세입자가 있는 성남시 중원구 59타입 아파트, 석 달 안에 팔려면 매도가를 얼마로 정해야 할까요?

📌 오늘의 안건
세입자가 있는 성남시 중원구 59타입 아파트, 석 달 안에 팔려면 매도가를 얼마로 정해야 할까요?

성남시 중원구에 있는 59타입 올확장 아파트(중층)를 팔려고 합니다. 현재 월세 세입자가 있고, 보증금은 1억 원, 월세는 130만 원입니다. 임대차 계약은 내년 7월에 끝납니다. 최근 실거래가보다 조금 낮아도 괜찮으니 3개월 안에는 꼭 팔고 싶습니다. 실거주하려는 매수자를 위해 잔금일을 내년 7월 이후로 미루는 조건도 제시할 수 있습니다. 이 조건이라면 매도 호가를 실거래가 대비 어느 정도로 잡아야 할까요? 실거주자와 투자자 가운데 누구를 주된 매수자로 보고 가격과 조건을 짜는 것이 빨리 팔기에 유리할까요?

숫자부터 보겠습니다. 이 단지 59타입이 최근 얼마에, 얼마나 빨리 팔렸는지 실거래 기록으로 가격 기준선을 잡아 드리겠습니다.

매도자께서 '적정 가격'이라고 믿는 그 숫자는 누구의 기분에서 나온 것일까요? 저는 이 질문에 깔린 통념과 맹점을 하나씩 의심해 보겠습니다.

세입자가 살고 있는 집을 파는 일은 계약서 한 장에 세 사람의 사정이 얽히는 일이에요. 저는 이 거래가 중간에 깨지거나 손해로 돌아올 수 있는 지점들을 먼저 찾아서 막아 볼게요.

석 달이면 짧지 않아요, 순서만 맞으면요. 저는 가격과 조건 중 무엇을 얼마나 내줘야 가장 싸게, 가장 빨리 계약까지 가는지 실행 계획으로 짜 볼게요.

석 달이면 짧지 않아요, 판을 어떻게 짜느냐가 문제죠. 저는 가격과 조건을 묶은 매도 카드를 구체적으로 설계해 볼게요.

세입자가 있는 집을 실거주 매수자에게 넘기는 거래는 계약서 몇 줄에서 성패가 갈리곤 합니다. 저는 갱신청구권과 잔금 특약처럼 이 거래를 법적으로 무너뜨릴 수 있는 지점을 맡아 점검하겠습니다.

석 달 안에 팔아야 한다면 무엇이 기준입니까? 과거 실거래가가 아니라 오늘 즉시 계약할 매수자가 요구하는 안전마진입니다. 같은 단지·동·층·향의 최근 거래가를 100이라 할 때, 세입자가 있는 이 물건은 호가 94~95, 실제 계약 목표 92~94로 잡으십시오. 빈집과 동일한 가격에서 시작해 반응을 보겠다는 전략은 3개월이라는 기한을 시장에 들키고 막판 급매로 밀릴 가능성이 큽니다.

실거주자가 더 비싸게 살까요? 내년 7월까지 입주하지 못하고 임대차 종료와 잔금 이행 위험까지 떠안는 사람은 오히려 할인부터 요구합니다. 따라서 주된 매수자는 투자자로 정하고, 보증금 1억 원 승계와 월세 130만 원을 명료하게 제시하십시오. 투자자의 연간 총임대수입은 1,560만 원이므로, 매매가를 P라 하면 단순 수익률은 1,560만 원 ÷ (P-1억 원)입니다. 이 수익률이 인근 대체 매물보다 낮다면 실거래가 할인만으로도 팔리지 않습니다.

결론은 분명합니다. 투자자에게 즉시 승계 가능한 매물로 설계하고, 최근의 정상 실거래가보다 5~6% 낮게 출시하되 2주간 유효한 협상 하한을 8% 할인선에 두십시오. 실거주자에게는 “내년 7월 이후 잔금”을 보조 선택지로만 제시하십시오. 시장은 친절한 이웃이 아니라 조급함을 알아채는 흥정꾼입니다. 3개월이라는 사정은 가격표에 쓰지 말고, 처음부터 충분한 안전마진을 가격에 반영하는 편이 손실을 통제합니다.

3개월 안에 안전하게 처분하려면 내년 7월까지 잔금을 미뤄주는 실거주 매도 방식은 당장 접으시고, 130만 원 월세 수익을 노리는 투자자를 주 매수자로 삼아 실거래가 대비 5% 안팎 낮춘 급매가로 승부하셔야 해요. 성남 중원구 59타입에 보증금 1억, 월세 130만 원이면 임대수익률이 양호해 투자 수요를 끌어당기기 충분한 조건이지만, 만약 실거주자를 잡겠다고 9개월에 달하는 초장기 잔금 조건을 내걸면 거래가 깨질 위험이 너무 커져요. 실제로 현장에서는 긴 잔금 기간 동안 부동산 가격이 하락하자 매수자가 계약금을 포기하며 일방 파기하거나, 스트레스 DSR 등 대출 규제 변경으로 잔금대출이 막혀 거래가 좌초되는 일이 비일비재하거든요. 민법 제565조에 따른 해약금 파기 위험을 9개월 동안 오롯이 매도인이 떠안는 것은 무모한 도박에 가까워요.

법적으로 파고들어도 실거주자 거래는 시한폭탄을 안고 가는 격이에요. 대법원 판례(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결, 대법원 종합법률정보[1])에 따르면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 만기 6~2개월 전(내년 1~5월)에 갱신요구권을 행사해 버릴 경우 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 매수인은 실거주를 이유로 이를 거절할 권리가 전혀 없어요. 결국 잔금일인 내년 7월에 매수인의 입주가 막히면 잔금 지급 거부는 물론 매도인을 상대로 계약 해제와 손해배상을 청구하는 파국이 터지게 돼요. 여기에 더해 기존 세입자가 집 보여주기를 거부하면 3개월 내 매각 자체가 물리적으로 불가능해지므로, 실거주자를 기다리는 전략은 최악의 결과를 부르기 쉬워요.

따라서 거래 파기와 손해를 원천 차단하기 위해 다음 방어책을 짝지어 즉시 실행하셔야 해요:

• 월세 승계 투자자 집중 공략: 실거래가 대비 5% 낮춘 호가로 3개월 내 매수자를 유치하고, 계약서에 "본 계약은 기존 임대차 계약(보증금 1억 원, 월세 130만 원, 만기 2027년 7월)의 권리·의무 일체를 매수인이 포괄 승계하며, 월세 정산은 잔금일을 기준으로 일할 계산한다"는 특약을 명시해 입주·명도 분쟁을 사전에 완전히 차단하세요. - 실거주자 계약 시 3대 방어 장치 강제: 실거주 매수자와 불가피하게 장기 잔금으로 계약할 경우, 계약 체결 즉시 세입자로부터 '계약갱신요구권 미행사 및 만기 퇴거 확약서' 원본을 받아 계약서에 첨부해야 해요.

또한 매수자의 단순 변심 파기를 막기 위해 계약금 외에 소액의 중도금을 약정일(계약 후 1개월 이내)에 지급하도록 설정하고, "임차인의 명도 지연 등 매도인의 귀책 없는 사유로 인도가 지연될 경우 매수인은 계약을 해제할 수 없으며, 잔금일은 상호 합의로 연기하되 지연배상금은 청구하지 않는다"는 면책 특약을 반드시 삽입하세요(국가법령정보센터[1]).

이 거래는 실거주 매수자보다 '월세 수익형 투자자'를 타깃으로 삼아 최근 실거래가 대비 3~5% 낮춘 급매가로 매도 전략을 확정해야 법적 리스크 없이 3개월 내 매각을 완결할 수 있습니다. 사실관계를 되짚어보면, 임대차 종료일은 2027년 7월이며 3개월 내(2027년 1월 이전) 매매계약을 체결하더라도 소유권이전등기를 마치기 전에 세입자가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 계약갱신요구권(만료 6개월~2개월 전, 즉 2027년 1월~5월 사이)을 행사할 경우 분쟁이 불가피합니다. 대법원 판례(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결[1])에 따르면, 임차인이 갱신을 요구할 당시 소유권이전등기를 마치지 못한 실거주 매수인은 임대인의 지위를 승계하지 못해 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다.

실거주자를 위한 '잔금일 2027년 7월 유예' 조건은 법률적으로 매도인에게 치명적인 올가미가 됩니다.

• 갱신 거절권 상실 리스크: 잔금과 등기가 7월로 미뤄진 상태에서 세입자가 2027년 1월~5월에 현 매도인에게 갱신을 청구하면, 실거주 의사가 없는 현 매도인은 제6조의3 제1항 제8호의 실거주 거절권을 행사할 수 없습니다.
• 계약 파기 및 손해배상: 세입자의 적법한 갱신으로 2년 추가 거주가 확정되면 실거주 매수인은 입주 불능을 이유로 매매계약 해제 및 위약금을 청구하게 됩니다. 매수인이 미리 등기(소유권 이전)를 넘겨받지 않는 한 잔금 유예 특약은 분쟁의 뇌관일 뿐입니다.

따라서 3개월 내 매각을 성사시키려면 세입자의 퇴거 불확실성에 노출되지 않는 월세 승계 투자자를 잡아야 합니다. 보증금 1억 원에 월세 130만 원이라는 현금흐름을 강조하되, 임대차 승계에 동의하는 투자자에게 최근 실거래가 대비 3~5% 낮춘 호가로 신속한 잔금 체결을 유도하는 것이 주택임대차보호법상 법적 분쟁을 원천 차단하는 유일한 방책입니다.

토허구역 규제 때문에 투자자는 사실상 매수할 수 없습니다. 3개월 안에 팔려면 무주택 실거주자 한 집단만 보고 가격을 짜야 합니다. 호가는 같은 단지·같은 평형 중층의 최근 3개월 실거래 중위값 대비 96~97%, 실제 마지노선은 94~95%를 권합니다.

1. 전제: 매수자는 법으로 걸러집니다.

• 중원구는 토지거래허가구역입니다. 2026년 9월 발표로 세입자 낀 주택의 실거주 유예 신청 기한이 2027년 12월 31일까지 1년 연장됐습니다. 신청은 2026년 10월 1일부터 받습니다. 단, 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이었던 사람이어야 하고, 입주 후 2년 거주 의무가 있습니다. (뉴스핌[1], 데일리안[2])
• 따라서 "투자자냐 실거주자냐"는 고를 문제가 아닙니다. 투자자(갭투자) 수요는 0으로 보셔야 합니다.

• 다행히 임대차가 2027년 7월에 끝나므로 유예 범위 안에 들어갑니다. 잔금을 7월 이후로 미루는 조건은 선택 사항이 아니라 필수 조건입니다. - 대출 한도도 매수자 풀을 줄입니다. 2025년 10·15 대책 기준으로 규제지역 LTV 40%, 15억 원 이하 주택은 주담대 6억 원 한도입니다. 이 수치는 이번에 재확인하지 못했으니 계약 전 은행에서 확인하셔야 합니다. 10억 원 매물이라면 매수자가 현금 약 6억 원을 갖고 있어야 한다는 계산이 나옵니다.

2. 시세 기준선: 단지마다 편차가 큽니다.

• 최근 중원구 59㎡ 거래는 e편한세상금빛그랑메종 4단지 9.5억(2026년 9월 1일), 2단지 11.24억(9월 13일), 1단지 12.95억(9월 7일)입니다. 하대원동 성남자이 24평 시세는 7.4억 수준입니다. 같은 구 안에서도 차이가 최대 1.75배입니다. (호갱노노[1], 집품[2], 리치고[3])
• 그래서 구 평균은 쓰면 안 됩니다. 기준은 본인 단지, 59타입, 중층의 최근 3개월 실거래만 씁니다.

국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 조회하시면 됩니다. - 올확장 중층은 그 단지의 표준 매물입니다. 프리미엄은 0~1% 정도로만 보시고, 추가로 얹지 마십시오(추정). - 세입자가 있으면 입주가 9개월 이상 늦어집니다. 매수자 풀도 무주택자로 좁아집니다. 이 둘을 합친 할인 폭은 3~5%로 봅니다. 공식 통계는 없고 추정치입니다.

3. 결론: 가격과 조건 설계

• 호가: 단지 실거래 중위값 × 96~97%. 네이버부동산 같은 시세 플랫폼에 올라온 같은 동·같은 평형 최저 호가보다 0.5~1% 아래에 두십시오. 목록 맨 위에 노출되는 것 자체가 거래 속도를 결정합니다.
• 가격 조정 일정: 4주 안에 집을 보러 오는 사람이 3팀 미만이면 2%p를 내립니다. 8주 시점의 마지노선은 94~95%입니다.
• 조건 패키지:
• 잔금은 2027년 7월 이후로 하고, 계약금은 10%로 정합니다.
• 그사이 월세 130만 원 × 약 9개월 ≈ 1,170만 원은 매도인이 받습니다. 가격을 2~3% 깎아 줘도 이 수입이 일부를 메웁니다. 1,170만 원은 10억 원 기준 약 1.2%입니다.
• 매수자가 허가를 받을 수 있도록 세입자 퇴거 확약서와 임대차계약서를 미리 준비해 두십시오.
• 1순위로 접촉할 사람: 현재 세입자입니다. 무주택 요건을 충족하면 실거주 의무와 입주 시점 문제가 한 번에 풀립니다. 가장 빨리 계약이 성사될 수 있는 경로입니다.

석 달 안에 도장을 받으려면 호가 숫자보다 잔금·노출 설계가 먼저예요. 중원구 59타입 최근 실거래와 임대 관행을 확인한 뒤 호가 폭을 잡겠습니다.주 타깃은 투자자예요. 호가는 같은 단지 59타입 중층 최근 실거래보다 약 2% 안쪽만 낮추고, 5% 인하는 빼요. 실거주자는 잔금을 임대차 만료(2027년 7월) 이후로 미루는 보조 카드로만 받아요.

단지를 안 밝히셨으니 금액은 그 실거래에 곱하는 방식이에요. 중원구 59타입은 같은 구 안에서도 수억 원씩 갈려요. 성남자이 59.99㎡가 2026-09-07에 8억, 신흥역하늘채 59.88㎡는 같은 시기 9억~13억대까지 찍혀 있어요(아파트봉 집계, 원천은 국토부 실거래). 보증금 1억에 월 130만 원은 금광동 월세 평균(보증 약 1.46억·월 138만 원, 2026년 8월)과 한양수자인 59.8㎡ 보증 2억·월 135만 원(2026-08-06)보다 보증이 낮아 수익률 매물은 됩니다. 바로 못 들어가는 집은 실거주자가 가격으로 깎아요. 그 할인을 또 주면 이중으로 주는 거예요. 중개보수는 상한 안에서만 깎을 수 있고(주택 매매, 2억 이상 9억 미만 상한 0.4%), 매수자 몫 한 쪽을 대신 내는 비용은 2% 가격 인하보다 훨씬 작아요. 구경 협조비 효과는 숫자로 단정하지 않겠어요. 다만 현장에서는 세입자가 문을 안 열어 주면 호가가 죽어 있어요.

순서는 이거예요. 1주: 최근 3개월 중층 실거래 최저에 맞춰 호가 고정, 조건표 한 장(월세 승계, 실거주자만 잔금 2027년 7월 이후, 올확장 범위는 있는 그대로). 2~3곳만 공동중개하고 네이버엔 실사진으로 올리세요. 열 곳에 뿌리면 호가만 무너져요. 2주 안에 진지한 임장이 없으면 가격이 아니라 매수자 중개보수나 세입자 협조비부터 꺼내요. 한 달이 지나도 오퍼가 없으면 그때 1%만 더 내려요. 석 달 차는 그 호가의 3% 안에서 도장 받으세요.

근거: aptbong.com[1] · law.go.kr[2]

성남 중원구 59타입 최근 실거래와 세입자 낀 매물 거래 흐름을 먼저 확인한 뒤, 석 달 매도 호가를 숫자로 고정할게요.호가는 같은 단지·59·중층 최근 석 달 실거래 중앙값의 97%로 여세요. 2주 안에 실매수 문의가 없으면 95%로 한 번만 내리고, 마지노선은 94%예요. 10% 급매는 던지지 마세요. 잔금·입주를 내년 7월로 미루는 것 자체가 이미 할인이에요. 단지명이 빠져 금액은 비율로 고정해요. 중원 59는 갈라져요. 성남자이 59.99㎡ 12층이 2026-09-07에 8억, 신흥역하늘채랜더스원1단지 59.88㎡ 9층이 2026-08-18에 13억 3,000만 원이었어요. 올확장은 비확장 대비 빼지 말고, 확장 실거래만 기준점으로 잡으세요. 출처는 아파트봉 중원구 실거래와 아파트미 주간 실거래예요. aptbong.com[1] apt2.me[2]

주 타깃은 실거주예요. 보증금 1억·월 130만이면 연 1,560만 원인데, 한양수자인 59㎡가 2026-08-06에 보증 2억·월 135만으로 나갔으니 임대료는 시장이고 보증금만 얇아요. 투자자는 승계로 아낄 돈이 1억뿐이라 레버리지가 안 나오고, 가격을 5~8% 더 깎으려 해요. 실거주는 내년 7월 입주가 학기·이사 달력과 맞아요. 계약서에 잔금·명도를 2027-07-31 이후로 박고, 중도금은 계약 2주 안 10%만 받으세요. 투자 카드는 보조예요. 같은 가격에 승계·월세 유지·중도해지 협조를 옵션으로만 얹으세요.

노출은 네이버에 ‘2027년 7월 이후 입주, 잔금일 협의’를 제목 첫 줄에 박고, 단지 안 두 곳과 역세권 한 곳에만 올리세요. 전속은 2주로 끊고, 주 1회 문의 수 없으면 사진·가격만 고치세요. 세 달 안에 팔리는 집은 싼 집이 아니라, 입주일이 적힌 집이에요.

매수 자격이 막혀 있는데 투자수익률을 계산한들 무슨 소용이 있겠습니까? 한서진 초안의 핵심—제시된 토지거래허가 규제가 적용된다면 투자자 수요를 사실상 제외해야 한다는 점—이 제 초안보다 선행하는 논거입니다. 따라서 투자자를 주 타깃으로 삼자는 오민혁·문지후 초안은 법적 매수 가능성을 건너뛰었고, 윤채아·강태윤 초안은 서로 다른 단지의 상충하는 거래가를 정밀한 기준처럼 사용했습니다. 다만 한서진의 96~97% 호가는 “꼭 3개월”이라는 매도자의 시간 제약을 과소평가합니다.

그렇다면 실거주자는 더 비싸게 살까요? 아닙니다. 그는 입주를 기다리고 임차인의 갱신·명도 위험을 지며, 장기 잔금 동안 자금과 가격변동 위험까지 떠안습니다. 반대로 매수인이 계약금만 걸고 9개월간 가격 상승의 이익은 누리면서 하락 때 해약할 선택권을 갖게 해서는 안 됩니다. 실거주 적격자를 주 대상으로 하되, 세입자의 갱신요구권 행사 여부와 퇴거 협조를 계약 전에 확인하고, 계약 후 빠른 중도금으로 해약 가능성을 낮추며, 명도 실패 시 책임과 처리방식을 특약에 명시해야 합니다. “퇴거 확약서로 위험이 완전히 사라진다”거나 매도인 면책만으로 매수인을 묶을 수 있다는 주장도 지나칩니다.

결론적으로 같은 단지·동급 59타입·중층·확장 상태의 최근 정상거래를 100으로 놓고 호가 95, 계약 목표 93~94, 하한 92로 정하십시오. 장기 잔금은 할인 대신이 아니라 매수자에게 주는 선택권이므로, 별도 안전마진이 필요합니다. 2주 안에 적격 실수요자의 임장이나 자금확인 오퍼가 없으면 즉시 93~94로 낮추십시오. 시장은 매도자의 달력을 읽는 흥정꾼입니다. 석 달을 숨기는 것보다 처음부터 그 조급함의 값을 통제하는 편이 낫습니다.

수정 의견: 투자자 타깃 반대, 잔금은 앞당기기, 가격은 유지

참가자 6명 중 4명이 투자자를 주된 매수자로 잡았습니다. 수익률과 규제, 두 숫자로 보면 이 선택은 성립하지 않습니다.

• 수익률: 실거래 9억 원에 산다고 가정합니다. 보증금 1억 원을 승계하면 매수자가 실제로 넣는 돈은 8억 원입니다. 연 임대수입 1,560만 원을 8억 원으로 나누면 총수익률은 1.95%입니다. 그레이엄 안대로 8% 깎아도 2.1%에 그칩니다. 할인으로 메울 수 있는 격차가 아닙니다.
• 임대료 수준: 한양수자인 59㎡는 보증금 2억 원·월 135만 원, 금광동 평균은 보증금 1.46억 원·월 138만 원입니다. 이 집의 월세는 시세 수준입니다. 투자자를 끌어올 만큼 높은 월세가 아닙니다.
• 규제: 앞 라운드 자료대로 이 지역은 토지거래허가구역입니다. 실거주하지 않는 매수자는 허가를 받지 못합니다. 따라서 투자자 수요는 0이라는 제 판단을 유지합니다.

다만 오민혁·문지후 두 분이 짚은 계약갱신요구권 위험은 맞습니다. 이 지적을 받아들여 제 조건 설계를 바꿉니다.

• 위험 구간: 세입자는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지, 즉 2027년 1월부터 5월 사이에 갱신을 요구할 수 있습니다. 잔금을 7월로 미루면 그 기간 동안 등기는 여전히 제 이름입니다. 2021다266631 판결에 따르면 등기 전인 매수인은 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다. 제 초안의 "잔금 7월 이후 필수"는 철회합니다. - 대안:
• 잔금과 등기는 2026년 12월 말까지 마칩니다. - 입주만 2027년 7월로 미룹니다. 실거주 유예 제도를 쓰면 됩니다. - 매수인이 1월 전에 집주인이 되므로 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 퇴거 확약서는 이중 안전장치로 계속 받습니다. - 비용: 잔금이 빨라지면 제가 계산했던 월세 수입 1,170만 원(1.2%)은 사라집니다. 대신 계약이 깨질 위험이 확 줄어듭니다.

• 가정: 세입자가 있는 상태에서 매수자가 주택담보대출을 쓸 수 있는지는 확인하지 못했습니다. 계약 전 은행 확인이 필수입니다.

가격은 강태윤 안과 거의 같습니다. 숫자는 다음과 같이 확정합니다.

• 호가와 하한: 호가는 단지 59타입 중층 최근 3개월 실거래 중앙값의 96~97%, 마지노선은 94%입니다. - 그레이엄 안을 받지 않는 이유: 92%는 9억 원 기준 7,200만 원 손실입니다. 반면 입주가 9개월 늦어지는 데 대한 할인은 3~5%면 충분하다고 봅니다(추정). 이것을 넘는 할인은 기한에 쫓긴다는 사실을 가격으로 드러내는 셈입니다. - 윤채아 안을 받지 않는 이유: 98%로는 실거주 수요자를 무주택자로만 좁힌 효과를 반영하지 못합니다. - 가격 기준: 성남자이의 시세 플랫폼 가격은 7.4억 원인데 실거래는 8억 원입니다. 차이가 8%입니다. 기준은 반드시 국토부 실거래로 잡으십시오. - 조정 일정:
• 2주 동안 반응이 없으면 95%로 내립니다. - 6주 차에 94%로 내립니다. - 12월 말까지 잔금을 마쳐야 하므로 늦어도 11월 중순에는 계약해야 합니다. 실제로 쓸 수 있는 기간은 석 달이 아니라 6주입니다.

토지거래허가구역 규제로 순수 투자자 진입이 차단된다는 한서진 님의 지적을 받아들여, '월세 투자자만 공략하자'던 제 기존 초안을 무주택 실거주자 타깃으로 즉각 수정해요. 중원구가 토지거래허가구역이라면 2년 실거주 의무 때문에 갭투자자는 허가를 받지 못하므로, 2026년 9월 발표된 실거주 유예 요건(2026년 5월 12일부터 무주택 유지)을 갖춘 실거주 매수자로 좁히는 것이 유일하게 합법적인 매각 통로예요. 다만 실거주자용 잔금 유예(2027년 7월)를 아무 법적 방어막 없이 수용한 강태윤·한서진 님의 방식은 거래를 파탄으로 몰고 갈 치명적인 구멍을 방치하고 있어요.

등기 없이 9개월 뒤로 잔금만 미뤄두면, 내년 1~5월 사이 세입자가 갱신청구권을 행사하는 순간 매도인도 매수인도 실거주로 거절하지 못해(대법원 2021다266631 판결) 매매계약 자체가 공중분해돼요. 실제로 현장에서는 이사 날짜에 맞춰 살던 집을 빼고 대출까지 실행하려던 실거주 매수자가, 세입자의 갑작스러운 "더 살겠다"는 번복 한마디에 입주가 막혀 매도인에게 계약금 배액배상과 이사 지연 손해배상 소송을 걸며 풍비박산 나는 비극이 비일비재하거든요. 윤채아 님이 짚어주신 세입자의 집 보여주기 거부 문제까지 겹치면 3개월 내 매수자를 유치하는 일조차 불가능해져요.

따라서 3개월 내 무주택 실거주자와 안전하게 도장을 찍으려면, 다음 3중 방어 특약을 계약서와 사전문서로 결합해 거래 불확실성을 완전히 잠가야 해요:

• 사전 퇴거 확약 및 협조비 지급: 매매계약 전 세입자에게 윤채아 님의 제안대로 1~2개월 치 월세(130만~260만 원) 지원을 약속하며 '갱신요구권 부행사 및 2027년 7월 퇴거 확약서'를 서면(공증 권장)으로 징구해 집 보여주기와 퇴거를 확정하세요. - 갱신권 번복 대비 면책 특약: 계약서에 "임차인이 기존 퇴거 의사를 번복해 갱신청구권을 행사하거나 명도를 거부할 경우, 매도인의 귀책 없는 사정변경으로 보아 본 계약은 위약벌 없이 즉시 해제되며 기지급된 계약금만 반환한다"는 조항을 박아 매도인의 손해배상 책임을 원천 차단하세요.

• 선등기 또는 중도금 잠금장치: 매수자의 단순 변심 파기를 막기 위해 계약 1개월 내 중도금을 설정하고, 세입자 갱신권 행사 기간(2027년 1월) 전에 매수인이 적법하게 실거주 거절권을 행사할 수 있도록 잔금 지급 담보(근저당 설정 등)를 전제로 소유권이전등기를 먼저 넘겨주는 방안을 특약으로 열어두세요.

한서진의 토지거래허가구역 규제 지적을 수용하여, 갭투자자만을 전제했던 초기 입장을 수정하고 ‘무주택 실거주 매수자’를 주 타깃으로 인정하되 법적 안전장치를 전면 재설계하겠습니다. 사실관계를 되짚어보면 성남 중원구 토허구역 내 세입자 낀 주택은 2026년 5월 12일부터 무주택 요건을 갖춘 실거주자만 매수 허가를 받을 수 있으므로, 투자자 유치는 법률상 거래 자체가 불허 처분될 위험이 큽니다. 그러나 강태윤처럼 잔금·명도일을 단순히 2027년 7월로 미루는 안일한 계약은 주택임대차보호법상 매도인을 파멸적 소송으로 몰아넣습니다. 대법원 2021다266631 판결에 따라 매수인이 등기를 마치지 못한 상태에서 세입자가 2027년 1~5월 갱신요구권을 행사하면 매도인도, 매수인도 실거주 거절을 할 수 없어 입주 불능에 따른 매매계약 해제와 위약금 폭탄이 터집니다.

따라서 실거주자를 잡되 분쟁을 원천 차단하려면 오민혁이 제시한 '퇴거 확약서'와 '면책 특약'을 계약 성립의 절대적 선결조건으로 결합해야 합니다.

• 법적 선결요건: 매매계약 체결 전 세입자로부터 '주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권 미행사 및 2027년 7월 만기 퇴거 확약서' 원본(인감증명서 첨부)을 징구하고, 이를 계약서 필수 부속서류로 편입해야 합니다.
• 불가항력 면책 조항 강제: 확약 번복에 대비해 "임차인의 명도 지연이나 갱신 분쟁 등 매도인의 귀책 없는 사유로 인도가 지연될 경우 매수인은 민법 제565조 및 채무불이행에 기한 계약 해제나 손해배상을 청구할 수 없으며, 잔금일은 분쟁 해결 시까지 지연이자 없이 유예한다"는 특약을 배타적 필수 조건으로 명시해야 합니다.

가격 전략은 법적 하자와 9개월 잔금 위험을 매수자가 떠안는 대가로 한서진·강태윤이 제시한 94~95% 선을 수용하되, 이를 확정 가격으로 고정합니다. 같은 단지·59타입·중층 최근 3개월 실거래 중위값의 96~97%로 호가를 열되 실제 계약은 94~95% 마지노선에서 확정 짓고, 중도금을 1개월 내 납입시켜 민법상 매수인의 일방적 계약금 해제권(해약금 해제)을 봉쇄하십시오. 규제 요건을 충족한 무주택 실거주자에게 가격 할인 5%와 퇴거 확약·책임면제 특약을 맞바꾸는 것만이 3개월 내 거래가 법적으로 깨지지 않고 완결되는 유일한 방책입니다.

입장을 바꿉니다. 주 타깃은 투자자가 아니라, 2026년 5월 12일부터 무주택인 실거주자예요. 한서진 초안대로 중원구 토허구역에선 갭투자 수요를 0으로 보는 게 맞아요. 유예는 2027년 12월 31일까지고, 임대차 만료(2027년 7월)는 그 안에 들어가요.

다만 잔금을 내년 7월로 미루는 카드는 필수가 아니라 독입니다. 오민혁·문지후가 든 대법원 2021다266631이 더 셉니다. 등기 전에 세입자가 2027년 1~5월 갱신요구를 하면, 실거주 매수인은 거절권이 없어요. 그래서 할인은 ‘입주만 만기 이후, 잔금·등기는 앞당김’으로 대체하세요. 세입자 갱신 미행사 확약서가 5% 인하보다 쌉니다. 호가는 강태윤 사다리로 절충해요. 같은 단지 59 중층 최근 석 달 중앙값의 97%로 열고, 2주 무반응이면 95%, 마지노선은 94%예요. 처음부터 5~8%를 깎는 벤저민·오민혁 안은 조급함만 광고합니다.

1주 안에 매물 첫 줄은 ‘무주택 실거주·허가 유예·2027년 7월 입주’로 고정하고, 확약서와 구경 협조를 먼저 받으세요. 중개는 두세 곳만. 2주간 허가 가능한 임장이 없으면 가격이 아니라 매수자 중개보수·협조비부터 꺼내요. 한 달이 지나야 95%로 한 번만 내리세요. 석 달 차는 94% 안에서 도장 받으세요. 3개월 사정은 가격표에 적지 마세요.

살 사람은 투자자가 아니라, 2026년 5월 12일부터 무주택인 실거주자예요. 중원구 토허라 갭 수요는 0으로 보세요. 호가는 같은 단지·59·중층·확장, 최근 석 달 실거래 중앙값의 96~97%예요. 2주 실문의가 없으면 95%로 한 번, 마지노는 94%예요. 92~94%나 5% 급매는 빼요. 법으로 못 사는 사람 안전마진까지 얹으면, 살 수 있는 사람한테 할인을 두 번 주는 거예요.

잔금을 내년 7월로 통째로 미루는 안은 필수가 아니에요. 토허 유예는 입주를 2027년 12월 31일까지 늦추는 거지, 등기까지 묶으라는 말이 아니에요. 팔리는 카드는 둘이에요. 계약일에 세입자 갱신요구 포기 확약을 붙이거나, 확약이 없으면 등기·잔금을 2026년 12월로 당겨 매수인을 갱신 창구(2027년 1~5월) 전에 임대인으로 세우세요. 대법원 2021다266631의 함정은 ‘등기 없는 실거주 매수인’이지, 실거주 수요 자체가 아니에요. 확약 없는 7월 잔금은 보조로도 꺼내지 마세요.

네이버 첫 줄은 ‘무주택 실거주·12월 등기·7월 입주’로 박고, 단지 중개 두 곳만 공동으로 켜요. 문의가 없으면 가격 전에 매수자 중개보수부터 깎아요. 주택 매매, 2억 이상 9억 미만 상한은 0.4%예요. 10억 선이면 규제지역 주담대 40%라 현금이 약 6억인데, 그 사람을 제목에서 걸러야 석 달이 살아요.

약점 공략: 다수안의 할인 근거와 매수자 규모 추정이 틀렸습니다

12월 등기안은 법률 위험을 줄이는 대신 매수자 수를 줄입니다. 다수안은 이 대가를 가격에 넣지 않았습니다. 실거래 9억 원을 가정하고 계산합니다. - 입주 지연 비용: 등기를 마친 매수인은 그때부터 임대인입니다. 7개월간 월세 910만 원을 받습니다. 같은 기간 자기 거주 월세는 금광동 평균 138만 원 기준 약 970만 원입니다. 순비용은 60만 원, 0.07%입니다. "입주 9개월 지연 할인 3~5%"는 숫자로 성립하지 않습니다. - 대출이 나오는 경우(A): 세입자가 있어도 LTV 40% 대출이 나온다고 봅니다. 대출은 3.6억 원, 승계 보증금은 1억 원입니다. 12월 현금 4.4억 원, 7월 보증금 반환 1억 원이 더해져 총 5.4억 원이 듭니다. - 대출이 막히는 경우(B): 세입자가 있어 대출이 안 나오면 12월에 현금 8억 원이 필요합니다. 무주택 실수요자 대부분은 대출에 기대어 집을 삽니다. 8억 원을 현금으로 낼 수 있는 무주택자는 이미 좁은 매수층의 일부에 불과합니다.

• B일 때의 함정: 리뷰 1이 이 대출 가능 여부를 미확인으로 남겼습니다. 그런데 다수안은 A를 전제로 가격을 정했습니다. B라면 다수안의 '안전한 12월 등기'는 거래 자체를 막는 조건이 됩니다.

석 달은 실제로 약 10주입니다. 토지거래허가를 받는 기간과 계약 전 서류 준비 기간을 빼야 하기 때문입니다.

• 가격 사다리: 다수안은 "한 달 뒤 95%, 석 달 차 94%"입니다. 이 일정이면 마지막 가격으로 시장을 시험할 시간이 사실상 남지 않습니다.
• 수정안: 3주차에 95%, 6주차에 하한가로 내립니다. 마지막 4주는 그 가격으로 협상하는 기간으로 남깁니다.
• 가격 기준값: "같은 단지·59타입·중층·최근 3개월 중앙값"은 표본 수를 따지지 않았습니다. 한 단지에서 이 조건에 맞는 거래는 석 달에 0~3건이 보통입니다(추정). 거래 2건의 중앙값은 기준이 아니라 잡음입니다.
• 기준값 보정: 거래가 3건 미만이면 기간을 6개월로 넓힙니다. 인접 단지 59타입 실거래를 더하고, 층·확장 차이를 보정해 기준을 다시 잡으십시오. 시세 플랫폼 가격과 실거래가 8% 벌어진 단지(성남자이)가 있었습니다. 기준값을 잘못 잡으면 오차가 할인 폭보다 커집니다.

판정: 기본 가정은 B입니다. 매도인에게 불리한 쪽으로 가정해야 기한을 지킬 수 있습니다.

• 1주차: 세입자가 있는 상태로 매수인이 대출을 받을 수 있는지 은행 두 곳에 확인합니다.
• A가 확인되면: 다수안대로 갑니다. 호가 97%, 하한 94%입니다.
• A가 확인되지 않으면: 호가 95%로 시작하고, 6주차에 하한 92%로 내립니다. 할인 근거는 입주 지연이 아니라 매수층이 줄어든 만큼입니다.
• B에서 등기를 7월로 미룰 때: 갱신요구권 미행사 확약서가 있을 때만 씁니다. 세입자가 갱신을 요구하면 계약금 반환으로 계약을 해제한다는 조항도 함께 넣습니다.
• 두 경우 공통: 주된 매수자는 무주택 실거주자입니다. 다만 제목에는 '무주택'만 쓰지 마십시오. "현금 OO억 원 이상"이라는 자금 조건을 함께 써서 매수 가능한 사람만 걸러내야 석 달 안에 끝납니다.

• 성남시 중원구 토지거래허가구역 지정 대상 및 범위 | 중원구 성남동(0.74㎢), 하대원동(0.31㎢), 여수동(0.95㎢) 총 2.00㎢(성남여수2 공공주택지구 및 인근, 도시 주거지역 60㎡ 초과 대상, 그 외 중원구 지역 미지정) | 2026-01-29 공고(지정기간: 2026-02-03~2031-02-02) | 국토교통부 공고(제2026-106호)
• 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 시행일 및 신청 기한 | 2026-10-01 시행, 신청 기한 2027-12-31까지(기존 2026-12-31에서 1년 연장) | 2026-10-01 시행 | 대한민국 정책브리핑
• 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 인정 범위 및 최장 기간 | 기존 계약 잔여기간 외 임대차 계약 갱신(1회, 최장 2년) 추가 인정하여 최장 3년 3개월 유예(유예 종료 후 2년 실거주 의무) | 2026-10-01 시행 | 국토교통부
• 토지거래허가구역 실거주 유예 매수자 자격 및 절차 요건 | 2026-05-12부터 허가신청일까지 계속 무주택자 유지, 허가 후 4개월 이내 소유권 이전 등기 완료 | 2026-10-01 시행 | 국토교통부

확인 실패: 질문 본문에 특정 아파트 단지명이 제시되지 않아 '해당 단지 59㎡ 최근 실거래가' 확인 불가.

59타입인데 투자자를 먼저 배제할 이유가 있습니까? 2026년 1월 29일 공고상 허가구역은 성남동 0.74㎢·하대원동 0.31㎢·여수동 0.95㎢뿐이고, 도시 주거지역도 60㎡ 초과가 대상입니다. 따라서 전용 59㎡라면 통상 면적 기준 밖이며, 그 외 중원구라면 지역 기준에서도 제외됩니다. 한서진의 “투자자 사실상 배제” 전제는 수정해야 합니다. 실거주자와 보증금 1억 원·월세 130만 원을 승계할 투자자를 모두 받되, 실거주자에게만 2027년 7월 이후 잔금 선택권을 제시하십시오.

가격은 2026년 10월 4일 현재 확인 가능한 같은 단지·동급 정상거래를 기준으로, 3개월 매도를 위해 호가 95%, 계약 목표 93~94%, 하한 92%로 정하겠습니다. 실제 기준 거래가가 확인되지 않았으므로 금액을 사실처럼 만들 수는 없습니다. 다만 앞서 가정한 9억 원을 기준으로 환산하면 호가 8억5,500만 원, 목표 8억3,700만~8억4,600만 원, 하한 8억2,800만 원입니다. 3주차까지 자금 확인된 제안이 없으면 8억5,500만 원으로, 6주차에는 8억2,800만 원까지 내려 마지막 약 4주를 협상에 남겨야 합니다.

다만 해당 물건이 실제로 허가 대상이라도 2026년 10월 1일부터 기존 임대차 잔여기간과 1회·최장 2년의 갱신을 포함해 최장 3년 3개월 유예가 가능해졌습니다. 그 경우 매수자는 2026년 5월 12일부터 허가신청일까지 무주택이어야 하고 허가 후 4개월 안에 등기해야 하므로, 2027년 7월까지 등기까지 미루는 조건은 쓰지 마십시오. 시장은 기다려 주는 친구가 아니라 빈틈을 값으로 매기는 흥정꾼입니다. 갱신·명도 책임과 대출 불발 처리까지 특약으로 정하되, 장기 잔금 자체를 가치로 착각하지 않는 것이 안전마진입니다.

최종 수정안: 59㎡는 토지거래허가 대상이 아닙니다. 투자자를 빼면 안 되지만, 주 매수자는 그대로 실거주자입니다

제 핵심 전제가 틀렸습니다. "투자자 수요 0" 판단을 철회합니다. 근거는 국토교통부 공고 제2026-106호(2026-01-29 공고)입니다. 중원구 허가구역은 성남동 0.74㎢, 하대원동 0.31㎢, 여수동 0.95㎢, 합계 2.00㎢뿐입니다. 이 구역 안에서도 허가 대상은 전용 60㎡ 초과 주택입니다. 59타입을 전용 59㎡로 가정하면 어느 동에 있든 허가가 필요 없습니다. 무주택 요건도, 실거주 의무도, 허가 후 4개월 안 등기 요건도 이 집에는 적용되지 않습니다. 2026-10-01부터 시행된 실거주 유예(신청 기한 2027-12-31, 최장 3년 3개월)도 이 집과는 관계가 없습니다. 결과적으로 매수자 범위는 셋으로 넓어집니다. 무주택 실거주자, 1주택 갈아타기 수요, 세입자를 승계하는 투자자입니다. 다만 숫자로 보면 투자자 수요는 여전히 약합니다. 승계 보증금 1억 원을 빼고 실투입 8억 원에 연 임대수입 1,560만 원이면 총수익률은 1.95%입니다. 따라서 주 타깃은 실거주자, 보조 타깃은 투자자로 잡습니다.

광고 문구는 "세입자 승계 가능"과 "2027년 7월 입주 가능"을 함께 겁니다.

조건은 약점공략 안을 받습니다. 다만 허가구역이 아니므로 등기 시점을 하나로 강제하지 않습니다. 첫째, 2021다266631 판결이 정한 위험 구간은 그대로입니다. 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 갱신요구 기간이 열리는 2027년 1월 전에 등기를 마쳐야 합니다. 그래서 기본안은 12월 말 잔금·등기, 2027년 7월 입주입니다. 둘째, 잔금을 7월로 미루는 안은 세입자의 갱신요구권 미행사 확약서를 받은 경우에만 제시합니다. 이때 세입자가 갱신을 요구하면 계약금을 돌려주고 해제한다는 특약을 함께 넣습니다. 셋째, 1주차에 은행 두 곳에 확인할 것이 있습니다. 세입자가 있는 상태로 매수인이 대출을 받을 수 있는지입니다. 이 확인 결과에 따라 아래 가격 경로가 갈립니다. 입주 지연 비용이 0.07%라는 지적도 받아들입니다. 할인 근거는 입주 지연이 아니라 기한 안에 팔아야 하는 데 따른 유동성 비용으로 바꿉니다.

가격 기준은 국토부 실거래로 잡습니다. 같은 단지 59타입 중층의 최근 3개월 거래 중앙값을 씁니다. 거래가 3건 미만이면 기간을 6개월로 넓히고, 인접 단지 59타입 거래를 층·확장 차이를 보정해 더합니다. 시세 플랫폼 가격과 실거래가 8% 벌어진 성남자이 사례가 있으므로 플랫폼 가격은 쓰지 않습니다.

마지막 4주는 하한가에서 협상만 하는 기간으로 남깁니다. 12월 말 잔금이 기본이므로 계약은 늦어도 11월 중순까지 맺어야 합니다. 9억 원 기준으로 94%는 5,400만 원, 92%는 7,200만 원 손실입니다. B 경로의 추가 2%p는 매수층이 좁아지는 데 대한 보험료입니다. 다만 허가구역이 아니어서 투자자와 갈아타기 수요가 살아 있으므로, B 경로에 들어갈 확률은 앞 라운드 가정보다 낮다고 봅니다.

성남시 중원구 59타입은 토지거래허가 규제를 받지 않으므로, 잔금을 9개월이나 미루는 위험한 외줄타기를 멈추고 보증금 1억 원을 안고 갈 월세 투자자까지 문을 활짝 열어야 해요. 국토교통부의 2026년 1월 29일 공고(제2026-106호)를 꼼꼼히 짚어보면, 중원구 내 토지거래허가구역은 2026년 2월 3일부터 2031년 2월 2일까지 성남동(0.74㎢), 하대원동(0.31㎢), 여수동(0.95㎢) 총 2.00㎢ 안의 '도시 주거지역 60㎡ 초과' 토지만 묶였을 뿐 그 외 지역이나 59타입은 아예 규제 대상이 아니거든요. 투자자가 살 수 없다는 잘못된 전제에 갇혀 멀쩡한 매수층을 스스로 쳐내고 무주택 실거주자만 기다리는 건, 3개월이라는 귀한 매도 골든타임을 허공에 날리는 치명적인 패착이에요.

실거주 매수자를 위해 잔금을 2027년 7월로 미뤄주는 방식은 거래를 한순간에 소송전으로 빠뜨릴 뇌관을 안고 가는 것과 같아요. 실제로 현장에서는 잔금일만 길게 잡아두었다가 계약 만료 6개월 전 세입자가 "아이 학교 문제로 2년 더 살겠다"고 말을 바꾸는 바람에, 살던 집을 처분하고 입주가 막힌 매수인이 매도인에게 계약금 배액배상과 이사 손해배상 소송을 걸어 풍비박산 나는 비극이 비일비재하거든요. 설령 2026년 10월 1일 시행된 실거주 의무 유예 요건(2026년 5월 12일부터 무주택 유지)을 적용받으려 해도 '허가 후 4개월 이내 소유권 이전 등기 완료'를 지켜야 하므로, 등기 없이 2027년 7월까지 잔금을 미루는 조건은 행정적으로나 대법원 판결(2021다266631)상으로나 매도인의 목을 죄는 자충수가 돼요.

따라서 3개월 내 안전하게 매도하려면 보증금 1억 원과 월세 130만 원 승계가 자유로운 임대 수익 투자자를 최우선 타깃으로 잡되, 실거주자와 계약할 땐 물샐틈없는 3중 방어막을 쳐야 해요. 우선 집 보여주기 거부와 갱신 분쟁을 끊어내기 위해 세입자에게 1~2개월 치 월세 상당인 130만~260만 원의 협조비를 지급하고 '2027년 7월 퇴거 및 갱신요구권 미행사 확약서'를 공증받으세요. 아울러 계약서에 "세입자의 갱신 번복이나 명도 거부 시 위약벌 없이 계약을 즉시 해제하고 기지급 계약금만 반환한다"는 면책 특약과 함께 4개월 이내 중도금 선등기 조건을 걸어야만 매수자의 변심과 세입자의 변덕이라는 최악의 리스크를 온전히 막아낼 수 있어요.

사실관계를 되짚어보면 본건은 토지거래허가구역 규제 자체가 성립하지 않거나 실거주 의무가 전면 완화되어, 매수자 대상을 무주택 실거주자로만 좁힐 법적 이유가 사라졌습니다. 국토교통부 공고(제2026-106호)에 따르면 중원구 허가구역은 성남동(0.74㎢), 하대원동(0.31㎢), 여수동(0.95㎢) 총 2.00㎢의 ‘60㎡ 초과’ 주택만 대상이므로 59타입은 면적 기준 미달로 애초에 미지정 대상이며, 설령 구역 내에 들더라도 2026년 10월 1일 시행된 개정안에 따라 임대차 갱신을 포함해 최장 3년 3개월까지 실거주 의무가 유예됩니다. 따라서 법률상 갭투자 승계 매매가 완전히 합법적으로 허용되므로, 좁은 무주택 실수요자뿐 아니라 갭투자자까지 매수층에 포함해 3개월 내 매각 성공률을 극대화해야 합니다.

실거주 매수자와 잔금을 2027년 7월로 미루는 장기 계약을 맺는 것은 대법원 2021다266631 판결상 갱신요구권 분쟁 위험을 초래하므로 절대 피해야 하며, 통상적인 2~3개월 잔금 일정으로 소유권 이전 등기를 연내 완료해야 합니다. 2026년 10월 1일 개정 요건상으로도 허가 후 4개월 이내 소유권 이전 등기를 마쳐야 법적 하자가 없으므로, 매수인이 등기를 먼저 치고 임대인 지위를 승계받아 2027년 1월부터 시작되는 세입자의 갱신요구권 행사 기간(만료 6개월~2개월 전)에 직접 실거주 거절권을 행사하거나 월세(보증금 1억 원, 월세 130만 원)를 승계받도록 설계해야 매도인의 분쟁 위험이 0이 됩니다. 계약 체결 시에는 세입자로부터 갱신요구권 미행사 및 만기 퇴거 확약서를 징구하되, 번복 시 매도인의 면책 특약을 반드시 명시해야 합니다.

가격 전략은 불필요한 과도한 입주 지연 할인을 배제하고 신속 매각을 위한 현실적 수준으로 조정합니다. 최근 3개월 실거래 표본 부족 시 인접 단지 및 6개월로 기준을 보정하고, 실거래가 대비 95% 호가로 즉시 매물을 낸 뒤 1차 매수 반응을 살펴 6주 차에 92%를 최종 하한선으로 삼아 계약을 체결하십시오.

59타입은 무주택 실거주만 보고 미리 깎을 집이 아니에요. 중원구 대부분이 허가 그물 밖이고, 59는 60㎡ 초과 대상도 아니라서 보증금 1억 원·월세 130만 원을 그대로 넘기는 투자자를 1순위로 되돌려요. 호가는 같은 단지 최근 실거래에 붙이고, 잔금을 2027년 7월로 미루는 카드는 접어요.

근거는 국토교통부 공고 제2026-106호(2026-01-29, 지정 2026-02-03~2031-02-02)예요. 지정은 성남동 0.74㎢, 하대원동 0.31㎢, 여수동 0.95㎢, 합계 2.00㎢의 도시 주거지역 60㎡ 초과뿐이고, 그 외 중원구는 미지정이에요. 단지명이 없어 핀은 이번 주에 찍되, 전용 59㎡를 60㎡ 초과로 볼 근거는 없어요. 2026-10-01 유예(신청 기한 2027-12-31, 갱신 1회 포함 최장 3년 3개월, 2026-05-12부터 무주택, 허가 후 4개월 내 등기)는 그 그물에 걸린 집의 실거주 매수인에게만 써요. 한서진 초안처럼 갭 수요를 0으로 두면, 없는 규제로 매수층을 자른 거예요.

이번 주 실행은 위치와 전용이 그 2.00㎢·60㎡ 초과 안인지 확인하는 일이에요. 밖이면 매물 첫 줄은 세입자 승계로 고정하고, 중개는 두세 곳만 써요. 2주간 임장이 없으면 가격보다 매수자 중개보수와 구경 협조비부터 꺼내고, 가격은 그다음에 한 번만 내려요. 오민혁·문지후가 짚은 갱신요구 함정은 실거주 라인에서만 막아요. 확약서 없이 등기를 2027년 7월로 미루지 마세요. 3개월 급매라는 말은 가격표에 올리지 마세요.

59타입은 허가 칼 밖에 있어요. 2026년 1월 29일 국토교통부 공고 제2026-106호는 중원구에서 성남동 0.74㎢, 하대원동 0.31㎢, 여수동 0.95㎢, 합계 2.00㎢만 묶고, 그마저 도시 주거지역 60㎡ 초과만 봐요. 지정은 2026년 2월 3일부터 2031년 2월 2일까지예요. 59타입을 전용 59㎡로 보면 구역 안이든 밖이든 이 집은 대상이 아니에요. 갭을 0으로 지운 제 전제는 틀렸어요. 투자 승계를 주력으로 되돌립니다.

호가는 입주가 늦어서 깎는 게 아니에요. 살 사람이 없어서 깎으려 했던 건데, 그 사람이 돌아왔거든요. 같은 조건 석 달 거래가 3건 미만이면 6개월로 넓히고, 인접 단지 59에 층·확장만 보정해요. 성남자이처럼 플랫폼과 실거래가 8% 벌어진 단지를 거래 두 건 중앙값으로 자르면 할인이 아니라 측량 실수예요. 1주차에 은행 두 곳만 확인하고, 투자 호가는 그 보정 실거래의 97%로 시작해요. 실문의가 없으면 6주차에 95%까지, 그 아래는 없어요. 남은 4주는 그 가격으로 협상해요.

카드는 두 장이에요. 투자에는 보증금 1억, 월세 130만, 만기 2027년 7월을 그대로 넘기고 등기는 통상 일정으로 받아요. 실거주는 계약 전 갱신요구 포기와 퇴거 협조가 서면으로 있을 때만 열고, 명도가 깨지면 계약금 반환으로 해제해요. 면적이 60㎡를 넘거나 그 2.00㎢ 안으로 확인되면, 2026년 10월 1일 규칙대로 허가 후 4개월 안에 등기하고, 유예는 신청 기한 2027년 12월 31일, 잔여 계약에 갱신 1회(최장 2년)를 더해 최장 3년 3개월만 써요. 잔금을 2027년 7월로 통째로 미루는 안은 어느 쪽에도 주지 않아요. 제목은 승계 조건이 먼저고, 실거주 줄에는 필요 현금을 같이 써서 걸러요.