지금 집을 매수할지, 전세 계약을 연장할지 고민됩니다

📌 오늘의 안건
지금 집을 매수할지, 전세 계약을 연장할지 고민됩니다

전세 만기가 내년 6월 말입니다. 만기에 맞춰 신생아특례대출로 9억 원 이하 집을 매수할지, 전세를 연장할지 고민 중입니다. 매수한다면 자기 자금 약 5억 원과 대출 약 4억 원을 쓰고, 대출 금리는 2.5% 정도로 예상합니다. 현재 전세 보증금은 5억 7천만 원이고 그중 2억 원이 대출입니다. 전세 시세가 올라서 연장하면 보증금이 오를 것 같지만, 집주인과는 아직 이야기하지 않았습니다. 매수 후보는 직장이 있는 구로디지털단지 인근 아파트입니다. 도보 출퇴근이 가능한 곳을 우선 보고 있고, 편도 50분 이하라면 다른 지역도 고려할 수 있습니다. 장기 자산 가치 상승을 가장 중요하게 봅니다. 지금이 매수 타이밍인지, 기다려도 되는지 결론을 내리고 싶습니다.

모두가 같은 방향을 가리킬 때 저는 반대편을 보는 사람입니다. 이 고민에 깔린 당연한 전제들을 하나씩 뒤집어 보며 놓친 맹점을 찾아드리겠습니다.

매달 통장에서 상환금이 빠져나가도 웃으며 버틸 수 있을까요? 그 답은 대출 구조와 실제 비용을 하나씩 계산하면서 같이 맞춰 볼게요.

기회는 문 앞에 오래 머물지 않습니다. 이 판에서 잡을 수 있는 상방과 실행 순서는 제가 맡겠습니다.

결론부터 말씀드리면, 내년 6월 만기에 맞춰 매수하시는 쪽이 맞습니다. 다만 그 근거는 "집은 결국 오른다"는 믿음이 아니라, 지금 쥐고 있는 2.5%짜리 4억 원 대출 자격이 시한부라는 사실이어야 합니다. 구로 9억 원 이하 아파트가 장기적으로 크게 오를 자산이라는 전제는 기록과 맞지 않습니다. 구로구 매매지수는 2022년 1월 104.5에서 고점을 찍었고, 2026년 6월 106.0이 되어서야 그 고점을 넘었습니다. 4년 반 동안 명목으로 약 1.4% 오른 셈입니다(파이낸셜뉴스[1]). 그 사이 구로구는 고점 대비 -12.5%까지 떨어져 강남권 11개 구 가운데 가장 크게 빠지기도 했습니다(KB Think[2]).

2022년 초에 "지금 안 사면 영영 못 산다"는 말을 믿고 산 사람은 이자를 내면서 4년 반을 기다려 겨우 본전을 찾은 것입니다. 장기 자산 상승을 가장 중요하게 보신다고 하셨는데, 9억 원 이하라는 조건은 상승기에 가장 늦게 오르고 하락기에 가장 깊게 빠지는 가격대로 묶는다는 뜻이기도 합니다.

그렇다면 왜 매수 쪽으로 판단했는지, 숫자로 보여 드리겠습니다. 아래 금리는 제가 둔 가정입니다(예금 2.5%, 전세대출 4%).

• 매수할 때 1년 비용: 대출이자 4억×2.5% = 1,000만 원에, 자기자금 5억 원을 예금에 넣었을 때 받았을 이자 1,250만 원을 더해 약 2,250만 원입니다. 여기에 처음 한 번 취득세·중개보수 등 약 3천만 원이 듭니다(가정).
• 전세에 머물 때 1년 비용: 전세대출 2억×4% = 800만 원에, 보증금 속 내 돈 3.7억 원의 예금이자 925만 원을 더해 약 1,725만 원입니다.
• 손익분기: 해마다 500만 원 남짓 더 드는 데다 초기비용까지 있으니, 5년 기준으로 집값이 연 1.3% 정도는 올라야 비긴다는 계산이 나옵니다.

방금 본 구로의 지난 4년 반 실적이 바로 그 선 언저리였습니다. "전세는 손해"라는 말도 근거가 약하다는 뜻입니다. 그런데도 매수를 권하는 이유는 대출 조건에 있습니다. 10·15 대책 이후 서울 전역에서 무주택자의 일반 주택담보대출 LTV는 40%로 묶였고, 정책대출 대상자만 70%가 유지된다고 보도됐습니다(노컷뉴스[1], 데일리안[2]). 신생아특례는 출생 후 일정 기간 안에만 신청할 수 있습니다. 전세를 2년 연장하는 순간 이 자격이 사라질 수 있다는 점이 이번 결정의 진짜 기한입니다. 아이 출생일 기준으로 신청 가능 기한을 가장 먼저 확인하시기 바랍니다.

지금 하실 일

• 예산 상한을 9억 원이 아니라 약 8억 7천만 원으로 잡으십시오. 자기자금 5억 원에 대출 4억 원이면 딱 9억 원이라, 9억 원짜리 집을 사면 취득세를 낼 돈이 남지 않습니다. 6.27 이후 계약분의 한도는 4억 원이고(뱅크샐러드[1]), 금리는 소득 구간에 따라 1.8~4.5%로 달라집니다. 2.5%라는 예상이 실제로 맞는지 기금e든든에서 확인하십시오. - 집주인과 갱신 이야기를 미리 해 두십시오. 계약갱신청구권을 아직 쓰지 않으셨다면 보증금 인상은 5%, 즉 2,850만 원으로 묶입니다. 갱신을 확보해 두면 집을 고를 때 쫓기지 않고 버틸 수 있는 여지가 생깁니다.

• 도보권 단지를 10년 이상 살 집으로 보고 고르십시오. 시세가 오를지는 덤으로 생각하는 편이 낫습니다. 서울은 토지거래허가구역이라 취득 후 2년 실거주 의무가 붙습니다(헤럴드경제[2]). 실제로 들어가 살 집만 고르면 이 의무는 부담이 되지 않습니다.

지금 9억 원짜리 집을 계약하기보다, 2027년 6월 만기까지 매수 가능성을 열어 두고 판단하세요. 왜 기다려도 될까요? 자기자금 5억 원과 대출 4억 원을 모두 쓰면 매매대금만 딱 9억 원이에요. 취득세·중개보수·이사비와 생활비 여유가 남지 않아요. 현재 보증금 5억 7천만 원에서도 전세대출 2억 원을 갚으면 돌려받는 자기 돈은 3억 7천만 원이니, 나머지 자금의 입금 시점도 확인해야 해요.

월급으로 버틸 수 있을까요? 4억 원을 연 2.5%, 30년 원리금균등으로 빌린다는 가정이면 월 약 158만 원, 금리가 4%라면 약 191만 원이에요. 현재 신생아 특례 디딤돌대출 안내[1]는 9억 원 이하 주택에 최대 4억 원, LTV 70%·DTI 60%를 제시하지만, 실제 한도와 2.5% 적용 여부는 소득·순자산·자녀 출생일 심사를 거쳐야 해요. 특례금리의 기본 적용기간도 5년이에요.

결론은 조건을 갖춘 매수는 추진하되, 지금 가격에 맞춰 무리해서 사지는 마세요. 먼저 집주인에게 갱신 보증금을 확인하고 은행에서 실제 승인 가능액·금리를 받아 보세요. 그다음 구로디지털단지 도보권과 편도 50분 이내 후보의 실거래가를 비교하세요. 장기 자산 가치가 우선이어도, 원하는 집을 산 뒤 거래비용과 비상자금이 남고 월 상환액을 감당할 때 계약하면 돼요. 그 조건에 맞는 집이 만기까지 없으면 전세를 연장하는 쪽을 권해요.

내년 6월 만기에는 연장보다 매수로 가는 편이 맞습니다. 자산이 오르는 쪽을 고르셨으니, 오르는 전세 보증금에 현금을 더 묶는 항로는 목적과 어긋납니다.

자기 자금 5억에 대출 4억이면 배의 크기는 9억입니다. 그 4억을 연 2.5%로 쓰면 첫해 이자는 약 1,000만 원이고, 30년 원리금균등으로 가정하면 매달 약 158만 원입니다. 이 2.5%는 소득·만기에 따라 갈리는 표의 한 칸일 뿐, 확정 금리가 아닙니다. 같은 속도로 전세가 오르면 이야기가 달라집니다. KB부동산 기준 2026년 10월 서울 아파트 평균 전셋값은 1년 전보다 10.9% 오른 7억 2,898만 원입니다. 그 비율을 지금 보증금 5억 7,000만 원에 그대로 대입하면, 연장 때 약 6,200만 원을 더 넣게 됩니다. 그 돈은 내 자산이 되지 않습니다. 이미 깔린 전세대출 2억의 이자도 집값으로 바뀌지 않습니다.

사냥터는 걸어 다니는 거리 안의 9억·전용 85㎡ 이하입니다. 구로 쪽 실거래에는 그 칸이 남아 있습니다. 신도림 신축은 9억을 넘기고, 구로·고척의 구축은 5억 중반에서 8억대에 거래됩니다. 민간 집계 기준 구로구 아파트 매매는 최근 1년 약 10% 올랐고, 최근 한 달은 소폭 밀렸습니다. 서울 전체는 10월 넷째 주에도 주간 0.09% 상승이었고, 전세는 39개월째 오르는 중입니다. 기다린다고 표가 싸게 깔리지는 않습니다. 순서는 이렇습니다.

• 기금e든든에서 순자산 5억 1,100만 원, 접수일 기준 출산 2년, 무주택, 소득을 먼저 확인합니다. 통장에 5억을 쌓아 두면 문턱에 걸릴 수 있습니다. 전세보증금은 자산, 전세대출 2억은 부채로 빠집니다.
• 국토부 실거래가에서 도보권 단지의 9억 이하 거래를 뽑고, 출퇴근 길로 직접 걷습니다. 편도 50분 안은 그다음 그물입니다.
• 은행에서 내 소득 구간의 특례금리를 받아 2.5%와 대조합니다. 금리 우대는 5년이 기본입니다.
• 집주인 이야기는 후보 단지가 정해진 뒤에 합니다. 만기까지 일곱 달입니다. 서두를 이유는 없고, 자격만 살아 있으면 급매 한 채를 고르면 됩니다.

근거는 베이비뉴스의 2026년 특례 정리[1], KB 전셋값 보도[2], 한국부동산원 10월 넷째 주 동향을 인용한 기사[3], 실거래는 국토부 실거래가[4]에서 보시면 됩니다.

2027년 6월 만기에 맞춰 매수를 준비하되, 지금 9억 원에 맞춰 계약하지는 마세요. 먼저 확인할 것은 “자기자금 5억 원이 언제 전부 현금이 되나요?”예요. 현재 보증금 5억 7천만 원에서 전세대출 2억 원을 갚으면 돌아오는 내 돈은 3억 7천만 원입니다. 나머지 1억 3천만 원의 마련 시점이 맞아야 하고, 5억 원과 대출 4억 원을 집값에 모두 쓰면 취득세·중개보수·이사비와 비상자금은 따로 필요해요.

“전세가 오르니 서둘러 사야 할까요?” 전셋값 상승을 근거로 매수를 권한 의견에는 동의하기 어려워요. 추가 보증금은 비용으로 사라지는 돈이 아니라 나중에 돌려받을 돈이니까요. 반면 특례대출 신청 자격의 기한을 확인하자는 의견은 중요해요. 전세를 연장하면 그 자격을 잃을 수 있는지, 은행에서 출생일 기준 신청기한·실제 한도·금리부터 확인하세요. 4억 원을 30년 원리금균등으로 빌린다는 가정이면 월 상환액은 연 2.5%에 약 158만 원, 연 4%에 약 191만 원이에요. 월급에서 그 금액을 내고도 생활비와 저축 여력이 남는지가 기준이에요.

제 선택은 ‘기한을 확인하며 조건부 매수, 조건이 안 맞으면 전세 연장’이에요. 지금 집주인에게 갱신 보증금을 물어 비교 기준을 만들고, 구로디지털단지 도보권부터 편도 50분 이내까지 후보를 보세요. 은행 승인액이 나오고, 거래비용·비상자금을 남길 수 있으며, 금리가 달라져도 월 상환을 버틸 수 있는 집을 찾았을 때만 만기에 맞춰 사세요. 장기 가치가 중요해도 그 조건을 깨면서까지 매수할 타이밍은 아니에요.

당신 앞에 놓인 진짜 갈림길은 "구로가 오르느냐"가 아니라 "2.5%라는 숫자가 심사대에서 살아남느냐"입니다.

먼저 박가윤의 계산을 바로잡아야겠습니다. "늘어난 보증금은 내 자산이 되지 않는다"는 문장은 회계적으로 틀렸습니다. 보증금 증액분은 사라지는 돈이 아니라 돌려받는 돈이고, 실제 비용은 그 돈을 예금에 넣었을 때 받을 이자입니다. 6,200만 원을 더 넣는다면 연 155만 원 수준이고, 계약갱신청구권을 써서 5% 상한에 걸리면 2,850만 원, 연 71만 원으로 줄어듭니다. 대기 비용을 네 배 부풀린 셈입니다. 반대로 한소율이 짚은 "9억이면 잔금일에 통장이 0"은 정확한 지적이지만, 그것은 매수를 미룰 이유가 아니라 예산 상한을 8억 7천만 원으로 내릴 이유입니다. 제 초안의 그 계산은 그대로 유효합니다.

다만 제 초안에서 고칠 것이 하나 있습니다. 손익분기 연 1.3%는 2.5%가 오래 유지된다는 가정 위에 서 있는데, 특례금리 우대는 5년이 기본입니다. 5년 뒤 재산정에서 4%대로 올라서면 그 문턱은 더 높아집니다. 그런데 한소율의 심사 지적은 제 논지를 약화시키는 게 아니라 오히려 강화합니다. 10·15 대책의 LTV 40%를 그대로 적용하면 9억의 40%는 3억 6천만 원입니다. 4억이 나오는 경우는 특례 70%를 통과할 때뿐이고, 순자산 문턱 근처에서 탈락하면 예산은 9억이 아니라 8억 6천만 원으로 줄고 취득세 3천만 원도 함께 사라집니다. 이번 매수는 구로 집값에 대한 베팅이 아니라 특례 심사에 대한 베팅입니다. 그렇다면 가격 전망을 더 따질 이유가 없고, 심사 통과 가능성부터 확정해야 합니다.

그래서 시계를 두 개로 쪼개십시오. 하나는 아이 출생일 기준 특례 신청 가능 기한 — 이것이 진짜 데드라인입니다. 다른 하나는 지금으로부터 약 일곱 주 뒤인 2026년 12월 말, 계약갱신청구권 행사 창구가 열리는 날입니다. 12월 말까지 도보권 8억 7천만 원 이하에서 조건에 맞는 물건이 나오지 않으면, 보증금을 5%로 묶어 두고 특례 자격이 살아 있는 동안 계속 보는 쪽이 합리적입니다 — 박가윤처럼 "후보 단지가 정해진 뒤에 집주인을 만난다"면 그 5% 상한을 스스로 버리는 셈입니다. 다만 갱신을 쓰는 순간 2년 잠금이 걸리고, 토지거래허가구역의 2년 실거주 의무와 일정이 정면으로 부딪힙니다. 갱신은 공짜 보험이 아닙니다. 계약 순서를 정하기 전에 두 기한과 실거주 의무 기산점을 나란히 놓고 확인하십시오. 매수라는 방향은 유지합니다. 다만 당신의 시계는 6월 말이 아니라 이 두 날짜입니다.

만기 판단의 키는 구로 집값이 아니라, 4억 원을 2.5% 정책대출로 빌릴 자격이 내년 6월에도 살아 있느냐입니다. 10·15 이후 무주택 일반 주담대 LTV 40%가 맞다면, 9억 원 집의 대출은 3억 6천만 원에서 멈춥니다. 계획한 4억 원보다 4천만 원이 비고, 자기 자금 5억 원으로는 잔금 전에 배가 얕아집니다. 특례의 한도 4억 원·LTV 70%가 그 칸을 메웁니다. 전세를 2년 미루다 출생 기한이 끊기면, 이 항로는 사라집니다.

집값이 크게 오른다는 전제는 접습니다. 구로구 매매지수는 2022년 1월 104.5에서 2026년 6월 106.0으로, 4년 반 명목 약 1.4%입니다. 매수가 전세보다 해마다 약 500만 원 더 들고 초기비용 약 3천만 원(가정)이 있으면, 연 1.3% 안팎이 손익분기입니다. 지난 항적은 그 선 언저리입니다. 9억 원에 자금을 딱 맞추는 계약도 접습니다. 취득세·중개보수 약 3천만 원을 가정하면 집값은 8억 7천만 원이어야 5억 원이 간신히 닫히고, 비상자금은 0입니다. 그 가격은 사냥감이 아니라 암초입니다.

아이 출생일로 특례 신청 기한부터 확인하십시오. 기한이 다음 전세 2년 안에 끊기면, 일곱 달 동안 도보권에서 비용과 생활비가 남는 가격만 고르십시오. 서두를 계약은 없고, 자격만 살리면 됩니다. 기한이 갱신 뒤에도 남으면, 꽉 찬 9억 원은 보내지 말고 전세를 연장하십시오. 오를 자산이 아니라, 싼 노가 살아 있는 쪽을 타시면 됩니다.

연장은 기회를 남겨두는 선택이 아니라, 기회를 잡을 때 쓸 돈과 사냥터를 미리 깎아 두는 선택입니다.

방금 꺼낸 “2년을 채우지 않고 중간에 산다”는 문장이 앞선 세 사람의 결론을 통째로 흔듭니다. 그들은 연장을 값싼 보험이라 불렀지만, 회계는 그렇게 말하지 않습니다. 보증금이 갱신 상한 5%로 2,850만 원 오르면 쓸 수 있는 현금은 5억이 아니라 4억 7,150만 원이 되고, 4억 대출과 취득세·중개보수 3천만 원(가정)을 얹으면 살 수 있는 집값 상한은 8억 7천만 원에서 8억 4,150만 원으로 내려앉습니다. 시세를 따라 6,200만 원이 오르면 8억 8백만 원까지 내려갑니다. 모두가 “도보권 8억 7천만 원 이하에서 사냥하라”고 말했는데, 연장을 고르는 순간 그 사냥터는 당신 손 안에서 3천~6천만 원만큼 좁아집니다. 기다림의 값을 0으로 계산해 놓고 결론을 낸 셈입니다.

더 아픈 곳은 따로 있습니다. 중간 매수는 가격의 함수가 아니라 반환의 함수입니다. 잔금일 아침 통장에 5억 원이 있어야 하는데, 그 5억 원의 원천은 아직 집주인 계좌에 있는 5억 7천만 원입니다. 집값이 내려오는 국면은 곧 후임 세입자가 구해지지 않는 국면이고, 그때 반환 날짜를 정하는 사람은 당신이 아닙니다(가정). 여기에 2억 전세대출이 살아 있는 동안 4억 특례대출을 신청하면 심사대에는 총부채 6억 원이 올라갑니다. 세 사람이 세운 두 개의 시계 — 출생일 기준 특례 기한, 12월 말 갱신 창구 — 로는 이 간극을 하나도 잡지 못합니다. 세 번째 시계는 잔금일과 보증금 반환일 사이의 날짜 수이고, 그 값은 0이어야 합니다.

그래서 단정합니다. 중간 매수는 계획으로 세우지 마십시오. 하락을 기다려 산다는 구상은 장기 가치에 대한 베팅이 아니라 집주인의 자금 사정에 대한 베팅이고, 당신이 가장 중요하게 본 것과 무관합니다. 연장을 택한다면 조건은 셋입니다 — 갱신 계약서에 중도 해지 시 반환 기한과 후임 미확보 시 처리를 명문화하고, 2억 전세대출의 만기·중도상환 조건을 은행에서 확인해 특례 신청 시점의 총부채가 4억만 남도록 순서를 짜고, 예산 상한을 8억 7천만 원이 아니라 8억 1천~8억 4천만 원으로 미리 내려 잡으십시오. 그 낮아진 상한에서도 도보권에 살 만한 물건이 있는지부터 확인하십시오. 없으면 연장은 하되, 그 2년은 “언제든 살 수 있는 시간”이 아니라 “예산이 깎인 채로 기다리는 시간”으로 장부에 적어 두시면 됩니다.

• 신생아특례 구입자금대출 금리 | 특례금리 연 1.80~4.50%, 기본 적용기간 5년 | 금리 공시 기준 2026-08-11 | KB국민은행[1]
• 신생아특례 소득 상한 | 부부합산 연 1억 3,000만 원 이하; 맞벌이는 연 2억 원 이하이며 부부 중 1인은 연 1억 3,000만 원 이하 | 2026-11-09 확인 | KB국민은행[1]
• 신생아특례 주택가격·신청기한 | 주택가격 9억 원·전용면적 85㎡ 이하; 출산 후 2년 내, 소유권 이전등기 전 신청 또는 등기 접수 후 3개월 이내 | 2026-11-09 확인 | KB국민은행[1]
• 서울 무주택자 주담대 LTV | 일반 주담대 40%; 생애최초 70%; 신생아특례 디딤돌 70%, 대출한도 최대 4억 원 | 2026-11-09 확인 | 금융위원회[2], KB국민은행[1]
• 서울 아파트 토지거래허가·실거주 | 서울 25개 구 아파트 허가구역 지정기간 2025-10-20~2026-12-31; 허가받은 주택의 거주의무 2년.

임대 중인 주택의 실거주 유예 신청기한은 2027-12-31 | 2026-11-09 확인 | 강동구청[1], 국토교통부[2]

• 구디역 인근 실거래 | 신대림자이1단지 전용 84㎡, 8억 3,000만 원 | 2026-06 거래 | GPlace·국토교통부 실거래가 집계[3]
• 구디역 인근 실거래 | 현진에버빌 전용 85㎡, 8억 4,000만 원 | 2026-09 거래 | GPlace·국토교통부 실거래가 집계[3]
• 구디역 인근 실거래 | 영등포자이르네 전용 49㎡, 7억 원 | 2026-10 거래 | GPlace·국토교통부 실거래가 집계[3]

2027년 6월 말 전세 만기에 맞춘 매수를 1순위로 준비하되, 9억 원을 채워 사지는 마세요. 먼저 자금이 잔금일에 맞춰 모이는지 볼까요? 지금 보증금 5억 7천만 원에서 전세대출 2억 원을 갚으면 내 돈은 3억 7천만 원이에요. 말씀하신 자기자금 5억 원 중 나머지 1억 3천만 원의 마련 시점과 취득세·중개보수·이사비, 비상자금을 확인해야 해요. 2026년 6월 신대림자이1단지 8억 3천만 원, 2026년 9월 현진에버빌 8억 4천만 원 거래는 구디역 인근의 비교 기준이지, 2027년 6월에 살 수 있는 매물 가격은 아니에요.

대출은 어떻게 버틸까요? 신생아특례 자격은 충족한다는 말씀을 전제로 4억 원·30년 원리금균등 상환을 계산하면, 예상 금리 연 2.5%에서는 월 약 158만 원, 연 4%에서는 약 191만 원이에요. KB국민은행이 2026년 8월 11일 공시한 특례금리는 연 1.80~4.50%, 기본 적용기간은 5년이므로, 연 2.5%와 대출 4억 원을 실제로 적용받는지 확인하고 5년 뒤 상환액이 늘어도 생활비와 저축을 남길 수 있는 집만 고르세요. 세입자가 있는 집이라면 잔금일에 입주할 수 있는지도 계약 전에 확인해야 해요. 서울 아파트 허가구역의 현재 지정기간은 2026년 12월 31일까지라, 2027년 거래에는 그때의 적용 여부를 다시 봐야 해요.

연장하면 2년 안에 기회가 와도 살 수 있을까요? 살 수는 있지만, 보증금 반환일을 정하지 않은 중간 매수는 계획에 넣지 않겠어요. 갱신 보증금이 5%인 2,850만 원 오른다고 가정하면 그 돈은 사라지는 비용이 아니라 집주인에게 묶이는 돈이에요. 반환 전에는 잔금에 쓸 수 없으니, 집주인에게 갱신 금액과 중도 퇴거 시 반환 시점을 먼저 묻고 전세대출 상환·매수 잔금일을 맞춰보세요. 그 일정이 맞고 거래비용과 비상자금까지 남는 매물이 나오면 만기에 사세요. 그렇지 않으면 연장하되, 중간 매수는 보증금 반환 일정이 확보된 경우에만 실행하는 쪽이 현실적이에요.

연장하고 2년 뒤에 다시 판단하겠다는 선택지는 사실상 없습니다. 기다리더라도 늦어도 2028년 말까지는 사야 하고, 그래서 저는 내년 6월 말 만기에 맞춰 사는 쪽을 1안으로 둡니다.

말씀하신 조건을 그대로 대입하겠습니다. 출산예정일이 2027년 5월 3일이면 특례 신청 기한은 2029년 5월 초입니다. 반면 연장한 계약의 만기는 2029년 6월 말입니다. 그러니 연장을 택하면 매수는 계약 중간에 할 수밖에 없습니다. 앞서 저는 "중간 매수는 계획으로 세우지 말라"고 했는데, 이 날짜 앞에서는 그 말을 고칩니다. 연장을 택한다면 중간 매수가 계획 그 자체입니다. 그래서 제가 걸었던 조건 두 가지는 이제 필수입니다. 하나는 중도 해지 때 보증금을 언제 돌려받는지 계약서에 적어 두는 것이고, 다른 하나는 2억 전세대출을 갚고 나서 특례대출을 받도록 순서를 짜는 것입니다. 또 하나 걸리는 일정이 있습니다. 갱신청구권은 2026년 12월 말부터 2027년 4월 말 사이에 써야 합니다. 그런데 특례대출은 아이가 태어난 뒤에야 신청할 수 있으니, 연장 여부는 대출 자격이 생기기 전에 정해야 합니다. 정리하면 이렇습니다. 사기로 정했다면 4월 말까지 갱신청구권을 쓰지 말고, 봄에 매매계약을 맺으십시오. 그리고 출산 후 특례대출을 신청하고 6월 말 잔금을 치르십시오.

자료에 따르면 신청은 등기 접수 후 3개월 안에도 할 수 있으니, 출산 뒤 8주쯤 되는 이 간격은 맞출 수 있습니다. 다만 신생아를 데리고 하는 이사라는 점은 미리 각오하셔야 합니다.

1안을 고르는 근거는 셋입니다. 첫째, 지금 예산으로 살 물건이 실제 거래에 있습니다. 구디역 인근에서 2026년 6월 신대림자이1단지 84㎡가 8억 3,000만 원, 2026년 9월 현진에버빌 85㎡가 8억 4,000만 원에 거래됐습니다. 자기자금 5억, 대출 4억에서 취득세·중개보수 3천만 원(가정)을 빼면 상한은 8억 7천만 원이고, 두 단지 모두 이 안에 들어옵니다. 둘째, 기다리면 그 사냥터가 줄어듭니다. 갱신청구권으로 보증금이 5% 올라 2,850만 원이 묶이면 상한은 8억 4,150만 원이 되고, 현진에버빌은 경계선에 걸립니다. 시세대로 6,200만 원이 오르면 상한은 8억 800만 원이 되어 두 84㎡ 단지가 모두 빠집니다. 남는 것은 2026년 10월 7억 원에 거래된 영등포자이르네 49㎡ 같은 소형뿐입니다. 장기 자산가치를 가장 중요하게 본다고 하셨는데, 하락을 기다리다 평형을 낮춰 사게 되면 그 목표와 어긋납니다. 셋째, 금리는 지금 사는 쪽에 유리하게 움직이지 않습니다.

특례금리 범위는 연 1.80~4.50%이고 기본 적용기간은 5년입니다(2026-08-11 공시). 2.5%면 월 약 158만 원, 4%면 약 191만 원입니다. 늦게 사도 이 5년 시계가 늦게 시작할 뿐, 그 위험은 사라지지 않습니다.

2안은 이렇습니다. 2027년 3~4월까지 도보권이나 편도 50분 안에서 8억 7천만 원 이하 84㎡를 잡지 못하면 그때 갱신청구권을 쓰십시오. 그러면 상한은 8억 4,150만 원으로 내려가고, 2028년 말을 넘기지 않는 범위에서 계속 보면 됩니다. 이때 세입자가 있는 집을 사는 경우에는, 지금 확인된 제도상 실거주 유예 신청기한이 2027년 12월 31일입니다. 이 날짜는 중간 매수 때 선택지를 넓혀 주니 메모해 두십시오. 토지거래허가구역 지정은 현재 2026년 12월 31일까지로 되어 있습니다. 연장될지는 지켜봐야 하지만, 연장된다고 가정하고 2년 실거주 기산점을 일정에 넣어 두는 편이 안전합니다. 정리하면, 대출이 막힐까 걱정할 필요는 없어졌습니다. 이제 위험은 "기다리면 더 싸진다"는 생각 하나이고, 그 생각에 붙는 비용은 3천만~6천만 원만큼 줄어드는 예산과 한 단계 작아지는 평형입니다.

2027년 6월 말 만기에, 도보권에서 이미 찍힌 값으로 사십시오. 9억 원짜리 계약은 보내지 마십시오. 2026년 6월 신대림자이1단지 전용 84㎡는 8억 3,000만 원, 2026년 9월 현진에버빌 전용 85㎡는 8억 4,000만 원입니다. 자기 자금 5억 원과 특례 4억 원을 더하면 9억 원이고, 취득세·중개보수 3,000만 원(가정)을 빼면 집값 상한은 8억 7,000만 원입니다. 잔금 아침의 여유는 3,000만~4,000만 원입니다. 그 돈이 비상금이고 협상 폭입니다. 같은 역의 영등포자이르네 전용 49㎡는 2026년 10월에 7억 원이었습니다. 그물은 이미 예산 안에 있습니다.

출산예정일 2027년 5월 3일이니, 특례는 2029년 5월 전 소유권 이전이면 살아 있습니다. 조건은 충족된 것으로 둡니다. 다만 그 싼 노의 기본 적용기간은 5년이고, 공시 금리는 연 1.80~4.50%입니다(KB국민은행, 2026-08-11). 구로구 매매지수는 2022년 1월 104.5에서 2026년 6월 106.0입니다. 거의 잔잔한 바다에서 5년짜리 노를 나중에 젓겠다고 만기를 넘기는 항해는, 장기 자산의 상방을 뒤로 미루는 일입니다. 청구권으로 연장을 묶으면 보증금은 5%, 2,850만 원이 오르고, 그 돈은 집값이 아니라 보증금으로 잠깁니다. 상한은 8억 4,150만 원으로 내려가고, 현진에버빌 8억 4,000만 원 결의 여유는 150만 원까지 얇아집니다.

중간에 사는 선택은 열어 두되, 만기와 잔금을 같은 날로 두는 쪽이 본항로입니다. 5억 원의 뿌리는 집주인 계좌의 5억 7,000만 원입니다. 2027년 6월 말, 반환일에 2억 원 전세대출을 갚고 특례 4억 원으로 잔금을 치르면 날짜 수는 0입니다. 연장 뒤에 하락을 잡아 사려면, 계약서에 반환일을 잔금일과 같은 날로 적고, 잔금은 2029년 5월 전으로 못 박으십시오. 2년을 꽉 채우면 특례 기한보다 만기가 늦습니다. 서울 아파트 허가구역 지정은 자료상 2026년 12월 31일까지입니다. 2027년 6월 잔금은 그 기간 밖이고, 지정 연장은 이 자료에 없습니다. 이번 주부터 도보권 8억 3,000만~8억 4,000만 원 결을 보면 됩니다. 살 집이 그물에 없을 때만 연장을 고르십시오.