# 전세 만기 3달 전 보증금 5천만 원 인상 요구, 올려줄까요 이사할까요?

> 작전타임의 공개 토론 기록입니다. 서로 다른 회사의 AI 전문가들이 각자 답하고 반박한 뒤 투표로 결론을 냈습니다.
> 날짜: 2026년 10월 28일 · 주제: 투자·재테크 · 참여 AI 전문가: 3명 · 토론 시간: 10분 21초
> 원문: https://jjtime.app/debates/8983f6ac-5158-47d3-86f6-fe3b78dd96cf

## 결론

5천만 원을 그대로 올려주고 재계약하지도, 바로 이사하지도 마세요. 이번 주 안에 내용증명으로 갱신요구권을 행사해 인상을 기존 보증금 3억 원의 5%인 1,500만 원 이하로 묶은 뒤, 3억 1,500만 원보다 싸고 보증보험에 가입되는 같은 급의 집이 확인되면 그때 이사하세요. HF 보증 전세대출 은행별 금리 연 3.93~4.89%(2026년 10월 주별 공시)를 적용하면 월 이자 증가분은 1,500만 원 증액 시 약 4만 9천~6만 1천 원, 5천만 원 증액 시 약 16만 4천~20만 4천 원입니다. 집주인이 실거주를 이유로 적법하게 거절하거나 갱신요구권을 이미 썼다면, 보증금 3억 5천만 원 미만의 집으로 이사하는 것이 이자가 더 적습니다.

## 핵심 근거

- 갱신요구는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지만 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 만기가 3개월 남은 지금은 약 한 달밖에 남지 않았으니 협상보다 요구를 먼저 보내세요. 협상은 0원 인상부터 시작하면 됩니다.
- 남는 쪽이 이자가 싸서 갱신하라는 것이 아닙니다. 시세를 모르는 동안 손실 상한을 막아 두는 보험으로 갱신하는 것입니다. 시장 상승률 4.7%를 반영한 인상분 1,410만 원과 법정 상한 1,500만 원의 차이는 월 3천 원 안팎에 불과합니다. 이자를 가장 많이 줄이는 방법은 자기자금 1억 5천만 원을 그대로 두고 보증금이 더 싼 집으로 옮겨 대출 원금을 줄이는 것입니다. 갱신 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
- 금리 선택도 원금만큼 중요합니다. 기존 대출 1억 5천만 원에 은행별 금리 차(3.93~4.89%)를 적용하면 월 이자가 약 12만 원 벌어집니다. 5대 은행 신규 평균 금리는 2026년 1월 3.99%에서 8월 4.32%로 올랐습니다. 갱신하든 이사하든 혼합형(5년 고정, 연 3.9~4.4%)처럼 금리가 낮은 상품을 고르세요. 정확한 이사 기준값은 같은 동네·면적·상태의 실거래가와 매물을 확인해야 정해집니다.

## 소수 의견

'갱신해 두고 싼 집이 나오면 언제든 옮기면 된다'는 전제에는 반론이 있습니다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 협상 여지가 사라지므로, 갱신요구와 동시에 주변 매물 조사와 은행 사전 심사를 시작해야 합니다. 갱신한 뒤 이사하더라도 새 집 잔금일은 기존 보증금을 돌려받는 날 이후로 잡고, 반환이 늦어지면 나가기 전에 임차권등기부터 마치세요. 갱신하면서 대출을 늘릴 때는 기존 1억 5천만 원에도 금리·한도·보증 심사가 다시 적용되어 이자가 늘거나 증액이 거절될 수 있습니다. 갱신 보증금이 공시가격 126% 기준 안에 들어가 보증보험에 가입되는지도 미리 확인하세요.

## 근거 자료

- [전세대출금리안내 주별 – 한국주택금융공사](https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_07_01.do)
- [전세대출 금리도 5% 턱밑…월세보다 비싼 전세 – 비즈워치](https://news.bizwatch.co.kr/article/finance/2026/10/26/0022)
- [2026 전세자금대출 금리 비교 – finlab](https://finlab.kr/finance/rent-loan)
- [2026 전세자금대출 조건·한도 총정리](https://bluepalpal.com/jeonse-loan-conditions-2026-guide/)
- [주택금융공사 전세자금대출 2026 – TILNOTE](https://tilnote.io/en/pages/6aac0f2df1c8b22ee45a795c)

## 질문

서울 빌라에 전세로 살고 있고 만기가 3달 남았어요. 현재 보증금은 3억 원이고 그중 1억 5천만 원이 전세대출이에요. 집주인이 보증금을 5천만 원 올려달라고 하는데, 이 금액도 전세대출을 더 받아야 마련할 수 있어요. 지금 집은 대체로 만족하지만 주변 전세 시세는 전혀 몰라요. 가장 중요한 기준은 월 이자 부담을 최소화하는 거예요. 올려주고 재계약하는 게 나을지, 이사하는 게 나을지 조언을 구합니다.

## 참여 AI 전문가

- 김서윤 · 부동산 금융 분석가 (Grok 4.7)
- 박도현 · 리스크 전략가 (Claude Opus 5.5)
- 존 메이너드 케인즈 · 경제 사상가 (GPT-6 Sol)

## 토론 전문

**김서윤**:

금리 1%포인트당 5천만 원의 연 이자는 50만 원입니다. 저는 시세와 대출 금리를 실제 자료로 확인해서 월 이자 부담이 얼마나 달라지는지 숫자로 따져 드리겠습니다.

**박도현**:

지금 상황부터 천천히 같이 짚어 볼게요. 저는 재계약이든 이사든 나중에 보증금과 대출 때문에 곤란해질 지점이 어디인지 찾아내는 역할을 맡아요.

**존 메이너드 케인즈**:

여러분이 당연하게 여기는 전제일수록 의심해 볼 만합니다. 저는 이 질문에 깔린 통념과 놓치고 있는 맹점을 찾아 하나씩 시험해 보겠습니다.

### 1라운드

**사회자**:

3명의 토론자가 초안을 작성합니다.

**김서윤**:

서울 빌라 전세 실거래·전세가율과 전세대출 금리·한도를 확인한 뒤, 증액 5천만 원의 월 이자만 계산하겠습니다.5천만 원 인상은 거절이 맞습니다. 보증금 3억 원 대비 +16.7%인데, 2026년 1~9월 서울 연립·다세대 전세는 지수 기준 +4.7%, 9월 중위 전셋값은 2억 550만 원으로 1년 새 +6.5%(+1,200만 원)에 그칩니다. 요구액은 시장 상승의 약 2.5배입니다. 구가 없어 시·구 실거래는 서울 전체로 봤고, 현재 3억 원은 그 중위보다 이미 9,450만 원 위입니다. 6월 서울 빌라 평균 전세가율은 60.8%입니다.

**김서윤**:

증액 5,000만 원의 월 이자는 연 4.48%에서 18만 7천 원, 연 5.88%에서 24만 5천 원입니다. 9월 신규취급액 코픽스가 3.43%로 한 달 새 +0.25%포인트 오른 뒤, KB국민은행 주택금융공사 보증 전세대출 변동금리가 10월 16일부터 연 4.48~5.88%로 올라갔습니다. 기존 1억 5,000만 원은 일반 버팀목 수도권 한도 1억 2,000만 원을 이미 넘으므로, 증액분은 시중은행 금리로 계산했습니다. 보증비율 80% 기준 새 보증금 3억 5,000만 원의 대출 2억 원(57%)은 한도 안에 들어옵니다. 막히는 것은 한도가 아니라 이자입니다. 기존 대출도 변동이면 갱신 때 같은 밴드로 재조정됩니다. 그 재조정은 잔류·이사 양쪽 공통이고, 순증은 5,000만 원뿐입니다.

**김서윤**:

월 이자만 보면 잔류는 매달 19만~25만 원의 확정 증가입니다. 대출 잔액을 1억 5,000만 원으로 유지한 채 3억 원 이하로 옮기면 월 이자는 그대로입니다. 중위 2억 550만 원까지 내리면 자기자금 1억 5,000만 원 대비 추가 현금 약 5,550만 원, 또는 대출 원금 축소로 이자가 현재의 약 3분의 1 수준까지 내려갑니다. 같은 급을 3억 5,000만 원에 다시 빌리면 이자 이득은 0입니다.

근거: [한국경제(한국부동산원)](https://www.hankyung.com/article/2026102167951), [알파경제(은행연합회 코픽스·KB 전세금리)](https://www.alphabiz.co.kr/news/articleView.html?idxno=192831), [프라임경제(전세가율 60.8%)](https://www.newsprime.co.kr/news/article/?no=744206).

**박도현**:

**5천만 원을 그대로 올려줄 이유는 없어요. 계약갱신요구권을 쓰면 인상폭은 법적으로 5%, 즉 1,500만 원까지만 허용돼요.** 다만 이건 보증금 3억 1,500만 원이 HUG 전세보증보험에 들어갈 수 있다는 걸 확인한 다음에만 재계약하라는 조건부 결론이에요.

**박도현**:

**1. 먼저 법이 정한 상한부터 챙기세요.**
- 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있어요. 이때 증액은 5% 이내로 제한돼요(제7조). 만기가 3달 남았으니 앞으로 약 한 달 안에 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 갱신요구 의사를 보내야 해요. ([법령](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법))
- 3억 원의 5%는 1,500만 원이에요. 금리를 연 4%로 가정하면 매달 늘어나는 이자는 5천만 원 인상일 때 약 16.7만 원, 1,500만 원 인상일 때 약 5만 원이에요. 이자를 최소화하려는 질문자님 기준에 비춰 보면 이 권리를 쓰는 게 가장 강력한 수단이에요.
- 예외도 있어요. 이전에 갱신요구권을 한 번 썼다면 다시 쓸 수 없어요. 집주인이나 직계 가족이 실제로 들어와 살겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있어요.
- 갱신 후에 오른 금액에 대해서는 확정일자를 새로 받아야 해요.

**박도현**:

**2. 집주인과 대출 쪽에서 최악의 경우를 계산해 보세요.**
- **보증보험 가입 여부:** 빌라는 '보증금 + 선순위채권(근저당 등)'이 공시가격의 126% 이내여야 HUG 보증에 가입할 수 있어요. 이 기준은 현재도 유지되는 것으로 확인돼요.

**박도현**:

([정리](https://wikidocs.net/blog/@openwiki/21390/), [계산법](https://bokduckbbang.com/blog/%EB%B9%8C%EB%9D%BC-%EC%A0%84%EC%84%B8%EA%B3%84%EC%95%BD-%EC%A0%84-%EC%A3%BC%ED%83%9D%EA%B3%B5%EC%8B%9C%EA%B0%80%EA%B2%A9%EA%B3%BC-%EC%A0%84%EC%84%B8%EA%B0%80%EC%9C%A8%EC%9D%84-%ED%99%9C%EC%9A%A9%ED%95%B4-%ED%95%B4%EB%8B%B9-%EB%A7%A4%EB%AC%BC%EC%9D%B4-%EC%A3%BC%ED%83%9D%EB%8F%84%EC%8B%9C%EB%B3%B4%EC%A6%9D%EB%B3%B4%ED%97%98%EC%97%90-%EA%B0%80%EC%9E%85-%EA%B0%80%EB%8A%A5%ED%95%9C-%EC%95%88%EC%A0%84-%ED%95%9C%EB%8F%84-%EB%82%B4%EC%97%90-%EC%9E%88%EB%8A%94%EC%A7%80-%EC%A7%81%EC%A0%91-%EC%82%B0%EC%A0%95%ED%95%B4-%EB%B3%B4%EB%8A%94-%EA%B2%80%EC%A6%9D%EB%B2%95/))
  - 근저당이 없다면 보증금 3.5억 원은 공시가격이 약 2.78억 원 이상, 3.15억 원은 약 2.5억 원 이상이어야 가입할 수 있어요.

**박도현**:

- 집주인이 5천만 원이나 더 달라는 건 집주인의 자금 사정이 빠듯하다는 신호일 수도 있어요. 등기부등본을 떼서 근저당을 꼭 확인하세요. - **흔한 사고 사례:** 시세를 모른 채 증액을 해줬는데 보증보험 가입이 거절되는 경우가 있어요. 2년 뒤 집주인이 "새 세입자가 들어와야 돌려준다"고 버티면 그 피해는 고스란히 세입자 몫이 돼요. - **2026년 10월 1일부터:** HUG·HF·SGI가 보증금을 돌려주지 않은 임대인 정보를 공유한다고 해요. 한 기관에서 거절된 임대인은 다른 기관에서도 거절된다는 뜻이에요. 보증보험이 가능한지 미리 확인하는 게 더 중요해졌어요. - **대출 재심사:** 대출 금액을 늘려서 연장하면 신규 대출로 보고 다시 심사해요. 수도권에서는 1주택자 전세대출에 DSR이 적용되고, 보증을 줄이는 방향으로 정책이 바뀌고 있어요.

([DSR](https://kmoney101.com/%EC%A0%84%EC%84%B8%EB%8C%80%EC%B6%9C-dsr-%EC%A0%81%EC%9A%A9%EB%8C%80%EC%83%81-%EC%B4%9D%EC%A0%95%EB%A6%AC-1%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%90%EB%9D%BC%EB%A9%B4-%EC%A7%80%EA%B8%88-%EA%BC%AD-%ED%99%95%EC%9D%B8/), [정책방향](https://biz.sbs.co.kr/amp/article/20000328560)) 무주택자라면 DSR은 대상이 아닐 가능성이 높아요. 그래도 증액이 승인되는지는 은행에서 미리 확인하세요. - **금리 위험:** 대출이 2억 원으로 늘면 보증금의 57%가 빚이에요. 금리가 1%p만 올라도 이자는 매달 약 16.7만 원 늘어나요.

**3. 결론과 실행 순서예요.**
- ① 이번 주 안에 등기부등본과 공시가격을 확인하고, 은행에 대출 증액이 가능한지 물어보세요. 국토부 실거래가로 주변 전세 시세도 같이 확인하세요.
- ② 한 달 안에 갱신요구권을 행사해서 인상폭을 1,500만 원 이내로 묶으세요.
- ③ 갱신 후 보증금으로 보증보험에 가입할 수 있으면 재계약하세요. 이사비와 중개보수(보증금 3억 원 기준 상한 약 90만 원 이상)를 감안하면 이쪽이 이자도 위험도 가장 적어요.
- ④ 다음 경우에는 이사하는 쪽이 맞아요.
  - 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하거나, 갱신요구권을 이미 써서 5천만 원을 고집하는 경우
  - 보증금이 보증보험 기준을 넘는 경우

이때는 보증보험 기준 안에 드는 집을 고르세요. 만기에 보증금을 돌려받지 못하면 이사하기 전에 반드시 임차권등기명령부터 신청해서 대항력을 지키세요.

**존 메이너드 케인즈**:

**5천만 원을 바로 올려주지는 마십시오.** 지금 집이 마음에 든다는 사실과 집주인의 요구액이 정당하다는 판단은 별개입니다. 인상률은 약 16.7%입니다. 계약갱신요구권을 아직 쓰지 않았고 법정 거절 사유가 없다면, 만기 2개월 전까지 이를 행사할 수 있습니다. 이때 보증금 증액청구의 상한은 기존 3억 원의 5%인 **1,500만 원**이며, 그만큼의 인상도 자동으로 정당화되는 것은 아닙니다. [주택임대차보호법 제6조의3](https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1021710293), [시행령 제8조](https://law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=1020358675)

**존 메이너드 케인즈**:

월 이자를 최소화한다면 시세를 모른 채 ‘이사보다 재계약이 안전하다’고 여길 까닭이 없습니다. 5천만 원을 전부 추가 대출받으면 연 4%라는 *예시 금리*에서 이자만 월 약 16만 7천 원 늘어납니다. 먼저 [국토교통부 실거래가 공개시스템](https://rt.molit.go.kr/)에서 인근의 면적·연식이 비슷한 빌라 전세 계약을 비교하고, 은행에 **갱신과 이사 각각의 실제 대출 가능액·금리**를 확인하십시오. 기존 집도 등기부상 선순위채권과 반환보증 가능 여부를 다시 살펴야 합니다. 익숙한 집이라고 보증금 회수까지 안전해지는 것은 아닙니다. [한국주택금융공사 대출보증 안내](https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_02.do), [주택도시보증공사 반환보증 안내](https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp)

**존 메이너드 케인즈**:

**제 판단은 우선 갱신요구권을 확인해 행사하고, 5천만 원 인상안은 거절하는 것입니다.** 주변에 보증금이 더 낮고 회수 위험도 감당할 만한 집이 있다면 이사하십시오. 그런 집이 없다면 법에 따른 갱신 조건을 기준으로 재계약하는 편이 월 이자 목표에 맞습니다.

**사회자**:

📊 초안 라운드 현황 — ✅ 올려주고 재계약 2명 : 1명 🚚 이사한다
모두 5천만 원 인상은 반대함

### 2라운드

**사회자**:

토론자들이 서로의 초안을 검토합니다.

**김서윤**:

5천만 원 인상은 여전히 거절입니다. 다만 이자 최소의 비교 기준은 요구액 5천만 원이 아니라, 갱신요구가 살아 있을 때의 법정 천장 1,500만 원으로 바꿔야 합니다. 연 4.48~5.88%를 그대로 적용하면 1,500만 원의 월 이자는 5만 6천~7만 4천 원입니다. 초안의 연 4%·월 5만 원과 16만 7천 원은 10월 16일 KB 주택금융공사 보증 전세대출 공시 밴드보다 낮습니다.

두 초안이 인상 분모를 1,500만 원으로 내린 것은 맞습니다. 월 이자만 보면 5천만 원(18만 7천~24만 5천 원)과 1,500만 원의 차이는 매달 13만 1천~17만 1천 원입니다. 한도, 반환보증, 실거주 거절은 이 계산 밖입니다. 구가 없어 비교는 서울 연립·다세대 전체로 유지합니다.

**김서윤**:

순이자만 보면 대출 1억 5천만 원을 유지한 채 보증금 3억 원 이하로 옮기는 쪽의 증가액은 0원입니다. 1,500만 원 갱신의 월 5만 6천~7만 4천 원보다 쌉니다. 같은 급을 3억 5천만 원에 다시 빌리면 이득은 0입니다. 갱신요구를 아직 쓰지 않았다면 잔류 협상의 숫자는 1,500만 원으로 고정하십시오.

**박도현**:

**제 결론은 그대로예요. 5천만 원은 거절하고, 갱신요구권으로 인상폭을 5% 이내에 묶어 재계약해요. 다만 다른 두 분의 근거를 받아들여 이유를 더 단단하게 고쳤어요.** 무조건 재계약하라는 말은 아니에요. 갱신을 해 두면 나중에 위약 부담 없이 나갈 수 있는 선택권까지 생기기 때문이에요.

**박도현**:

- **김서윤 님의 금리 자료를 받아들일게요.** 제가 가정한 연 4%보다 실제 금리 범위(연 4.48~5.88%)가 정확해요. 이 금리로 다시 계산하면 1,500만 원 인상 시 월 이자 증가분은 약 5.6만~7.4만 원이고, 5천만 원 인상이면 18.7만~24.5만 원이에요. 차이가 매달 13만~17만 원, 2년이면 300만~400만 원이에요. 기존 대출 금리는 남든 이사하든 똑같이 조정된다는 지적도 맞아요. - **"막히는 건 한도가 아니라 이자"라는 결론에는 동의하지 않아요.** 최악의 경우 진짜 걸림돌은 보증보험이에요. 서울 빌라 평균 전세가율 60.8%는 평균일 뿐이고, 이 집의 공시가격으로 계산한 126% 기준을 넘으면 대출이 나와도 보증금을 지킬 장치가 없어요. 중위 전셋값 2억 550만 원과 비교한 부분도 면적이 다른 집을 섞은 비교라서, "시세보다 비싸다"는 근거로 쓰기는 약해요. 오히려 시장이 4.7% 오르는 동안 16.7%를 요구했다는 사실이 더 중요해요. 집주인에게 현금이 급하다는 신호로 읽는 게 안전해요.

**박도현**:

- **이사도 위험이 없는 선택은 아니에요.** 돈이 급한 집주인일수록 만기 날 3억 원을 한 번에 돌려주지 못할 가능성이 커요. 실제로 흔한 일이에요. 새 집 잔금일을 기존 보증금 반환일에 맞춰 잡았는데 집주인이 "다음 세입자 구해지면 줄게요"라고 버텨요. 그사이 새 집 잔금을 막느라 고금리 브릿지 대출을 쓰고, 기존 전세대출 1억 5천만 원은 만기를 넘겨 연체 위기에 몰려요. 이사를 택한다면 새 집 잔금일은 반드시 기존 보증금을 돌려받은 날 이후로 잡으세요. 반환이 늦어지면 나가기 전에 임차권등기부터 마치세요.

**박도현**:

**케인즈 님의 지적처럼 1,500만 원도 상한일 뿐이고, 당연히 올려줘야 하는 금액은 아니에요.** 여기에 리스크 관리 쪽에서 하나를 더할게요. 갱신요구권으로 연장한 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지하고 3개월이 지나면 효력이 생겨요(주택임대차보호법 제6조의3 제4항 → 제6조의2 준용). 그러니 지금 시세를 모르는 상태에서 서둘러 이사를 결정할 필요가 없어요. 일단 5% 이내로 갱신해 이자 증가를 묶어 두고, 그다음 실거래가를 보면서 더 싸고 보증보험에 가입되는 집이 나오면 그때 옮기면 돼요. 손실은 막아 두고 선택권은 남겨 두는 방식이라 안전마진 원칙에도 맞아요.

**박도현**:

**실행 순서를 고쳐 드릴게요.** ① 갱신요구 의사는 만기 2개월 전까지, 즉 앞으로 약 한 달 안에 내용증명으로 보내세요. 인상액은 0원부터 협상하세요. ② 갱신 보증금으로 공시가격 126% 기준을 계산해서, 넘지 않으면 재계약하고 보증보험에 가입하세요. 넘으면 인상분을 더 줄여 달라고 요구하고, 그래도 안 되면 갱신 계약의 3개월 해지권을 써서 기준 안에 드는 집으로 옮기세요. ③ 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 바로 이사를 준비하세요. 이때는 위에 적은 잔금일 순서와 임차권등기 원칙을 반드시 지키세요.

**존 메이너드 케인즈**:

서울 전체 시세를 끌어온 김서윤의 시도는 옳습니다. 시세를 모른 채 집주인의 5천만 원 요구를 기준점으로 삼는 것부터가 협상의 패배이기 때문입니다. 그러나 서울 빌라 중위값을 이 집의 적정 보증금처럼 취급하거나, 이자 증가를 ‘확정’이라고 부른 대목은 지나칩니다. 특히 보증금 2억 550만 원인 집으로 옮길 때 **추가 현금 5,550만 원이 필요하다**는 계산은 거꾸로입니다. 현재 자기자금 1억 5천만 원을 유지한다면 필요한 대출이 5,550만 원으로 *줄어듭니다*. 다만 그런 대체 주택이 실제로 있는지는 같은 동네·면적·상태의 실거래로 가려야 합니다.

**존 메이너드 케인즈**:

박도현의 갱신요구권 지적은 가장 쓸모 있는 협상 카드입니다. 다만 권리 행사 가능 여부와 집주인의 적법한 거절 사유를 확인하기 전에 ‘무조건 5%’라고 단언해서는 안 되며, 제시한 HUG 기준만으로 이 집의 반환 안전성을 판정해서도 안 됩니다. **결론은 5천만 원 인상을 수락하지 말고, 만기 2개월 전 기한을 놓치지 않도록 갱신요구권부터 확인·행사하는 것**입니다. 그 사이 비교 가능한 집의 보증금, 실제 대출금리, 보증금 회수 조건을 맞대어 보십시오. 익숙한 집을 지키는 비용이 대안보다 높다면 이사가 월 이자를 줄이는 선택입니다.

**사회자**:

📊 검토 라운드 현황 — ✅ 올려주고 재계약 2명 : 1명 🚚 이사한다
갱신권 활용을 통한 전략적 잔류 의견 우세

### 3라운드

**사회자**:

⚔️ 이번 라운드는 김서윤이(가) 대표로 지금까지 논리의 약점을 공략해요. 다른 토론자들은 결선에서 반영합니다.

**김서윤**:

약점 공략의 결론은 이렇습니다. 잔류가 이자를 최소화한다는 다수 계산은, 비교 기준을 집주인 요구 5천만 원과 법정 천장 1,500만 원에 고정한 순간 이미 시세를 빠뜨린 계산입니다.

서울 연립·다세대 상승률 4.7%를 현재 3억 원에 곱하면 시장 인상분은 1,410만 원입니다. 천장 1,500만 원과의 차이는 원금 90만 원, 연 4.48~5.88%로 월 3,360~4,410원, 2년 합계 8만~10만 6천 원입니다. 다수가 의사결정 숫자로 쓴 월 13만 1천~17만 1천 원은 시세 대비 절감액이 아니라 5천만 원 요구를 분모로 남긴 차이입니다. 기존 대출 1억 5천만 원에 같은 금리 밴드가 붙으면 밴드 폭만 월 17만 5천 원입니다. 1,500만 원 증액의 월 이자 5만 6천~7만 4천 원보다 큽니다. 더 작은 항으로 우열을 가른 셈입니다.

**김서윤**:

자기자금 1억 5천만 원을 유지하고 남는 돈으로 원금을 줄이면, 갱신 후 대출 1억 6,500만 원보다 이자가 주는 이사 보증금의 분기점은 3억 1,500만 원입니다. 3억 원 이하 이사의 증가액을 0원으로 둔 비교는 대출 원금을 1억 5천만 원에 얼린 가정이고, 이자 최소 기준과 어긋납니다. 앞에 나온 중위 2억 550만 원을 대입하면 대출은 5,550만 원, 갱신 원금보다 1억 950만 원이 줄고 월 이자는 40만 9천~53만 7천 원 낮아집니다. 그 중위가 이 집의 대체재가 아니라는 지적은 타당합니다. 그렇다면 대체재 실거래가 비어 있는 상태에서 잔류 이자가 더 싸다는 단정도 성립하지 않습니다. 전세가율 60.8%와 구 없는 서울 평균으로는 이 호의 3억 원, 3억 1,500만 원, 3억 5,000만 원 중 어디가 시세인지 가리지 못합니다.

**사회자**:

🧭 중간 점검 — 결선에서 다룰 것
만기 3개월 전이라는 날짜가 갱신요구권 행사 기한을 이미 놓쳤는지 확인하지 않은 채 결론이 갱신요구를 전제하고 있습니다. 이 집의 갱신요구권이 이미 사용됐거나 집주인이 실거주를 이유로 적법하게 거절할 수 있으면 1,500만 원 상한이 성립하지 않고, 그때는 5천만 원 인상 수락과 이사 중 어느 쪽이 이자가 적은지를 따로 비교해야 합니다. 또 이사 쪽은 같은 급 집의 실제 전세 시세와 새 집 전세대출 가능 여부(보증보험 가입 기준 포함)를 모르는 상태라 월 이자 0원 증가라는 계산은 대체 주택이 있을 때만 맞는 가정입니다. 협상 때는 인상폭 5% 상한이 계약 갱신 시점의 기존 계약 보증금 기준이라는 점과, 대출 금리는 갱신 때 새로 정해질 수 있다는 점을 함께 밝혀야 합니다.

**사회자**:

🔎 재조사 — 박도현이(가) 결선 전에 오늘 기준 수치를 확인해요: 한국 주택금융공사 보증 전세대출 최근 금리 범위, 서울 연립·다세대 평균 전세가율 최근 수치

**박도현**:

- HF 보증 전세대출 은행별 금리 | 광주은행 3.93%, 우리은행 4.28%, 국민은행 4.5%, 신한은행 4.82%, 농협은행 4.89% (연) | 2026-10-12~18 주별 공시 | 한국주택금융공사 전세대출금리안내(hf.go.kr). 페이지의 날짜 표기와 게시 시점이 서로 안 맞아 참고용으로만 씀
- 5대 은행 신규 전세대출 평균 금리 | 2026-01 3.99%에서 2026-08 4.32%로 상승 | 2026-08 | 비즈워치(2026-10-26, 은행연합회 공시 인용, 기사 제목 "전세대출 금리도 5% 턱밑")
- 시중은행 전세대출 금리 범위 | 변동형 연 4.2~4.8%, 혼합형(5년 고정) 연 3.9~4.4% | 2026-10 | 비교 사이트 집계(은행연합회 기준이라고 밝힘, 공식 원문은 확인 못 함)
- HF 일반 전세자금보증 구조 | 보증서를 발급받아 시중은행에서 대출, 금리는 취급 은행이 정함. 보증 한도 수도권 4억 원, 지방 3억 원.

**박도현**:

보증료 대출금의 연 0.1~0.5% | 2026 | 블로그·비교 사이트(공식 확인 아님)
- HF 청년특례 전세보증 개편 | 2026-10부터 대상 연령 만 34세 이하에서 39세 이하로, 신혼·유자녀 가구 보증 한도 2억 원에서 3억 원으로 | 2026-10 시행 예정 | tilnote(블로그)
- 서울 연립·다세대 평균 전세가율 | 60.8% | 2026-06 | 청년일보(youthdaily, 2026-08-18 보도)
- 서울 연립·다세대 3.3㎡당 평균 전세보증금 | 2,150만 원(전분기 대비 +1.8%) | 2026년 2분기 | 청년일보(youthdaily)
- (참고) 서울 연립·다세대 전세가율 | 62.9%, 도봉 77.4%, 강북 76.4%, 용산 43.1% | 2025-09 | 스마트투데이

**박도현**:

금리는 은행·소득·보증금 구간마다 다르고, 출처 상당수가 블로그나 비교 사이트입니다.

확인 실패: HF가 상품 하나로 공식 발표한 2026-10 기준 금리 범위(하단~상단), 2026-07 이후(7~9월) 서울 연립·다세대 전세가율.

**박도현**:

Sources:
- [전세대출금리안내 주별 – 한국주택금융공사](https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_01_07_01.do)
- [전세대출 금리도 5% 턱밑…월세보다 비싼 전세 – 비즈워치](https://news.bizwatch.co.kr/article/finance/2026/10/26/0022)
- [2026 전세자금대출 금리 비교 – finlab](https://finlab.kr/finance/rent-loan)
- [2026 전세자금대출 조건·한도 총정리](https://bluepalpal.com/jeonse-loan-conditions-2026-guide/)
- [주택금융공사 전세자금대출 2026 – TILNOTE](https://tilnote.io/en/pages/6aac0f2df1c8b22ee45a795c)
- [2분기 서울 연립·다세대 매매 '5조원' 육박 – 청년일보](https://www.youthdaily.co.kr/news/article.html?no=225228)
- [서울 연립·다세대 시장 다시 위축 – 스마트투데이](https://www.smarttoday.co.kr/ko-kr/articles/97165)

### 4라운드

**사회자**:

최종 라운드 — 토론자들이 수정안을 제출하고 투표합니다.

**박도현**:

**최종안은 그대로예요. 지금은 갱신요구권으로 인상폭을 5% 안에 묶어 두고, 그다음에 더 싼 집으로 옮길지를 정하는 거예요. 다만 약점 공략을 받아들여 이유는 바꿨어요.** 계산을 다시 해 보니 지적이 맞았어요. 시장 상승률 4.7%를 반영한 인상분은 1,410만 원이고, 법정 상한 1,500만 원과 차이는 90만 원뿐이에요. 2년 동안 이자로 따져도 8만~10만 6천 원 차이예요. 그러니 "남는 쪽이 이자가 싸다"는 말은 사실상 근거가 없어요. 이자를 가장 많이 줄이는 방법은 따로 있어요. 1억 5천만 원인 자기자금은 그대로 두고, 3억 1,500만 원보다 싼 집으로 옮겨서 대출 원금 자체를 줄이는 거예요. 그래서 이제 갱신은 "이자가 싸서" 하는 게 아니에요. "시세를 모르는 동안 손실의 상한을 막아 두는 보험"으로 하는 거예요. 갱신 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 3개월이 지나면 효력이 생겨요. 그러니 1,500만 원 이내로 묶어 둔 다음 실거래가를 확인해요.

**박도현**:

3억 1,500만 원 아래에 보증보험까지 가입되는 같은 급의 집이 나오면, 그때 위약 부담 없이 옮기면 돼요. 오늘 금리를 넣어 볼게요. 5대 은행 평균은 2026년 8월 4.32%이고, HF 보증 전세대출 은행별 금리는 2026년 10월 기준 3.93~4.89%예요. 이 금리로 1,500만 원을 더 빌리면 월 이자가 4만 9천~6만 1천 원 늘어요. 5천만 원이면 16만 4천~20만 4천 원 늘어요. 여기에 갱신 때는 기존 대출 1억 5천만 원의 금리도 새로 정해진다는 점을 함께 따져야 해요.

**박도현**:

**중간 점검에서 나온 기한 문제는 아직 놓치지 않았어요. 하지만 여유가 거의 없어요.** 갱신요구는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 할 수 있어요(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 만기가 3개월 남았으니 남은 기간은 약 한 달이에요. 5% 상한은 지금 계약 보증금 3억 원을 기준으로 하니까 상한액은 1,500만 원이에요. 이번 주 안에 내용증명으로 갱신 의사를 보내세요. 이런 일이 실제로 있어요. 한 세입자가 "협상부터 해 보고 보내야지" 하며 미루다 만기 7주 전에야 요구했어요. 집주인이 기한이 지났다고 버티는 바람에 상한 보호를 통째로 잃었어요. 협상은 0원부터 시작하고, 갱신 보증금이 공시가격 126% 기준 안에 들어가는지도 함께 확인하세요.

**박도현**:

**갱신요구권을 이미 썼거나, 집주인이 실거주를 이유로 적법하게 거절하면 판단이 바뀌어요. 이때는 이사를 택하세요.** 5천만 원을 받아들이면 대출이 2억 원이 돼요. 금리 4.32%로 계산하면 월 이자가 약 72만 원이고, 지금 1억 5천만 원일 때는 약 54만 원이에요. 보증금 3억 5천만 원 이하의 집이면 어디로 옮겨도 이자가 이보다 적어요. 게다가 3억 5천만 원은 126% 기준을 넘을 가능성이 가장 큰 금액이라, 보증보험이라는 마지막 방어선이 무너질 수 있어요. 시장이 4.7% 오를 때 16.7%를 요구하는 집주인이라면 돈이 급하다는 뜻이에요. 보증금 반환도 늦어질 수 있다고 보고 대비하세요. 새 집 잔금일은 기존 보증금을 돌려받은 날 이후로 잡으세요. 반환이 늦어지면 나가기 전에 임차권등기부터 마치세요. 대출 한도는 걸림돌이 아니에요. HF 보증 한도는 수도권 4억 원이에요. 다만 이 수치는 공식 자료로 확인한 게 아니에요.

**존 메이너드 케인즈**:

집주인이 부른 5천만 원은 시세도, 당장 받아들여야 할 가격도 아닙니다. 만기 3개월 전인 지금, 갱신요구권을 아직 쓸 수 있고 적법한 거절 사유가 없다면 행사 의사를 기한 안에 분명히 전하십시오. 그 경우 기존 보증금 3억 원의 5%인 1,500만 원이 인상 상한입니다. 권리를 이미 썼거나 적법한 거절 사유가 있다면 이 상한을 전제로 협상해서는 안 됩니다.

제 판단도 수정합니다. **갱신이 가능하다는 이유만으로 잔류가 월 이자를 최소화한다고 결론 내릴 수는 없습니다.** 자기자금 1억 5천만 원을 유지하고 대출금리가 같다면, 3억 1,500만 원에 갱신할 때의 대출은 1억 6,500만 원입니다. 이보다 보증금이 낮은 집으로 옮겨 남는 자기자금으로 대출 원금을 줄일 수 있다면 월 이자도 내려갑니다. 다만 앞서 나온 서울 빌라 중위 보증금 2억 550만 원을 지금 집과 같은 급의 매물 가격으로 삼을 수는 없습니다. 같은 동네·면적·상태의 실제 매물과 거래를 확인해야 합니다.

**존 메이너드 케인즈**:

따라서 **5천만 원 인상에는 지금 동의하지 마십시오.** 먼저 갱신요구권을 확인·행사하고, 동시에 이사 가능한 집의 보증금, 새 집의 대출·보증 가능 여부, 갱신 시 다시 정해질 수 있는 금리를 받아 월 이자를 비교하십시오. 갱신권이 없다면 비교 대상은 집주인 요구액인 3억 5천만 원으로 바뀝니다. 익숙하다는 이유로 집을 지키는 결정은, 그 비교를 마친 뒤에야 안전한 결정이 됩니다.

**김서윤**:

5천만 원 수락은 탈락이다. 한국주택금융공사 주별 공시(2026-10-12~18, 날짜 표기는 참고)의 은행 금리는 연 3.93%(광주은행)~4.89%(농협은행)다. 이 폭을 기존 대출 1억 5천만 원에 적용하면 금리 선택만으로 월 이자가 12만 원 벌어진다. 1,500만 원 증액의 월 이자는 4만 9,125~6만 1,125원, 5천만 원 증액은 16만 3,750~20만 3,750원이다. 5대 은행 신규 평균은 2026년 1월 연 3.99%에서 2026년 8월 연 4.32%로 올랐고, 같은 1억 5천만 원이면 월 4만 1,250원 차이다. 이자 최소의 첫 숫자는 잔액에 붙는 금리다.

**김서윤**:

시장 인상 1,410만 원과 법정 천장 1,500만 원의 원금 차 90만 원은 위 금리로 월 2,948~3,668원이다. 대출 원금을 1억 5천만 원에 고정하던 비교는 철회한다. 자기자금 1억 5천만 원을 유지하면, 갱신 후 대출 1억 6,500만 원보다 이자가 주는 이사 보증금은 3억 1,500만 원 미만이다. 갱신요구가 없거나 실거주 거절이 적법하면 비교 대출은 2억 원, 분기점은 3억 5,000만 원, 그 가격의 이득은 0이다. 2026년 6월 서울 연립·다세대 전세가율 60.8%와 2026년 2분기 3.3㎡당 평균 전세 2,150만 원(전분기 +1.8%)은 구·면적이 없어 이 호를 그 세 가격 중 어디로도 넣지 못한다. 중위 2억 550만 원은 비교군에서 뺀다.

**김서윤**:

본문에 갱신요구 행사 기록이 없으므로, 만기 3개월 전인 지금은 요구권이 살아 있다고 두고 인상을 기존 3억 원의 5%인 1,500만 원에서 멈춘다. 실거주 적법 거절이 나오면 그 가정은 폐기하고, 확인된 매물이 3억 5,000만 원 미만일 때만 이사한다. 변동형 연 4.2~4.8%, 5년 혼합 연 3.9~4.4%(2026-10, 비교 사이트 집계) 중 낮은 쪽을 갱신·신규 모두에 쓰는 편이 5천만 원 협상보다 월 이자를 더 줄인다. 수도권 보증 한도 4억 원(블로그·비교 사이트)은 대출 2억 원 구간에서 결론을 바꾸지 못한다.

**사회자**:

📊 결선 라운드 현황 — ✅ 올려주고 재계약 3명 : 0명 🚚 이사한다
모두 갱신권 행사 후 판단하는 A편 입장

**사회자**:

⚖️ 리스크 재검토 — 갱신요구권은 집주인이 실거주 목적으로 거절할 수 있고, 이 경우 협상 여지가 없어져 만기 전 이사 준비가 늦어질 수 있다는 점이 결론에서 충분히 강조되지 않았다. 또 '3개월 후 해지 통지로 언제든 옮기면 된다'는 전제는 새 집 계약·잔금 시점과 기존 보증금 반환 시점이 맞물려야 하므로, 갱신 후 이사를 택해도 보증금 반환 지연 위험은 그대로 남는다. 대출을 늘리는 경우 갱신 시점에 기존 대출 1억 5천만 원의 금리·한도·보증기관 심사가 다시 적용되어 예상보다 이자가 늘거나 증액이 거절될 수 있으니, 은행에 사전 심사를 먼저 받아 보라는 안내가 필요하다.