무주택자의 첫 실거주 집, 지금 사야 할까요 더 기다려야 할까요?

📌 오늘의 안건
무주택자의 첫 실거주 집, 지금 사야 할까요 더 기다려야 할까요?

무주택자이고, 직접 들어가 살 첫 집을 마련하려고 합니다. 투자나 갈아타기가 아니라 실거주가 목적입니다. 지금 사는 게 나을지, 시장을 좀 더 지켜보며 기다리는 게 나을지 고민입니다. 실거주용 첫 집이라는 점을 고려하면 어떤 기준으로 시점을 판단해야 할까요?

평온한 시기일수록 부채가 어떻게 쌓이는지를 연구해 온 사람으로서 이 자리에 섰습니다. 이 분야의 고민마다 가장 나쁜 경로와 그것을 견딜 방어선을 제가 맡아 짚겠습니다.

모두가 같은 방향을 가리킬 때 저는 반대편을 보는 사람입니다. 이 고민에 깔린 당연한 전제들을 하나씩 뒤집어 보며 놓친 맹점을 찾아드리겠습니다.

매달 통장에서 상환금이 빠져나가도 웃으며 버틸 수 있을까요? 그 답은 대출 구조와 실제 비용을 하나씩 계산하면서 같이 맞춰 볼게요.

기회는 문 앞에 오래 머물지 않습니다. 이 판에서 잡을 수 있는 상방과 실행 순서는 제가 맡겠습니다.

지금 살지 기다릴지를 묻는 것부터 잘못된 질문입니다. 실거주 첫 집에서 따질 것은 시장이 언제 바닥이냐가 아닙니다. 산 직후 집값이 30% 떨어져도 버티면서 그 집에 7년 이상 살 수 있느냐입니다. 지금 시장 분위기를 먼저 보겠습니다. 서울 주간 아파트 매매가격지수는 2026년 9월 말까지 86주 연속 올라 역대 최장 상승을 기록했습니다. 서울 전역이 투기과열지구와 토지거래허가구역이 되면서 LTV는 40%로 낮아졌고, 주담대 한도도 15억 이하 6억, 15억~25억 4억, 25억 초과 2억으로 묶였습니다. 그런데도 15억 미만 비강남 아파트에는 '생존매수'라는 이름으로 수요가 몰리고 있습니다(이데일리[1], 정책브리핑[2], 뉴시스[3]).

"지금 아니면 영영 못 산다"는 확신이 이 정도로 퍼진 때가 역발상의 관점에서는 가장 의심해야 할 때입니다.

5년 전에 같은 확신으로 움직였던 사람들이 어떻게 됐는지 보면 알 수 있습니다. 2021년 "벼락거지가 되기 싫다"며 노원·도봉에 영끌로 들어간 사람들은 1~2년 만에 이런 가격을 받아 들었습니다.

• 상계주공13단지 전용 45㎡: 6억1800만 원 → 3억3000만 원(-43%)
• 창동주공17단지 전용 36㎡: 5억9900만 원 → 3억2000만 원(-46%)

같은 시기 노원·도봉의 매매가격지수 하락률은 서울 1·2위(약 -14%)였습니다(MBC[1], 이데일리[2]). 반대로 2017~2020년에 "곧 떨어진다"며 전세로 버틴 사람들도 크게 놓쳤습니다. "집은 결국 오른다"와 "기다리면 싸진다"는 둘 다 시기에 따라 사람을 배신했습니다. 결국 타이밍 예측은 실패하는 전략이고, 살아남은 사람들의 공통점은 하나였습니다. 집값이 떨어져도 팔지 않아도 되는 재무 구조를 갖고 있었다는 점입니다.

그래서 시점은 시장이 아니라 아래 네 가지 조건으로 판단하시기를 권합니다.

• 원리금 상환액: 금리가 지금보다 2%p 올라도 월 원리금이 세후 소득의 30~35%를 넘지 않아야 합니다.
• 거주 기간: 직장, 자녀 학교, 가족 계획을 놓고 볼 때 7~10년은 이사하지 않을 동네여야 합니다.
• 청약 기회비용: 청약 가점이나 특공 자격이 당첨권에 가깝다면, 기존 아파트를 사는 순간 그 권리가 사라지는 것도 비용으로 계산해야 합니다.
• 15억 경계선의 착시: 대출 한도가 바뀌는 15억 선에 맞춰 원래 원하던 입지보다 낮춰 사는 것은 실거주가 아니라 규제가 대신 고른 집을 사는 셈입니다.

결론은 이렇습니다. 네 조건을 모두 충족하면 지금 사십시오. 바닥을 기다리느라 오르는 전월세를 계속 내는 것도 분명한 손실입니다. 하나라도 걸리면 상승장이 얼마나 길든 기다리십시오. 이 결정에서 가장 비싼 실수는 사는 시점을 잘못 고르는 것이 아니라, 모두가 확신할 때 감당할 수 없는 대출을 지는 것입니다.

실거주 첫 집의 시점을 판단하려면, 지금 한국 가계부채·금리·주택가격이 민스키가 말한 투기·폰지 국면에 얼마나 가까운지부터 확인하겠습니다.실거주라도 지금은 가격의 고점 여부를 맞히는 게임이 아니라, 당신 가계가 헤지 금융인지 투기·폰지 금융인지를 먼저 판정할 자리다. 민스키의 구분대로, 소득이 원리금을 감당하면 헤지이고, 이자만 내고 원금은 차환에 기대면 투기이며, 자산가격이 계속 올라야 빚이 굴러가면 폰지다. 2026년 10월의 시장은 아직 붕괴 국면이 아니라, 상승 기대가 금리 인상을 이긴 투기 금융의 한복판이다. 기준금리는 7·8월 두 차례 인상으로 3.00%이고, 금통위원 전망점의 다수는 6개월 뒤 3.25~3.50%를 가리킨다. 8월 예금은행 신규 주담대 평균금리는 4.66%, 5대 은행 10년 이상 상품은 4.94%로 약 4년 만의 고점이다. 그런데 9월 주택가격전망 소비자동향지수는 125로, 장기평균 107을 크게 웃고 인상 전인 6월(120)보다 높다. 서울 아파트는 9월 중순까지 84주 연속 상승, 그 누적 상승률은 17.34%다.

2분기 가계신용은 처음 2천조 원을 넘었고(2,019.8조 원), 금융취약성지수는 9분기 연속 올라 46.5로 장기평균에 닿았다. GDP 대비 가계부채 비율이 내려 보이는 것은 빚이 줄어서가 아니라 반도체 호황으로 분모가 커진 탓이다. 가격이 오를 것이라는 기대가 차환을 정당화하는 구조다.

과거는 이 순서대로 깨졌다. 2021년 저금리에서 빚을 늘려 집을 산 단위는, 2022년 금리가 오르자 가격이 아니라 원리금과 전세 역전에서 먼저 무너졌다. 한은 이슈노트도 2023~2025년 매수 가구 중 상환 부담이 상위 10%인 집단은 금리가 1%포인트 오르면 12개월 내 연체 확률이 0.81%포인트 높아지고, 한 구성원이 연체하면 다른 구성원까지 연체할 확률이 8.8%로 기존 자가 보유 가구의 1.9배라고 본다. 금리 인상 충격의 연체 반응은 취약층에서 대략 9개월 뒤에 가장 컸다. 미국 2006~2008년도 같은 결이다. 가격 상승이 멈추자 재융자 창구가 닫히고, 폰지 단위부터 강제 매각이 시작됐다. 실거주라고 면제되지 않는다. 팔지 못하면 가격 하락은 장부상의 손실이지만, 변동금리에 총부채원리금상환비율(DSR)을 꽉 채워 샀다면 소득이 이자를 못 내는 순간 집은 거주지가 아니라 청산 자산이 된다.

그러니 기준은 “더 떨어질 때까지”가 아니다. 스트레스 금리—기준금리 0.5%포인트 추가 인상, 주담대 금리 6% 안팎—에서도 원리금을 내고 12개월치 상환액을 현금으로 남길 수 있으면 사라. 그 조건이면 가격이 빠져도 강제청산 줄에 서지 않고, 7~10년 거주가 버팀목이 된다. 대출 한도를 끝까지 쓰고, 변동금리이며, 오르면 갈아타겠다는 계산이면 기다려라. 그 기다림은 바닥을 맞히라는 뜻이 아니라, 헤지 단위가 될 때까지 레버리지를 줄이라는 뜻이다. 지금 서울의 84주 상승과 지수 125는 싼 실수요 진입이 아니라, 이미 비싸진 기대에 당신의 현금흐름을 담보로 넣는 자리다.

출처: 한국은행 금융안정 상황(2026.9)[1], 9월 소비자동향·주담대[2], 주담대 금리[3], 가계신용 2천조·금융취약성지수[4], 금리 인상과 연체[5], 통화신용정책보고서[6]

첫 실거주 집의 매수 시점은 부동산 시장의 바닥이 아니라 '내 월급이 버텨낼 안전마진(Margin of Safety)'이 완성된 바로 그 순간이어야 해요. 시장 가격을 예측해 타이밍을 재는 건 도박에 가깝지만, 내 가계부의 현금흐름 체력은 숫자로 명확히 증명할 수 있으니까요. 단정적으로 결론을 내리자면, 월 원리금 상환액이 가구 순소득의 30% 이내로 들어오고 모든 부대비용을 치른 뒤 6개월 치 비상금이 남는다면 '지금' 매수하시고, 이 중 하나라도 부족하다면 시장 가격과 무관하게 '대기'하셔야 해요.

그렇다면 내가 '감당할 수 있는 여유'가 있는지 어떻게 계산해볼 수 있을까요? 세 가지 기준을 대입해보면 바로 답이 나와요.

• 월 원리금 상환 비중 30% 룰(버티는 힘): 법적 규제 상한인 3단계 스트레스 DSR 40%(금융위원회[1])까지 꽉 채워 대출을 받으면 금리 인상이나 실직 같은 변수에 가계가 무너져요. 어떤 파도가 와도 버텨내려면 고정금리 기준 원리금 상환액이 실수령액의 30%를 넘지 않아야 해요.
• 숨은 거래비용 3~5%(숨은 복병): 집값만 준비되면 끝일까요? 취득세(1~3%)·지방교육세, 중개보수, 국민주택채권 할인비용, 이사·수리비로 매매가의 약 3~5%에 달하는 생현금이 즉시 소진돼요.
• 6개월 치 잉여 비상금(모건 하우절식 여유): 매매 대금과 거래비용을 전부 치르고도, 최소 6개월간 일체의 소득 없이 버틸 수 있는 생활비가 계좌에 온전히 남아 있어야 비로소 하락장이 와도 패닉에 빠지지 않아요.

주변의 집값 전망이나 공포 섞인 뉴스 대신, 금융감독원 금융상품한눈에[1]에서 현재 주택담보대출 금리와 내 실제 DSR 한도부터 차분히 조회해보는 건 어떨까요? 최악의 경기 침체가 닥쳐도 내 일상을 깨뜨리지 않을 현금흐름의 방패가 준비되어 있다면, 그 집은 시장 등락과 상관없이 삶의 든든한 베이스캠프가 되어줄 테니까요.

결론은 “조건부 매수”입니다. 7년 이상 살 생활권이 확정됐고, 취득 부대비용과 비상자금 6개월치를 남긴 뒤에도 원리금·관리비가 월 실수령액의 35% 이내라면 지금 사십시오. 실거주 첫 집은 시장 바닥을 맞히는 사냥이 아닙니다. 오래 버틸 배와 안전한 항로를 확보하는 일입니다. 이 기준을 넘으면 기다리십시오. 가격이 아니라 자신의 현금흐름이 아직 매수 시점에 도착하지 않은 것입니다.

기회는 생활권 안의 개별 매물에서 잡으십시오. 국토교통부 실거래가[1]에서 같은 단지·면적·층의 최근 6개월 거래와 해제 여부를 확인하고, 매도 호가가 최근 정상거래보다 낮거나 장기 적체·잔금기한 압박이 있는 매물만 공략하십시오. 후보 단지 3곳을 정해 매주 거래량과 최저 호가를 기록하십시오. 최근 실거래 저가를 첫 제안가로 넣고, 시세의 3~5% 또는 수리비만큼 협상한 뒤 거절되면 떠나는 방식이 좋습니다. 거래량이 붙으며 저가 매물이 두 달 연속 사라지는 순간이 출항 신호입니다.

계약 전에는 은행 사전심사를 먼저 받으십시오. 2026년 10월 아낌e보금자리론은 연 4.90~5.20%이므로, 금리 6%에서도 상환 가능한 가격을 상한으로 삼아야 합니다. 생애최초 보금자리론은 요건 충족 시 최대 4.2억원, 수도권·규제지역은 LTV 70% 이내입니다(한국주택금융공사 상품 안내[1], 10월 금리[2]). 12억원 이하 생애최초 주택은 현재 취득세가 200만원 한도에서 감면됩니다(행정안전부[3]). 순서는 대출한도 확정 → 후보 3곳 반복 임장 → 급매 협상 → 등기·체납·하자 확인 → 계약입니다. 좋은 집을 기다리지 마십시오. 감당 가능한 좋은 가격이 나타날 때 그물을 당기십시오.

네 초안 모두(제 초안도 포함해서) "현금흐름만 버티면 사라"로 모였는데, 바로 이 합의에 빈틈이 있습니다. 지금 서울의 규제 아래에서는 그 현금흐름 조건이 너무 쉽게 통과됩니다. LTV가 40%이고 대출 한도가 6억 원에 묶여 있으면, 일반 대출로 사는 사람은 DSR이나 원리금 30% 기준에 걸리기 전에 자기자본에서 먼저 막힙니다. 모아 둔 돈을 다 끌어와 매매가의 60%를 낸 사람은 원리금 테스트를 여유 있게 통과합니다. 그래서 오히려 순자산 대부분을 아파트 한 채, 그것도 86주 연속 오른 가격에 몰아넣는 위험은 아무 기준에도 걸리지 않습니다. 매도할 때의 유동성도 따져야 합니다. 토지거래허가구역에서는 다음 매수자도 실거주자여야 하니 갭투자 수요가 빠집니다. 그래서 집을 팔아야 할 때 받아 줄 사람이 생각보다 적습니다. 반대쪽 끝에는 박가윤 님이 소개한 생애최초 보금자리론이 있습니다. 일반 대출 LTV가 40%인 시장에서 이 상품은 LTV 70%를 허용합니다. 결국 자기자본이 가장 얇은 첫 집 수요자가 가장 높은 레버리지를 지게 되는 구조입니다.

2021년 노원·도봉에서 -43~-46%를 맞은 사람들도 대개 이런 얇은 자기자본으로 들어간 사람들이었습니다.

다른 초안 가운데 받아들일 것과 반박할 것을 나누겠습니다. - 민스키 님의 스트레스 기준을 받아들입니다. 기준금리는 3.00%로 오르는 중인데 주택가격전망지수는 125로 인상 전보다 높습니다. 금리가 오르는데도 기대가 꺾이지 않았다는 것은, 제가 말한 "대중의 확신이 가장 강할 때"를 숫자로 보여 줍니다. 그래서 제 초안의 "금리 +2%p"를 더 구체적인 기준으로 바꿉니다. 주담대 금리 6%에서도 상환이 되어야 하고, 원리금 12개월치를 현금으로 따로 남겨야 합니다. - 한소율·박가윤 님이 짚은 거래비용 3~5%도 받아들입니다. 이 비용은 사고파는 것만으로 생기는 확정 손실입니다. 제가 7~10년 거주를 요구한 이유가 여기서 숫자로 뒷받침됩니다. - 박가윤 님의 매수 신호에는 동의하지 않습니다. "거래량이 붙고 저가 매물이 두 달 연속 사라질 때 출항하라"는 것은 결국 군중이 다시 확신할 때 함께 사라는 뜻입니다. 차라리 반대가 맞습니다. 거래가 끊기고 급매가 쌓여 있을 때가 협상력이 가장 큰 때입니다.

• 취득세 감면에 끌려가지 마십시오. 200만 원 한도의 감면을 받으려고 12억 원 선에 맞춰 집을 고르는 것은, 제가 말한 15억 원 경계선 착시의 작은 판입니다.

수정한 결론은 이렇습니다. 지금 사도 되는 사람은 다음 세 조건을 모두 갖춘 사람입니다.

1. 원래 제시한 네 조건(원리금 상환액, 7~10년 거주, 청약 기회비용, 15억 경계선)을 충족합니다.
2. 고정금리로, 금리 6%와 원리금 12개월치 현금 기준을 통과합니다.
3. 매수 후에도 이 집 말고 순자산의 일정 부분을 현금이나 다른 자산으로 남겨 둘 수 있습니다.

정책 대출로 LTV를 70%까지 끌어올려야만 살 수 있는 사람이라면, 상승장이 얼마나 길든 기다리십시오. 그동안 자기자본을 쌓고 청약 기회를 지키는 편이 이 시점에는 덜 비싼 선택입니다.

라온의 금리 2%포인트 충격과 소율의 현금 소진 항목이 내 스트레스 금리(0.5%포인트, 주담대 6% 안팎)보다 맞다. 2022년에 무너진 것은 반 포인트가 아니라, 저금리에 맞춰 짠 원리금이 통째로 재가격된 국면이었기 때문이다. 노원·도봉의 영끌 매물은 1~2년 만에 상계주공13단지 전용 45㎡가 6억1800만 원에서 3억3000만 원(-43%), 창동주공17단지 전용 36㎡가 5억9900만 원에서 3억2000만 원(-46%)으로 떨어졌고, 그 구의 매매가격지수 하락은 서울 1·2위였다. 계약 당시 “감당된다”는 말은 헤지 증명이 아니었다.

기준은 이렇게 조인다. 지금 금리에 2%포인트를 더한 고정금리로 원리금과 관리비가 세후 소득의 30%를 넘지 않을 것, 취득세·중개보수·채권할인·이사·수리로 매매가의 3~5%가 빠진 뒤에도 상환액 12개월치와 생활비 6개월치가 남을 것, 그 동네에 7~10년 있을 것. 셋이 되면 사라. 변동금리로 한도를 채우는 대신 가윤이 든 고정 정책대출(10월 아낌e보금자리론 연 4.90~5.20%, 요건 충족 시 생애최초 최대 4.2억 원)로 이자를 고정하라. 12억 원 이하 생애최초의 취득세 감면은 그 3~5%를 줄이는 버팀목이다. 청약 가점이 당첨권에 가까우면 기존 주택 매수는 그 권리의 포기다. 그 기회비용이 크면 현금흐름이 맞아도 기다려라.

거절하는 것은 둘이다. “30%만 되면 가격은 무시하고 지금”은, 기대가 차환을 떠받치는 국면에서 생존매수라는 구호로 15억 원 대출 한도선까지 끌어올리는 단위를 헤지로 오인한다. LTV 40%와 가격대별 한도(6억·4억·2억)는 안전판이지 매수 신호가 아니다. “급매가 두 달 사라지면 출항”도 같은 착각이다. 바닥 호가를 쫓는 일은 타이밍 예측이고, 2021년에 그 예측으로 산 집이 거주지가 아니라 청산 자산이 됐다. 버팀목은 싼 호가가 아니라, 가격이 40% 빠져도 팔지 않아도 되는 현금흐름이다.

민스키의 금리 6%·상환자금 12개월 스트레스 테스트는 제 초안보다 타당합니다. 상승 기대가 강하고 금리 부담도 큰 국면이라는 전제를 받아들여, 비상자금 기준을 6개월에서 12개월로 높이겠습니다. 다만 시장 전체를 ‘투기 금융의 한복판’으로 규정해 대기를 유도하는 것은 과합니다. 실거주자는 시장 평균이 아니라, 생활권 안에서 사정 있는 한 채를 사기 때문입니다.

황라온의 청약 기회비용도 반드시 추가해야 합니다. 생애최초·신혼·다자녀 특별공급이나 높은 가점으로 2~3년 안에 당첨을 노릴 수 있다면 기존주택 매수를 미루십시오. 반면 과거 급락 단지 몇 곳은 경고 사례일 뿐, 현재 모든 매물을 기다려야 한다는 증거는 아닙니다. 공포 사례는 나침반이지, 닻이 아닙니다. 한소율의 소득 30% 기준도 채택하겠습니다. 제시했던 35%는 맞벌이·고용 안정성이 높고 고정금리를 확보한 가구에만 허용할 상한입니다.

따라서 실행 기준을 더 날카롭게 고칩니다. ① 금리 6%에서 원리금이 실수령액의 30% 이내, ② 거래비용을 치르고도 생활비와 원리금 12개월분 보유, ③ 7년 이상 거주 확정, ④ 유력한 청약 선택지 없음을 모두 충족할 때만 매수하십시오. 그리고 최근 실거래보다 최소 3% 낮거나 수리비 이상 깎이는 급매에만 그물을 던지십시오. 하나라도 빠지면 6개월 단위로 자금을 더 쌓으며 기다리십시오. 지금은 배를 아무 때나 띄울 바다가 아닙니다. 그러나 안전한 배와 할인된 표가 함께 나오면 출항해야 합니다.

첫 실거주 매수의 승패는 집값 등락이 아니라, 대출금리가 6%까지 치솟아도 내 월급의 35% 선에서 원리금을 방어할 수 있느냐에 달려 있어요. 민스키가 제시한 ‘주담대 6% 스트레스 금리’와 박가윤이 짚어준 ‘정책금융 혜택’은 제 안전마진 기준을 훨씬 정교하게 만들어 주는 탁월한 시선이에요. 다만 민스키가 요구한 ‘12개월 치 원리금 현금 유보’는 영끌을 막으려다 무주택자의 내 집 마련 사다리마저 걷어차는 지나치게 가혹한 기준이에요. 6개월 치 생활비 비상금을 유지하되, 박가윤·황라온의 제안을 받아들여 ‘금리 6% 스트레스 상황에서 원리금·관리비 합계가 세후 소득의 35% 이내’라는 기준을 결합하는 것만으로도 가계는 충분히 안전한 헤지(Hedge) 단위로 작동할 수 있어요.

그렇다면 내 통장 사정에 맞춰 계산기를 어떻게 다시 두드려야 할까요? 상대 패널들의 현실적인 지적을 흡수해, 매수 실행 여부를 가를 세 가지 보완 공식을 제시해요.

• 연 6% 스트레스 상환액 35% 룰: 현재 5대 은행 주담대(4.94%)나 보금자리론(4.90~5.20%) 금리가 아니라, 추가 인상 가능성을 반영한 ‘연 6%’를 대입해도 원리금과 관리비가 월 실수령액의 35%를 넘지 않아야 해요.
• 정책 혜택 차감 후 실현금 계산: 12억 원 이하 생애최초 취득세 200만 원 감면과 보금자리론(최대 4.2억, LTV 70%)을 최우선 대입해 소진되는 부대비용을 아끼고, 순수 생활비 6개월분은 무조건 통장에 남겨두세요.
• 청약 기회비용과 7년 거주 검증: 7년 이상 이사 없이 버틸 직장·학군 동네인지 확인하고, 보유한 청약 가점의 당첨 가치가 집값 하락 리스크를 웃돌 정도로 아깝지 않은지 비용으로 따져보세요.

지금 사야 할까요, 더 기다려야 할까요? 내 월급으로 연 6%의 금리 충격을 버텨내고 취득세 감면 후에도 6개월 치 비상금이 남는다면, 시장 눈치 볼 것 없이 박가윤의 조언대로 실거래가 대비 3~5% 낮춘 급매물을 ‘지금’ 잡으세요. 하지만 DSR 한도를 끝까지 채워야 하거나 7년 거주가 불확실하다면, 그 집은 안식처가 아니라 현금흐름을 갉아먹는 감옥이 되니 망설임 없이 ‘대기’하셔야 해요.

최종 수정안: 매수 기준의 중심을 '원리금을 감당할 수 있는가'에서 '최악의 경우에도 이 집을 팔지 않고 버틸 수 있는가'로 옮겨야 합니다. 원리금 테스트를 통과하는지는 이제 첫 관문에 불과합니다. LTV 40%라는 규제 덕분에 저축을 쏟아부은 사람일수록 그 시험을 쉽게 통과합니다. 그 결과 순자산이 한 채에 몰리는 위험과 팔기 어려운 위험은 어떤 기준에도 걸리지 않고 남습니다. 2021년 노원·도봉에서 40% 넘게 잃은 사람들도 대부분 매달 갚을 능력은 있었습니다. 그들이 무너진 이유는 소득이 흔들리거나 사정이 바뀌어 집을 내놓아야 할 때, 받아 줄 사람이 없는 가격대에 묶여 있었기 때문입니다. 그래서 저는 앞의 세 조건 위에 두 가지 장치를 더 얹겠습니다.

첫째, 매수 직후 집 밖에 남는 유동자산에 하한을 둡니다. 원리금과 생활비를 합친 12개월치를 현금으로 남기지 못하면 사지 마십시오. 집 지분이 순자산의 대부분을 차지해 이 완충을 만들 수 없다면 그것이 곧 비중 상한을 넘었다는 신호로 보시면 됩니다. 아직 일반에 통용되는 수치는 없으니, 이 하한은 제가 합리적 가정으로 제시하는 기준입니다. 둘째, 실직이나 소득 감소에 대비한 계획을 계약 전에 글로 써 두십시오. 소득이 30% 줄어든 상태가 1년 이어져도 갚을 수 있는지 계산해 보셔야 합니다. 맞벌이라면 한 사람 소득만으로 버틸 수 있는지도 따져야 합니다. 토지거래허가구역에서는 실거주 의무가 있어 세를 놓아 시간을 버는 퇴로도 막힙니다. 결국 이 계획이 실제로 쓸 수 있는 유일한 비상구라는 점을 잊지 마십시오.

생애최초 보금자리론에 대해서는 입장을 일부 고칩니다. LTV 70% 자체를 탈락 사유로 삼은 것은 지나쳤습니다. 다만 정책대출을 쓴다면 앞의 기준을 일반 대출보다 엄격하게 적용해야 합니다. 고정금리여야 하고, 금리 6%에서도 상환이 가능해야 하며, 매수 후 12개월치 완충 현금이 남아야 합니다. 이 셋을 모두 통과하면 사셔도 됩니다. 하나라도 못 넘으면 기다리십시오. 다만 기다림에도 끝이 있어야 합니다. 세 조건을 채울 만큼 자기자본이 쌓이는 시점, 혹은 거래가 끊기고 급매가 쌓여 협상력이 생기는 시점이 기다림을 끝낼 때입니다. 지금처럼 모두가 확신하는 시장에서는 남들보다 늦게 사는 것보다 퇴로 없이 사는 것이 훨씬 비싼 실수가 됩니다.

월급만으로 버틴다고 무조건 매수할 게 아니라, 내 순자산이 한 채에 몰빵되지 않고 급락과 실직 충격까지 견딜 수 있을 때만 지금 사야 해요. 매달 나가는 원리금이 소득의 35% 안쪽이면 무조건 안전할까요? 전혀 그렇지 않아요. 서울처럼 LTV 40% 규제가 강한 곳은 저축 전액을 계약금에 털어 넣어 착시가 생길 뿐, 순자산의 75% 이상을 아파트에 잠그면 가격 하락이나 토지거래허가구역의 환금성 마비 앞에서 가계가 통째로 얼어붙거든요.

그렇다면 생애최초 보금자리론으로 LTV를 70%까지 당겨 자본을 아끼면 괜찮을까요? 2021년 노원·도봉에서 40% 넘는 폭락을 맞고 자본잠식에 빠진 분들이 바로 얇은 종잣돈에 최대 레버리지를 얹었던 전형적인 사례예요. 집값 변동을 방어할 최소 30%의 순자본 완충선이 없거나, 실직·소득 감소 시 최소 1년을 버텨줄 원리금과 생활비 복합 비상금이 통장에 없다면 관대한 정책대출은 주거 사다리가 아니라 가계 파탄의 덫이 돼요.

결국 지금 사야 할 분과 더 기다려야 할 분의 기준은 명확해요. 순자산의 75% 이내로 자금을 묶고 연 6% 스트레스 금리에서도 1년 치 복합 유동성 버퍼를 남길 수 있는 분만 실거래가 대비 3~5% 낮춘 급매물을 잡으세요. 하지만 전 재산을 털어 넣어야 하거나 토허제 지역처럼 퇴로가 막히는 분은 한 치의 망설임도 없이 ‘대기’하셔야 해요.

현금흐름 세 관문을 통과해도 사라는 판단은 반쪽이었습니다. 서울의 LTV 40%·대출 한도 6억 원 아래에서는 저축 거의 전부를 계약금에 넣어도 원리금 비율이 쉽게 맞으므로, 오래 오른 가격에 순자산을 한 채에 몰아넣는 집중은 그 시험에 걸리지 않습니다. 반대로 생애최초 보금자리론의 LTV 70%는 자기자본이 가장 얇은 사람에게 가장 큰 레버리지를 떠넘기는데, 2022년 노원·도봉에서 한 채가 43~46% 빠진 매수자가 바로 그 구조였습니다. 집값이 40% 줄면 대출이 집값의 70%이던 계약은 자본잠식입니다. 고정금리는 차환 위험을 지우지만, 한도까지 채우는 순간 그 대출은 헤지가 아니라 투기 금융입니다.

기준은 두 칸을 더해 조입니다. 대출은 가격이 40% 빠져도 담보가 잔액을 덮도록 집값의 60%를 넘기지 않습니다. 보금자리론은 이자를 묶는 데만 쓰고, 4.2억 원·LTV 70%를 채우는 안은 거절합니다. 아울러 계약 뒤 남은 금융자산이 순자산의 곁가지에 불과하면, 원리금이 소득의 30% 안이어도 사지 않습니다. 하락분 40%가 그 집 밖의 순자산을 집어삼키면, 그 매수는 거주가 아니라 청산 대기입니다.

토지거래허가구역에서는 다음 매수자도 실거주자여야 하므로, 실직했을 때의 출구는 매도가 아닙니다. 소득이 끊기면 버팀목은 매각이 아니라, 미리 떼어 둔 상환 적립과 줄어든 생활비로 재취업까지 견디는 일입니다. 그 버퍼가 없고 받아 줄 실수요도 얇다면 현금흐름이 맞아도 기다리십시오. 사도 되는 집은 금리가 재가격되고, 가격이 40% 빠지고, 소득이 멈춰도 팔지 않아도 되는 집입니다. 셋 중 하나라도 팔아야 성립하면 그 계약은 민스키가 말한 강제 디레버리징의 입장권입니다.

최종 판단은 조건부 매수입니다. 다만 안전장치를 더 조입니다. 금리 6%에서도 원리금이 실수령액의 30% 이내여야 합니다. 매수 후 12개월분 생활비·원리금도 남아야 합니다. 여기에 LTV 60% 이하, 주택 순지분은 총순자산의 70% 이하를 추가합니다. 정책대출 한도가 넓어도 이 선은 넘지 마십시오.

둘째, 퇴로가 있어야 합니다. 한 사람의 소득이 끊겨도 12개월을 버틸 수 있어야 합니다. 이후에는 전세·월세 전환이나 매각이 가능한 주택만 고르십시오. 토지거래허가처럼 매수자 풀이 좁은 지역은 같은 생활권의 일반 매물보다 더 큰 할인 없이는 피하십시오. 배가 튼튼해도 빠져나올 항구가 막혀 있으면 출항하지 않는 편이 맞습니다.

셋째, 위 조건과 7년 이상 거주 계획을 충족하고 유력한 청약 기회도 없다면 기다림을 끝내십시오. 최근 실거래보다 3% 이상 낮거나 수리비 전액을 협상할 수 있는 매물만 노리십시오. 하나라도 미달하면 6개월 더 저축하십시오. 첫 집 사냥의 목표는 바닥을 맞히는 일이 아닙니다. 오래 버티면서도 충분히 싸게 잡는 일입니다.