은 아니에요. 돈이 급한 집주인일수록 만기 날 3억 원을 한 번에 돌려주지 못할 가능성이 커요. 실제로 흔한 일이에요. 새 집 잔금일을 기존 보증금 반환일에 맞춰 잡았는데 집주인이 "다음 세입자 구해지면 줄게요"라고 버텨요. 그사이 새 집 잔금을 막느라 고금리 브릿지 대출을 쓰고, 기존 전세대출 1억 5천만 원은 만기를 넘겨 연체 위기에 몰려요. 이사를 택한다면 새 집 잔금일은 반드시 기존 보증금을 돌려받은 날 이후로 잡으세요. 반환이 늦어지면 나가기 전에 임차권등기부터 마치세요.

케인즈 님의 지적처럼 1,500만 원도 상한일 뿐이고, 당연히 올려줘야 하는 금액은 아니에요. 여기에 리스크 관리 쪽에서 하나를 더할게요. 갱신요구권으로 연장한 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지하고 3개월이 지나면 효력이 생겨요(주택임대차보호법 제6조의3 제4항 → 제6조의2 준용). 그러니 지금 시세를 모르는 상태에서 서둘러 이사를 결정할 필요가 없어요. 일단 5% 이내로 갱신해 이자 증가를 묶어 두고, 그다음 실거래가를 보면서 더 싸고 보증보험에 가입되는 집이 나오면 그때 옮기면 돼요. 손실은 막아 두고 선택권은 남겨 두는 방식이라 안전마진 원칙에도 맞아요.

실행 순서를 고쳐 드릴게요. ① 갱신요구 의사는 만기 2개월 전까지, 즉 앞으로 약 한 달 안에 내용증명으로 보내세요. 인상액은 0원부터 협상하세요. ② 갱신 보증금으로 공시가격 126% 기준을 계산해서, 넘지 않으면 재계약하고 보증보험에 가입하세요. 넘으면 인상분을 더 줄여 달라고 요구하고, 그래도 안 되면 갱신 계약의 3개월 해지권을 써서 기준 안에 드는 집으로 옮기세요. ③ 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 바로 이사를 준비하세요. 이때는 위에 적은 잔금일 순서와 임차권등기 원칙을 반드시 지키세요.

서울 전체 시세를 끌어온 김서윤의 시도는 옳습니다. 시세를 모른 채 집주인의 5천만 원 요구를 기준점으로 삼는 것부터가 협상의 패배이기 때문입니다. 그러나 서울 빌라 중위값을 이 집의 적정 보증금처럼 취급하거나, 이자 증가를 ‘확정’이라고 부른 대목은 지나칩니다. 특히 보증금 2억 550만 원인 집으로 옮길 때 추가 현금 5,550만 원이 필요하다는 계산은 거꾸로입니다. 현재 자기자금 1억 5천만 원을 유지한다면 필요한 대출이 5,550만 원으로 줄어듭니다. 다만 그런 대체 주택이 실제로 있는지는 같은 동네·면적·상태의 실거래로 가려야 합니다.

박도현의 갱신요구권 지적은 가장 쓸모 있는 협상 카드입니다. 다만 권리 행사 가능 여부와 집주인의 적법한 거절 사유를 확인하기 전에 ‘무조건 5%’라고 단언해서는 안 되며, 제시한 HUG 기준만으로 이 집의 반환 안전성을 판정해서도 안 됩니다. 결론은 5천만 원 인상을 수락하지 말고, 만기 2개월 전 기한을 놓치지 않도록 갱신요구권부터 확인·행사하는 것입니다. 그 사이 비교 가능한 집의 보증금, 실제 대출금리, 보증금 회수 조건을 맞대어 보십시오. 익숙한 집을 지키는 비용이 대안보다 높다면 이사가 월 이자를 줄이는 선택입니다.

약점 공략의 결론은 이렇습니다. 잔류가 이자를 최소화한다는 다수 계산은, 비교 기준을 집주인 요구 5천만 원과 법정 천장 1,500만 원에 고정한 순간 이미 시세를 빠뜨린 계산입니다.

서울 연립·다세대 상승률 4.7%를 현재 3억 원에 곱하면 시장 인상분은 1,410만 원입니다. 천장 1,500만 원과의 차이는 원금 90만 원, 연 4.48~5.88%로 월 3,360~4,410원, 2년 합계 8만~10만 6천 원입니다. 다수가 의사결정 숫자로 쓴 월 13만 1천~17만 1천 원은 시세 대비 절감액이 아니라 5천만 원 요구를 분모로 남긴 차이입니다. 기존 대출 1억 5천만 원에 같은 금리 밴드가 붙으면 밴드 폭만 월 17만 5천 원입니다. 1,500만 원 증액의 월 이자 5만 6천~7만 4천 원보다 큽니다. 더 작은 항으로 우열을 가른 셈입니다.

자기자금 1억 5천만 원을 유지하고 남는 돈으로 원금을 줄이면, 갱신 후 대출 1억 6,500만 원보다 이자가 주는 이사 보증금의 분기점은 3억 1,500만 원입니다. 3억 원 이하 이사의 증가액을 0원으로 둔 비교는 대출 원금을 1억 5천만 원에 얼린 가정이고, 이자 최소 기준과 어긋납니다. 앞에 나온 중위 2억 550만 원을 대입하면 대출은 5,550만 원, 갱신 원금보다 1억 950만 원이 줄고 월 이자는 40만 9천~53만 7천 원 낮아집니다. 그 중위가 이 집의 대체재가 아니라는 지적은 타당합니다. 그렇다면 대체재 실거래가 비어 있는 상태에서 잔류 이자가 더 싸다는 단정도 성립하지 않습니다. 전세가율 60.8%와 구 없는 서울 평균으로는 이 호의 3억 원, 3억 1,500만 원, 3억 5,000만 원 중 어디가 시세인지 가리지 못합니다.

• HF 보증 전세대출 은행별 금리 | 광주은행 3.93%, 우리은행 4.28%, 국민은행 4.5%, 신한은행 4.82%, 농협은행 4.89% (연) | 2026-10-12~18 주별 공시 | 한국주택금융공사 전세대출금리안내(hf.go.kr). 페이지의 날짜 표기와 게시 시점이 서로 안 맞아 참고용으로만 씀
• 5대 은행 신규 전세대출 평균 금리 | 2026-01 3.99%에서 2026-08 4.32%로 상승 | 2026-08 | 비즈워치(2026-10-26, 은행연합회 공시 인용, 기사 제목 "전세대출 금리도 5% 턱밑")
• 시중은행 전세대출 금리 범위 | 변동형 연 4.2~4.8%, 혼합형(5년 고정) 연 3.9~4.4% | 2026-10 | 비교 사이트 집계(은행연합회 기준이라고 밝힘, 공식 원문은 확인 못 함)
• HF 일반 전세자금보증 구조 | 보증서를 발급받아 시중은행에서 대출, 금리는 취급 은행이 정함. 보증 한도 수도권 4억 원, 지방 3억 원.

보증료 대출금의 연 0.1~0.5% | 2026 | 블로그·비교 사이트(공식 확인 아님)

• HF 청년특례 전세보증 개편 | 2026-10부터 대상 연령 만 34세 이하에서 39세 이하로, 신혼·유자녀 가구 보증 한도 2억 원에서 3억 원으로 | 2026-10 시행 예정 | tilnote(블로그)
• 서울 연립·다세대 평균 전세가율 | 60.8% | 2026-06 | 청년일보(youthdaily, 2026-08-18 보도)
• 서울 연립·다세대 3.3㎡당 평균 전세보증금 | 2,150만 원(전분기 대비 +1.8%) | 2026년 2분기 | 청년일보(youthdaily)
• (참고) 서울 연립·다세대 전세가율 | 62.9%, 도봉 77.4%, 강북 76.4%, 용산 43.1% | 2025-09 | 스마트투데이

금리는 은행·소득·보증금 구간마다 다르고, 출처 상당수가 블로그나 비교 사이트입니다.

확인 실패: HF가 상품 하나로 공식 발표한 2026-10 기준 금리 범위(하단~상단), 2026-07 이후(7~9월) 서울 연립·다세대 전세가율.

Sources:

• 전세대출금리안내 주별 – 한국주택금융공사[1]
• 전세대출 금리도 5% 턱밑…월세보다 비싼 전세 – 비즈워치[2]
• 2026 전세자금대출 금리 비교 – finlab[3]
• 2026 전세자금대출 조건·한도 총정리[4]
• 주택금융공사 전세자금대출 2026 – TILNOTE[5]
• 2분기 서울 연립·다세대 매매 '5조원' 육박 – 청년일보[6]
• 서울 연립·다세대 시장 다시 위축 – 스마트투데이[7]

최종안은 그대로예요. 지금은 갱신요구권으로 인상폭을 5% 안에 묶어 두고, 그다음에 더 싼 집으로 옮길지를 정하는 거예요. 다만 약점 공략을 받아들여 이유는 바꿨어요. 계산을 다시 해 보니 지적이 맞았어요. 시장 상승률 4.7%를 반영한 인상분은 1,410만 원이고, 법정 상한 1,500만 원과 차이는 90만 원뿐이에요. 2년 동안 이자로 따져도 8만~10만 6천 원 차이예요. 그러니 "남는 쪽이 이자가 싸다"는 말은 사실상 근거가 없어요. 이자를 가장 많이 줄이는 방법은 따로 있어요. 1억 5천만 원인 자기자금은 그대로 두고, 3억 1,500만 원보다 싼 집으로 옮겨서 대출 원금 자체를 줄이는 거예요. 그래서 이제 갱신은 "이자가 싸서" 하는 게 아니에요. "시세를 모르는 동안 손실의 상한을 막아 두는 보험"으로 하는 거예요. 갱신 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 3개월이 지나면 효력이 생겨요. 그러니 1,500만 원 이내로 묶어 둔 다음 실거래가를 확인해요.

3억 1,500만 원 아래에 보증보험까지 가입되는 같은 급의 집이 나오면, 그때 위약 부담 없이 옮기면 돼요. 오늘 금리를 넣어 볼게요. 5대 은행 평균은 2026년 8월 4.32%이고, HF 보증 전세대출 은행별 금리는 2026년 10월 기준 3.93~4.89%예요. 이 금리로 1,500만 원을 더 빌리면 월 이자가 4만 9천~6만 1천 원 늘어요. 5천만 원이면 16만 4천~20만 4천 원 늘어요. 여기에 갱신 때는 기존 대출 1억 5천만 원의 금리도 새로 정해진다는 점을 함께 따져야 해요.

중간 점검에서 나온 기한 문제는 아직 놓치지 않았어요. 하지만 여유가 거의 없어요. 갱신요구는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 할 수 있어요(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 만기가 3개월 남았으니 남은 기간은 약 한 달이에요. 5% 상한은 지금 계약 보증금 3억 원을 기준으로 하니까 상한액은 1,500만 원이에요. 이번 주 안에 내용증명으로 갱신 의사를 보내세요. 이런 일이 실제로 있어요. 한 세입자가 "협상부터 해 보고 보내야지" 하며 미루다 만기 7주 전에야 요구했어요. 집주인이 기한이 지났다고 버티는 바람에 상한 보호를 통째로 잃었어요. 협상은 0원부터 시작하고, 갱신 보증금이 공시가격 126% 기준 안에 들어가는지도 함께 확인하세요.

갱신요구권을 이미 썼거나, 집주인이 실거주를 이유로 적법하게 거절하면 판단이 바뀌어요. 이때는 이사를 택하세요. 5천만 원을 받아들이면 대출이 2억 원이 돼요. 금리 4.32%로 계산하면 월 이자가 약 72만 원이고, 지금 1억 5천만 원일 때는 약 54만 원이에요. 보증금 3억 5천만 원 이하의 집이면 어디로 옮겨도 이자가 이보다 적어요. 게다가 3억 5천만 원은 126% 기준을 넘을 가능성이 가장 큰 금액이라, 보증보험이라는 마지막 방어선이 무너질 수 있어요. 시장이 4.7% 오를 때 16.7%를 요구하는 집주인이라면 돈이 급하다는 뜻이에요. 보증금 반환도 늦어질 수 있다고 보고 대비하세요. 새 집 잔금일은 기존 보증금을 돌려받은 날 이후로 잡으세요. 반환이 늦어지면 나가기 전에 임차권등기부터 마치세요. 대출 한도는 걸림돌이 아니에요. HF 보증 한도는 수도권 4억 원이에요. 다만 이 수치는 공식 자료로 확인한 게 아니에요.

집주인이 부른 5천만 원은 시세도, 당장 받아들여야 할 가격도 아닙니다. 만기 3개월 전인 지금, 갱신요구권을 아직 쓸 수 있고 적법한 거절 사유가 없다면 행사 의사를 기한 안에 분명히 전하십시오. 그 경우 기존 보증금 3억 원의 5%인 1,500만 원이 인상 상한입니다. 권리를 이미 썼거나 적법한 거절 사유가 있다면 이 상한을 전제로 협상해서는 안 됩니다.

제 판단도 수정합니다. 갱신이 가능하다는 이유만으로 잔류가 월 이자를 최소화한다고 결론 내릴 수는 없습니다. 자기자금 1억 5천만 원을 유지하고 대출금리가 같다면, 3억 1,500만 원에 갱신할 때의 대출은 1억 6,500만 원입니다. 이보다 보증금이 낮은 집으로 옮겨 남는 자기자금으로 대출 원금을 줄일 수 있다면 월 이자도 내려갑니다. 다만 앞서 나온 서울 빌라 중위 보증금 2억 550만 원을 지금 집과 같은 급의 매물 가격으로 삼을 수는 없습니다. 같은 동네·면적·상태의 실제 매물과 거래를 확인해야 합니다.

따라서 5천만 원 인상에는 지금 동의하지 마십시오. 먼저 갱신요구권을 확인·행사하고, 동시에 이사 가능한 집의 보증금, 새 집의 대출·보증 가능 여부, 갱신 시 다시 정해질 수 있는 금리를 받아 월 이자를 비교하십시오. 갱신권이 없다면 비교 대상은 집주인 요구액인 3억 5천만 원으로 바뀝니다. 익숙하다는 이유로 집을 지키는 결정은, 그 비교를 마친 뒤에야 안전한 결정이 됩니다.

5천만 원 수락은 탈락이다. 한국주택금융공사 주별 공시(2026-10-12~18, 날짜 표기는 참고)의 은행 금리는 연 3.93%(광주은행)~4.89%(농협은행)다. 이 폭을 기존 대출 1억 5천만 원에 적용하면 금리 선택만으로 월 이자가 12만 원 벌어진다. 1,500만 원 증액의 월 이자는 4만 9,125~6만 1,125원, 5천만 원 증액은 16만 3,750~20만 3,750원이다. 5대 은행 신규 평균은 2026년 1월 연 3.99%에서 2026년 8월 연 4.32%로 올랐고, 같은 1억 5천만 원이면 월 4만 1,250원 차이다. 이자 최소의 첫 숫자는 잔액에 붙는 금리다.

시장 인상 1,410만 원과 법정 천장 1,500만 원의 원금 차 90만 원은 위 금리로 월 2,948~3,668원이다. 대출 원금을 1억 5천만 원에 고정하던 비교는 철회한다. 자기자금 1억 5천만 원을 유지하면, 갱신 후 대출 1억 6,500만 원보다 이자가 주는 이사 보증금은 3억 1,500만 원 미만이다. 갱신요구가 없거나 실거주 거절이 적법하면 비교 대출은 2억 원, 분기점은 3억 5,000만 원, 그 가격의 이득은 0이다. 2026년 6월 서울 연립·다세대 전세가율 60.8%와 2026년 2분기 3.3㎡당 평균 전세 2,150만 원(전분기 +1.8%)은 구·면적이 없어 이 호를 그 세 가격 중 어디로도 넣지 못한다. 중위 2억 550만 원은 비교군에서 뺀다.

본문에 갱신요구 행사 기록이 없으므로, 만기 3개월 전인 지금은 요구권이 살아 있다고 두고 인상을 기존 3억 원의 5%인 1,500만 원에서 멈춘다. 실거주 적법 거절이 나오면 그 가정은 폐기하고, 확인된 매물이 3억 5,000만 원 미만일 때만 이사한다. 변동형 연 4.2~4.8%, 5년 혼합 연 3.9~4.4%(2026-10, 비교 사이트 집계) 중 낮은 쪽을 갱신·신규 모두에 쓰는 편이 5천만 원 협상보다 월 이자를 더 줄인다. 수도권 보증 한도 4억 원(블로그·비교 사이트)은 대출 2억 원 구간에서 결론을 바꾸지 못한다.