전세사기는 왜 반복되고, 보증금 1억 빌라·오피스텔 계약 전 무엇을 확인해야 할까요?

📌 오늘의 안건
전세사기는 왜 반복되고, 보증금 1억 빌라·오피스텔 계약 전 무엇을 확인해야 할까요?

보증금 1억 원 안팎의 빌라·오피스텔 전세를 알아보는 사회초년생입니다. 전세사기 피해가 이렇게 많은데도 사람들이 계속 피해를 당하는 이유는 무엇인가요? 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정되는데, 계약 전에 꼭 확인해야 할 것을 사기 수법별로 사례 중심으로 알려주세요. 그리고 아예 전세 대신 월세를 고르는 게 나은지도 함께 따져 주세요.

먼저 하나 물어볼게요. 전세사기를 피하는 법을 묻는 분이 '전세가 맞는 선택인가'는 충분히 물어보셨을까요? 저는 이 방에서 모두가 당연하다고 믿는 전제를 흔들어 보는 역할을 맡을게요.

계약서에 도장을 찍은 뒤에는 되돌릴 수 있는 것이 거의 없다는 점부터 짚고 시작하겠습니다. 저는 보증금이 돌아오지 않는 최악의 경로를 수법별로 그려 보고, 각각 어디서 막을 수 있는지 책임지고 살피겠습니다.

숫자부터 확인하겠습니다. 저는 전세사기 피해가 왜 반복되는지, 빌라·오피스텔 시장에서 실제로 어떤 일이 벌어졌는지를 공개 통계와 출처로 검증하는 일을 맡겠습니다.

전세가 월세보다 싸 보여도, 보증금 1억 원을 제때 돌려받을 수 있다는 전제가 빠지면 계산이 달라져요. 집주인이 보증금으로 집을 사고 다음 세입자의 보증금으로 돌려주는 구조라면, 집값 하락이나 새 세입자 부족을 누가 감당하나요? 빌라·오피스텔은 적정 매매가를 가늠하기 어려운 경우도 있어 이 위험이 계약 때 잘 드러나지 않아요. HUG는 보증금이 매매가의 80%를 넘는 집을 피하라고 안내해요. 1억 원 전세라면 매매가가 1억 2,500만 원 이하인 집은 그 기준부터 걸려요. HUG 전세가 확인 안내[1]

계약 전에는 수법별로 되물어 보세요. 깡통전세·선순위 빚이라면 최근 실거래가와 등기부의 근저당, 다른 선순위 보증금까지 합쳐도 내 돈이 남나요? 가짜 집주인·신탁 사기라면 계약 상대의 신분증이 등기상 소유자와 일치하고, 신탁등기가 있을 때 임대 권한을 증명하나요? 계약 당일 대출·소유자 변경이라면 잔금 직전 등기부를 다시 확인하고, 권리관계 변경 금지 특약을 넣었나요? 전입신고의 대항력은 다음 날 생겨 당일 설정된 근저당이 앞설 수 있어요. 건축물대장의 위반건축물 여부와 HUG 반환보증 가입 가능 여부도 계약 전에 확인하고, 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받으세요. HUG 사기 유형[1] · HUG 보증 조건[2]

“월세는 돈 낭비”라는 말은 1억 원을 묶는 비용과 반환 위험을 빼고 한 계산 아닌가요? 사회초년생이라면 이 집의 시세·선순위 권리·임대 권한이 명확하고 반환보증 가입까지 확인되는 경우에만 전세를 고르세요. 하나라도 확인되지 않으면 보증금을 낮춘 월세가 낫습니다. 월세는 매달 나가지만, 돌려받지 못할 수 있는 1억 원은 다음 주거 계획 전체를 흔들 수 있으니까요.

보증금 1억 원짜리 빌라·오피스텔 전세는 "보증보험 가입이 승인되는 집"일 때만 계약하시고, 승인이 안 나는 집이라면 전세 대신 보증금을 낮춘 월세로 가는 것이 맞습니다. 피해가 되풀이되는 까닭을 먼저 짚겠습니다. 빌라·오피스텔은 아파트처럼 시세가 한눈에 보이지 않습니다. 그래서 임대인과 중개인, 감정평가 쪽이 손을 잡고 매매가를 부풀리면, 처음 집을 구하는 임차인은 전세가가 집값을 넘어섰다는 사실을 알아채기 어렵습니다. 국토부 집계로는 2026년 9월 말까지 인정된 피해자가 4만 1,559명입니다. 그중 75.9%가 40세 미만이고, 피해 주택은 다세대(28.3%)와 오피스텔(21.0%)이 가장 많습니다. 지금 질문하신 분과 똑같은 조건의 사람들이 가장 많이 당했다는 뜻입니다(SBS Biz[1], 헤럴드경제[2]).

1,000채 넘게 굴리던 이른바 '빌라왕'이 갑자기 숨지자 임차인들은 보증금을 돌려 달라고 청구할 상대부터 잃었습니다. 인천 미추홀구 '건축왕' 사건에서는 선순위 근저당이 붙은 집이 경매로 넘어가면서 보증금이 통째로 날아갔습니다.

사기 수법마다 최악의 결과와 막는 방법이 다릅니다. - 깡통전세 (전세가가 매매가에 맞먹는 집): 최악의 경우 경매 낙찰가가 보증금보다 낮아 돈을 못 받습니다. 국토부 '안심전세앱'과 실거래가로 시세를 직접 확인하십시오. 보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 시세의 70%를 넘으면 계약하지 마십시오. HUG 보증 심사 기준은 '공시가격 126% × 전세가율 90%'로 알려져 있지만, 2026년 들어 바뀌었다는 블로그 글과 엇갈리는 내용이 많습니다. 반드시 HUG나 취급 은행에 그 주소지로 가입이 되는지 미리 물어보십시오(정리 자료[1]). - 근저당·신탁 선순위: 신탁등기가 된 집이면 소유자는 임대인이 아니라 신탁회사입니다. 신탁회사가 동의하지 않은 임대차 계약은 무단 점유로 취급되어 퇴거당할 수 있습니다. 등기부등본 갑구에서 '신탁'이라는 글자가 보이면 그 자리에서 계약을 접으십시오.

을구의 근저당 채권최고액은 보증금 계산에 빠짐없이 더하십시오. - 이중계약·무자격 임대인: 등기부상 소유자와 신분증 명의가 일치하는지 대조하십시오. 대리인이 나오면 인감증명서가 붙은 위임장을 받고, 소유자 본인과 영상통화로 직접 확인하십시오. 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로만 보내십시오. - 세금 체납: 국세와 지방세는 확정일자보다 앞서 배분될 수 있습니다. 임대인에게 미납 세금 열람에 동의해 달라고 요구하고, 거부하면 계약하지 마십시오. - 계약 후 공백기 노림수: 전입신고와 확정일자에서 생기는 대항력은 신고한 다음 날 0시부터 생깁니다. 그 틈에 임대인이 대출을 받아 근저당을 먼저 잡게 하는 수법이 있습니다. 특약에 다음 두 문장을 넣으십시오. "잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다. 위반하면 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환한다." "보증보험 가입이 거절되면 계약은 무효로 하고 계약금을 반환한다." 잔금 당일에는 등기부를 다시 떼어 보십시오.

월세와 비교하면 결론은 이렇습니다. 보증보험이 승인되고 전세가율이 70% 이하인 집이라면 전세가 낫고, 둘 중 하나라도 걸리면 월세가 낫습니다. 월세에서 추가로 나가는 돈은 1억 원에 대한 기회비용 정도입니다. 반면 전세사기를 당하면 사회초년생은 몇 년 치 자산을 한꺼번에 잃습니다. 손실의 크기가 비교가 되지 않습니다. 월세로 가신다면 보증금을 해당 지역 소액임차인 최우선변제 한도 안으로 낮추십시오. 서울은 1억 6,500만 원 이하 보증금 가운데 5,500만 원까지 우선 변제되는 것으로 알고 있으나, 이번에 따로 확인하지는 못했으니 계약 시점의 기준을 다시 확인하십시오. 그러면 경매로 넘어가더라도 보증금은 거의 지킬 수 있습니다. 전세든 월세든, 등기부등본, 보증보험 승인, 세금 완납 확인, 특약 이 네 가지 가운데 하나라도 빠지면 계약을 미루십시오.

전세사기 규모·전세가율·보증보험 조건은 공개 통계로 맞춘 뒤, 그 숫자 위에서 계약 전 확인 항목을 정리하겠습니다.인정 피해자 4만1,559건(2026년 9월까지, 국토부) 중 보증금 3억 원 이하가 97.7%, 40세 미만이 75.9%다. 주택은 다세대 28.3%·오피스텔 21.0%·다가구 18.8%로, 1억 원 빌라·오피스텔은 피해의 본류다. 반복 이유는 세 가지다. 시세가 불투명한 비아파트에서 보증금으로 잔금을 치르는 무자본 구조가 남았고, 같은 임대인·중개사무소가 사고를 쌓는다. HUG 집중관리 채무자 1,597명의 누적 대위변제가 4조7,864억 원이고 미회수가 2조9,384억 원(2026년 9월)이며, 상위 10명이 그 미회수의 약 19%다. 사고 상위 20개 중개사무소만 2021년~2026년 8월 384건·약 700억 원이다. 담보인정비율을 100%에서 90%로 조인 뒤 보증사고는 2024년 2만941건에서 2025년 6,677건으로 68% 줄었으나, 가입이 거절된 집의 세입자는 안전망 밖에 남는다.

오피스텔 전세가율은 2026년 8월 전국 86.31%, 40㎡ 이하는 89.20%로 가입 한도 바로 아래다(한국부동산원).

수법별로 잔금 전에 걸러라. 숫자 하나가 안 맞으면 그 계약은 버린다.

• 깡통·무자본 갭. 등기 소유자·최근 매매가·선순위 채권을 대조한다. HUG 한도는 (보증금+선순위) ≤ 주택가격×90%, 선순위는 주택가격의 60% 이내. 빌라는 공시가격×140%가 가격의 앞순위라, 선순위가 0이면 공시가격×126%가 보증금 상한이다. 1억 원 전세는 공시가격이 약 7,940만 원 미만이면 산식상 탈락이다. 2026년 10월 30일부터 이사 전 ‘사전한도심사’가 된다. 승인 전에 잔금을 넣지 마라. HUG 공지[1]
• 당일 근저당·소유권 넘기기. 대항력은 전입 다음 날 0시다. 잔금·전입·확정일자를 같은 날 하고, 다음 날 등기부를 다시 떼라. 국토부 사례는 전입 당일 무자력자에게 넘긴 뒤 대출을 받아 경매로 넘긴 유형이다.

찾기쉬운 생활법령[1]

• 신탁·바지·이중계약. 갑구에 신탁등기가 있으면 수탁자 동의 없는 계약은 무효다. 안심전세앱에서 HUG·HF·SGI 미반환 임대인(2026년 10월 1일부터 3사 보증 금지)을 조회한다. 다가구는 다른 세입자 보증금 합계가 선순위다. 보증금은 등기 소유자 계좌로만 보낸다.

월세가 무조건 싸서 나은 구조는 아니다. 오피스텔 전월세전환율은 전국 6.57%(2026년 8월)라 1억 원을 월세로 바꾸면 월 약 55만 원이다. 다만 반환보증이 거절된 집은 그 차액을 1억 원 전액 손실의 대가로 내는 계약이다. 1억 원 빌라·오피스텔은 HUG 전세반환보증이 전액·잔금 전에 확정될 때만 전세다. 거절되면 보증금을 전세의 한 자릿수 비율로 낮춘 월세를 고른다. 보증 없는 전세는 이자 절약이 아니라 무담보 대출이다. 피해자 구성[2]

보증보험 가입 가능하다는 답만으로 1억 원 전세를 안전하다고 결론 내릴 수 있을까요? 한서진의 “승인되는 집만 계약”이라는 원칙은 받아들이되, 사전 문의와 실제 보증 발급은 구별해야 해요. 보험 조건에 맞아도 집주인이 보증금을 제때 돌려준다는 뜻은 아니고, 지급 절차를 거쳐야 할 수도 있어요. 또 피해자 중 40세 미만이 75.9%라는 통계는 사회초년생에게 경각심을 주지만, 그것만으로 이 집의 위험도를 계산할 수는 없어요. 그 집의 가격과 앞선 채권을 먼저 물어야 해요.

두 초안의 숫자에도 같은 질문을 적용해 볼까요? 한서진의 “시세 70% 초과면 포기”는 보수적인 개인 기준으로 쓸 수 있지만, 근거 없이 모두에게 적용할 규칙으로 만들기는 어려워요. 박도윤의 보증 한도 산식은 유용해도 한도 안에 든다는 사실과 보증금 회수 가능성은 다른 판단이에요. 더구나 10월 30일 시행 예정이라는 사전한도심사는 오늘(10월 26일) 계약할 사람의 현재 확인 수단으로 제시하면 안 돼요.

그래서 결론은 이렇게 좁히겠습니다. 최근 거래가격과 선순위 채권으로 회수 여력을 설명할 수 있고, 임대 권한을 확인했으며, 반환보증 발급까지 확인할 수 있을 때만 전세를 선택하세요. 어느 하나가 흐릿하다면 월세가 낫습니다. 월 약 55만 원이라는 전환율 계산을 보더라도, 그 돈은 단순한 ‘낭비’일까요, 아니면 1억 원을 묶고 반환을 기다리는 부담을 줄이는 비용일까요?

박도윤 님이 제시한 HUG 산식을 받아들여, 제 초안의 보증 기준 서술을 바로잡겠습니다. 저는 기준을 "공시가격 126% × 전세가율 90%"라고 썼습니다. 그러나 실제 구조는 (보증금+선순위) ≤ 공시가격×140%×90%이고, 이것을 계산하면 공시가격의 126%가 됩니다. 제 표현대로 곱하면 113%가 나오므로 질문자께서 계산을 잘못하실 수 있었습니다. 이 식에 따르면 보증금 1억 원짜리 빌라는 공시가격이 약 7,940만 원보다 낮으면 보증에 가입할 수 없습니다. 이 숫자 하나로 제가 "엇갈린다"고 미뤄 두었던 부분이 정리됩니다. 시점도 중요합니다. 오늘이 10월 26일이고, 10월 30일부터 이사 전 '사전한도심사'가 시행됩니다. 그러니 이번 주에 가계약금을 보내지 말고, 심사 결과를 받은 다음에 계약하십시오. 계약금부터 보내 놓고 보증 가입이 거절되어 계약금을 날리거나, 위험한 집에 그대로 들어가는 일이 가장 흔합니다. 이 순서를 바꾸면 그 길이 막힙니다.

비율 기준은 세 초안이 70%, 80%, 90%로 서로 다릅니다. 저는 이 숫자들이 서로 맞서는 기준이 아니라 각각 역할이 다른 기준이라고 봅니다.

• 90%는 보증에 가입할 수 있느냐를 가르는 한계선입니다.
• 80%는 HUG가 피하라고 권고하는 경고선입니다.
• 70%는 보증 가입이 안 될 때 경매로 넘어가도 내 돈을 건질 수 있느냐를 보는 생존선입니다. 빌라는 경매 낙찰가가 시세보다 크게 낮게 형성되는 일이 흔하기 때문입니다.

그리고 세 초안 모두 놓친 최악의 경우가 두 가지 있습니다.

• 2년 뒤 갱신 함정: 박도윤 님 자료를 보면 오피스텔 40㎡ 이하의 전세가율이 89.20%로, 보증 가입 한도 바로 아래에 붙어 있습니다. 이런 집은 공시가격이 조금만 떨어져도 재계약 때 같은 보증금으로 보증 갱신이 거절됩니다. 그때 임대인에게 보증금을 돌려줄 돈이 없으면, 질문자께서는 보증 없이 그 집에 남게 됩니다. 처음 계약할 때 전세가율 85% 이하로 여유를 두고, 특약에 "갱신 시 보증 가입이 불가하면 보증금을 그 한도까지 감액한다"는 문장을 넣으십시오.
• 보증이 있어도 보호받지 못하는 경우: 전입이 늦어졌거나, 신탁 동의가 빠졌거나, 위반건축물인 경우(소크라테스 님이 지적한 항목입니다)에는 보증 심사나 보증금 지급 단계에서 막힐 수 있습니다. 보증서를 받았다고 해서 끝난 것이 아닙니다. 위반건축물인 집, 다른 세입자들의 보증금 합계를 확인할 수 없는 다가구 주택은 보증 승인과 관계없이 계약하지 마십시오.

신탁등기에 대해서는 소크라테스 님이 "임대 권한을 증명하는가"를 확인하라고 했습니다. 저는 사회초년생이라면 그 정도로는 부족하다고 보고, 제 기존 입장을 유지합니다. 임대 권한을 확인하려면 신탁원부를 떼서 우선수익자가 누구인지 찾고, 수탁사와 우선수익자 양쪽의 동의서를 모두 받아야 합니다. 처음 계약하는 분이 이 절차를 직접 검증하기는 어렵고, 피해 사례에서 위조 동의서가 실제로 쓰였습니다. 신탁이 보이면 그 집은 포기하는 것이 맞습니다. 반대로 월세 쪽에서는 제가 틀렸고 박도윤 님이 옳습니다. 저는 월세를 고를 때 추가로 드는 비용을 "기회비용 정도"라고 가볍게 넘겼습니다. 하지만 전환율 6.57%를 적용하면 1억 원 전세는 월세 약 55만 원, 1년에 약 660만 원이 됩니다. 사회초년생에게 이 금액은 결코 작지 않습니다. 그래서 결론을 이렇게 고칩니다. - 보증 가입이 승인되고 전세가율이 85% 이하인 집이면 전세로 하십시오.

• 보증이 거절되는 집이라면 1억 원 전부를 월세로 바꾸는 대신, 최우선변제 한도 안까지만 보증금을 넣고 나머지를 월세로 내는 반전세로 하십시오. 이렇게 하면 경매로 넘어가도 보증금은 대부분 지킬 수 있고, 매달 나가는 돈도 전액 월세보다 줄어듭니다. - 이때 늘어나는 월세는 1억 원 전체를 잃을 위험을 막는 보험료로 생각하시면 됩니다. 그렇게 보면 충분히 낼 만한 비용입니다.

소크라테스의 80%는 가입 한도가 아니라 회피 안내선이다. 1억 전세면 매매 1억 2,500만 원에서 그 선에 걸린다. 보증이 열리는 산식은 그 뒤의 담보인정비율 90%다. 한서진의 70%는 공개 기준에 없는 숫자라 관문으로 쓰지 않는다. 공식 블로그가 엇갈릴 때는 산식을 외우지 말고, 그 주소로 HUG·취급은행 사전한도심사가 잔금 전에 승인되는지만 본다.

한서진이 넣은 세금은 내 초안에서 빠졌다. 국세·지방세는 확정일자보다 앞서 배분될 수 있으니, 미납 열람 동의를 거부하면 그 계약은 버린다. 신탁은 법적으로 수탁자 동의가 있으면 유효하지만, 사회초년생이 동의서 진위를 가릴 자리가 아니다. 갑구에 ‘신탁’이 보이면 접는다. 이 두 가지를 80% 안내선 앞에 세운다.

반환보증이 전액·잔금 전에 확정될 때만 1억 전세다. 거절·세금 거부·신탁이면 보증금을 낮춘 월세다. 보증 없는 전세는 이자 절약이 아니라 무담보 대출이다.

약점 공략: “반환보증이 가능하면 전세”라는 결론은 어느 시점의 가능성을 말하나요? 계약 전 심사 결과가 좋아도 잔금·전입·실제 보증 발급 사이에 권리관계가 달라지면, 처음 확인한 조건은 더 이상 같은 조건이 아니에요. 잔금 지급 직전 등기와 계약 상대방을 다시 확인하고, 실제 보증 발급까지 이어질 수 있는 계약인지 따져야 해요.

“월세가 낫다”는 결론에도 질문이 남아요. 월세에도 보증금이 있다면, 같은 집의 같은 권리관계에 돈을 맡기는 위험은 여전하지 않나요? 월세라는 이름만으로 안전하다고 볼 수는 없어요. 그 집에 맡길 보증금을 감당 가능한 수준으로 낮출 수 있을 때 월세를 고르세요. 전세의 회수 경로가 흐릿하다면, 월세 비용을 아끼려고 1억 원을 맡기는 선택은 하지 않는 게 맞아요.

• HUG 사전한도심사(언론에선 '사전심사'라고도 씀) 시행 시점 | 2026-10-30 보증 신청분부터 적용. 계약을 맺은 뒤 안심전세앱으로 신청하면 잔금 전에 가입 가능 여부를 알려 줌. 심사 대상은 주택가격과 임대인이 보증 금지 대상인지 여부. 결과는 카카오 알림톡으로 옴 | 2026-08-20 보도 | 법률저널(lawissue), 네이트뉴스, 서플
• HUG 관련 변경 | 같은 날 전액보증이 함께 시행된다는 보도 있음. 임대인 때문에 보증이 거절되면 계약금을 돌려받는 '계약해제 특약'을 표준 임대차계약서에 넣음 | 2026-08-20 보도 | 네이트뉴스
• HUG 현행 가입 기준(비아파트) | 공시가격 × 적용비율 140% × 전세가율(담보인정비율) 90% = 공시가격의 126%가 한도. 선순위 근저당은 채권최고액으로 계산. 보증 대상 보증금은 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하 | 2026년 기준 | 매일일보, 스카이데일리, safehomes.kr(민간)
• HUG 기준 강화 계획 | 전세가율을 90%에서 80%로 단계적으로 낮출 방침.

시행 시점은 미정(최인호 HUG 사장, 국정감사). 80%를 적용하면 비아파트 한도는 공시가격의 112%로 계산됨(이 수치는 이전 기사의 계산) | 2026-10-15 | 네이트뉴스, 서울파이낸스

• 한국은행 기준금리 | 연 3.00%로 동결. 7월·8월에 연속 인상한 뒤 금통위원 전원이 동결에 찬성 | 2026-10-22 | 한국금융신문, 이투데이, 아주경제
• 법정 전월세전환율 상한 | 기준금리 + 2%p와 연 10% 중 낮은 쪽(주택임대차보호법). 3.00% + 2%p = 연 5.0%(제가 법식에 대입해 계산한 값). 계약 중 전환과 갱신에 적용되고, 신규 계약은 당사자 합의로 정함 | 2026-10-26 기준 | 글래스월렛, 머니네스트랩 등. 5.0%를 직접 적은 공식 자료는 못 찾음
• 예금은행 주택담보대출 금리(신규취급액) | 연 4.66%(전월 대비 +0.18%p, 2022-11 이후 최고). 고정형 4.88%, 변동형 4.53%.

가계대출 4.76%, 신용대출 6.33% | 2026년 8월분(2026-09-30 발표) | 한국은행 발표, 한국일보, SBS Biz, 글로벌이코노믹

• 전세자금대출 금리(신규취급액) | 연 4.35%(전월 대비 +0.16%p) | 2026년 8월분(2026-09-30 발표) | 한국은행 발표, 언론 보도

확인 실패: 사전한도심사의 HUG·국토교통부 공식 보도자료 원문, 2026년 9월분 가중평균금리(10월 말 발표 예정으로 보임), 시장 전월세전환율 실측치(한국부동산원)

출처:

• 법률저널: HUG 전세보증 사전심사 10월 말 운영[1]
• 네이트뉴스: HUG 10월 말 사전심사 도입[2]
• 네이트뉴스: 사전심사 10월 시행, 계약금 보호[3]
• 서플: HUG 사전심사[4]
• 매일일보: 공시가 126%[5]
• 스카이데일리: 공시가 126%[6]
• safehomes.kr: HUG 심사 기준[7]
• 네이트뉴스: 국정감사, 90%에서 80%로[8]
• 서울파이낸스: 공시가 112%[9]
• 한국금융신문: 10월 금통위 3.00% 동결[10]
• 이투데이: 10월 금통위[11]
• 아주경제: 10월 금통위[12]
• 한국일보: 주담대 4.66%[13]
• SBS Biz: 주담대 4.66%[14]
• 글로벌이코노믹: 주담대 4.66%[15]
• 글래스월렛: 전월세전환율[16]
• 머니네스트랩: 전월세전환율[17]

전세사기가 반복되는 이유는 계약할 때 본 집의 상태가 보증금 반환 시점까지 유지된다고 믿기 쉬워서예요. 1억 원을 맡기기 전에 세 가지를 물어보세요. 집주인에게 임대 권한이 있나요? 신탁 여부와 계약 상대방을 확인해야 해요. 집을 처분해도 내 보증금이 남나요? 최근 거래가격, 세금 체납, 등기부의 선순위 채권을 살펴야 해요. 계약 뒤 근저당이 새로 설정될 수 있지 않나요? 잔금 당일 등기부와 상대방을 다시 확인하고, 전입신고와 확정일자를 바로 받으세요.

“보증 가입 가능”이라는 말은 언제 확인한 결과인가요? 2026년 10월 26일 현재, 10월 30일 보증 신청분부터 적용될 사전한도심사를 이미 이용할 수는 없어요. 비아파트의 제시된 보증 한도는 공시가격의 126%에서 선순위 채권 등을 따져야 하므로, 시세가 불분명하거나 공시가격이 낮은 집은 1억 원 보증금이 한도를 넘을 수 있어요. 심사를 통과해도 반환 지연과 보증금 지급 절차의 불편은 남아요. 따라서 권리관계와 회수 여력을 확인하고, 보증 거절 시 계약금을 돌려받는 조건을 계약서에 명시하며, 잔금 전 보증 가입 여부까지 확인되는 집에만 전세를 권해요.

그렇다면 월세는 돈 낭비일까요? 1억 원을 전부 빌린다고 가정하면, 제시된 2026년 8월 전세자금대출 금리 연 4.35%만으로 이자가 연 435만 원, 월 36만 2,500원이에요. 월세는 실제 월 납입액과 대출이자·묶이는 자기자금의 비용을 비교해야 해요. 잔금 전 보증 가입과 회수 경로가 분명하고 총비용도 낮으면 전세, 그렇지 않으면 같은 집의 위험을 줄일 만큼 보증금을 낮춘 월세를 고르세요. 월세에도 보증금 반환 위험이 있다는 점까지 비교에 넣어야 해요.

제 결론은 이렇습니다. 전세는 '잔금을 치르기 전에 반환보증 가입이 확정되고, 2년 뒤에도 그 보증이 유지될 여유가 있는 집'에만 하십시오. 이 조건을 하나라도 채우지 못하면 보증금을 낮춘 반전세로 가십시오. 앞서 저는 이번 주에는 가계약금을 보내지 말고 사전한도심사 결과를 먼저 받으라고 했습니다. 재조사 결과를 보니 이 부분은 고쳐야 합니다. 사전한도심사는 2026년 10월 30일 보증 신청분부터 적용되고, 계약을 맺은 뒤 안심전세앱으로 신청하면 잔금 전에 결과를 알려 줍니다. 같은 날부터 표준계약서에는 '임대인 때문에 보증이 거절되면 계약금을 돌려받는' 계약해제 특약도 들어갑니다. 따라서 순서는 이렇습니다.

1. 해제 특약이 들어간 계약서를 쓰고, 그 계약서 없이는 가계약금도 보내지 않습니다.
2. 사전한도심사를 신청합니다.
3. 잔금 당일 아침에 등기부를 다시 뗍니다.
4. 같은 날 전입신고와 확정일자를 받습니다.
5. 보증서 발급까지 확인합니다.

이 사전심사가 보는 것은 주택가격과 임대인이 보증 금지 대상인지 여부, 이 두 가지뿐입니다. 계약 뒤 잔금 전에 임대인이 근저당을 새로 설정하거나 집을 넘기면 사전심사로는 걸러지지 않습니다. 그래서 잔금 당일 등기부를 다시 확인하는 것이 마지막 방어선입니다. 계약서에는 "잔금 다음 날까지 권리 변동이 없을 것, 위반 시 계약을 해제할 수 있다"는 특약을 넣으십시오.

둘째, 지금 한도에 겨우 맞는 집은 2년 뒤 보증 갱신에서 막힐 수 있습니다. 현재 비아파트의 보증 한도는 공시가격의 126%입니다(140% × 90%). 그래서 보증금 1억 원이면 공시가격이 약 7,940만 원 이상이어야 합니다. 그런데 HUG 사장은 2026년 10월 15일 국정감사에서 전세가율을 80%로 낮추겠다고 밝혔습니다. 시행 시점은 정해지지 않았습니다. 이것이 적용되면 한도는 공시가격의 112%가 되고, 같은 1억 원에 필요한 공시가격은 약 8,930만 원으로 오릅니다. 제가 앞서 말한 "전세가율 85% 이하로 여유를 두라"는 기준을 숫자로 바꾸면 이렇게 됩니다. 선순위 채권최고액을 더해도 공시가격이 약 8,930만 원 이상인 집만 고르십시오. 그래야 재계약 때 보증 없이 그 집에 남는 일을 피할 수 있습니다. 보증이 있다고 걱정이 끝나는 것도 아닙니다. 보증금은 집주인이 돌려주지 않는다는 사실을 확인한 뒤에야 지급 절차를 거쳐 나옵니다. 그 사이 다음 집 보증금이 묶이고, 대출 연장이 막히기도 합니다.

그러니 보증금의 일부를 비상자금으로 따로 떼어 두십시오. 또 공시가격이 없거나 시세가 불분명한 신축 빌라나 오피스텔은 한도 계산 자체가 막힙니다. 신탁, 위반건축물, 다가구 주택과 마찬가지로 처음부터 후보에서 빼는 것이 맞습니다.

셋째, 전세와 월세는 '매달 실제로 나가는 돈'으로 비교하면 됩니다. 2026년 8월분 전세자금대출 금리는 연 4.35%입니다. 1억 원을 전부 대출받아도 이자는 월 약 36만 원입니다. 같은 1억 원을 박도윤 님이 제시한 전환율 6.57%로 월세로 바꾸면 월 약 55만 원입니다. 매달 약 19만 원, 1년에 약 230만 원 차이가 납니다. 법정 상한 5.0%(기준금리 3.00% + 2%p)는 계약 중 전환하거나 갱신할 때에만 적용됩니다. 신규 계약은 당사자 합의로 정하므로 이 숫자를 기대하시면 안 됩니다. 다만 보증료와 대출 부대비용은 견적을 받아 전세 쪽 비용에 더해야 비교가 끝납니다. 결론은 이렇습니다.

• 보증 확정 + 공시가격 여유 기준 통과: 전세가 더 싸고, 회수 경로도 분명하니 전세로 하십시오.
• 하나라도 통과하지 못함: 반전세로 가십시오. "월세에도 보증금이 있다"는 지적은 맞습니다. 그래서 그냥 월세가 아니라, 보증금을 그 지역 최우선변제 한도 안으로 줄이고 나머지를 월세로 내는 반전세여야 합니다. 이 한도는 지금까지 나온 자료에 없으므로, 계약 전에 해당 지역 기준을 직접 확인하셔야 숫자가 확정됩니다.

이때 늘어나는 월세 차액은 1억 원 전체를 지키는 보험료로 생각하십시오. 그렇게 보면 아까운 돈이 아닙니다.

1억 전세는 2026-10-30 신청분부터 안심전세앱 사전한도심사가 잔금 전에 ‘주택가격·임대인 결격’을 통과하고, 잔금 당일 등기와 계약 상대가 그대로이며, 전액보증이 실제로 열린 뒤에만 지급한다. 심사 알림은 발급이 아니다. 그 사이 근저당이나 소유권 이전이 생기면 처음 확인한 한도는 죽은 숫자다. 임대인 쪽 거절이면 표준계약의 계약해제 특약으로 계약금을 회수하고 잔금은 멈춘다.

2026년 8월 신규 전세자금대출 연 4.35%로 1억을 빌리면 이자는 연 435만 원이다. 법정 전월세전환율은 2026-10-22 기준금리 연 3.00%에 2%p를 더한 연 5.0%인데, 계약 중 전환·갱신 상한이지 신규 계약의 가격이 아니다. 같은 집 월세의 연간 총액(월세 12개월과 남는 보증금×4.35%)이 435만 원보다 커도, 공시가격×140%×90%, 곧 공시가격의 126%에서 선순위 채권최고액을 뺀 값이 1억에 못 미치면 그 차액은 이자 절약이 아니다. 시장 전환율 실측은 이 자료에 없다.

한도가 안 차거나, 심사가 거절되거나, 잔금 당일 등기가 바뀌면 월세다. 조건은 그 집에 맡기는 보증금을, 보증금 지급이 늦어 이사와 대출 연장이 막혀도 버틸 액수까지 낮추는 것이다. 월세라는 이름은 같은 등기 위험을 지우지 못한다. 전액이 잔금 전에 확정된 1억만 전세다.