결혼 시점까지 서울 집 마련 자금을 어떻게 모을지 계획을 잡고 싶습니다

📌 오늘의 안건
결혼 시점까지 서울 집 마련 자금을 어떻게 모을지 계획을 잡고 싶습니다

서울에 집을 사고 싶은데 지금은 자금이 부족해서, 사느냐 마느냐보다 '언제, 얼마를 모아서' 들어갈지를 고민하고 있습니다. 막연히 결혼 시점을 하나의 기준으로 생각하고 있지만, 목표 시점도 필요 금액도 아직 스스로 정하지 못한 상태입니다.

제가 얻고 싶은 건 결론적인 예측이 아니라 계획의 뼈대입니다. 즉 (1) 목표 시점을 무엇을 기준으로 잡아야 하는지, (2) 그 시점에 필요한 총 자금을 어떤 항목으로 쪼개 계산하는지(자기자본, 대출 가능액, 취득 관련 비용, 예비비 등), (3) 지금부터 그 금액에 도달하려면 매달 얼마를 어떤 방식으로 모아야 하는지를 순서대로 잡고 싶습니다.

소득·저축 규모나 희망 지역·주택 유형 같은 조건도 아직 정리되지 않아서, 어떤 숫자부터 먼저 확정해야 나머지가 따라오는지도 같이 짚어주시면 좋겠습니다. 집값 전망 자체보다는, 전망이 어떻게 흘러가든 흔들리지 않게 세울 수 있는 자금 계획과 그 계획을 점검할 기준을 원합니다.

케인즈입니다. 장기적으로 우리는 모두 죽지만, 그 전에 계약서에는 숫자를 적어야 하지요 — 이번 건에서는 감(感)이 아니라 실제 통계로 검증된 수치만 책임지고 올리겠습니다.

설계자 윤입니다. 자금 계획은 결국 두 사람이 매달 무엇을 포기하며 사느냐의 문제라서, 저는 숫자 뒤에 있는 생활과 감정을 대신 여쭙겠습니다.

닥터 리스크입니다. 저는 계획이 잘될 경우는 보지 않습니다 — 무엇이 이 계획을 깨뜨리는지, 깨졌을 때 무엇이 남는지만 책임지고 보겠습니다.

결론부터 말하면, 결혼일을 먼저 정하지 말고 ‘둘이 감당 가능한 주거비 생활’을 먼저 정한 뒤 결혼 시점을 역산해야 합니다. 집은 자산이기 전에 두 사람이 매달 살아낼 고정비입니다. 통계상 초혼 신혼부부의 맞벌이 비중은 59.7%, 대출 보유 비중은 86.9%, 주택소유 비중은 42.7%로, “대출을 끼고 맞벌이로 버티는 구조”가 이미 표준에 가깝습니다. 동시에 결혼비용 조사에서는 신혼집 비용이 전체 결혼비의 약 79%를 차지합니다. 즉 계획의 첫 질문은 “서울 집을 언제 사느냐”가 아니라 “결혼 후 24개월 동안 이 지출 구조를 두 사람이 감정적으로 견딜 수 있느냐”입니다. 근거: 국가데이터처 2024 신혼부부통계 요약 보도자료 인용 pyeongtaekcci.korcham.net[1], 결혼비용 조사 fnnews.com[2]

계획의 뼈대는 이렇게 잡으십시오. 먼저 둘이 합의할 숫자는 집값 전망이 아니라 결혼 후 월 생활표입니다: 각자 세후소득, 현재 저축액, 부모 지원 가능액과 조건, 결혼식·혼수·신혼여행 상한, 결혼 후 월 생활비, 양가 행사비, 출산·휴직 가능성, 통장 합치기 방식. 그다음 주택자금은 자기자본 + 대출 가능액 - 취득비용 - 이사/가전/수리비 - 6~12개월 예비비로 쪼개십시오. 특히 부모 지원은 “금액”보다 간섭권·상환 기대·명절/거주지 압박·배우자에게 생길 빚진 감정을 먼저 적어야 합니다. 주거비 부담이 클수록 결혼 이행 가능성이 낮아진다는 연구도 있어, 이 부분은 단순 계산 문제가 아닙니다. 근거: kci.go.kr[1]

제가 권하는 기준은 단정적으로 이겁니다. 목표 시점은 ‘결혼 예정일’이 아니라 ‘부부 공동계좌로 12개월 연속 목표저축액을 달성한 날 + 예비비가 확보된 날’로 잡으십시오. 매달 저축 방식은 ① 개인 필수지출 제외 후 각자 자동이체, ② 공동 주택계좌, ③ 결혼비 계좌, ④ 비상금 계좌를 분리하고, 3개월마다 “집값”이 아니라 “싸움이 늘었는지, 한쪽만 희생하는지, 맞벌이 지속 가능성이 흔들리는지”를 점검해야 합니다. 이 점검에서 계속 무리가 보이면 매수 시점을 늦추거나 전세·월세로 시작하는 것이 맞습니다. 서울 집 마련 계획은 더 큰 대출을 견디는 게임이 아니라, 두 사람이 결혼 초반의 체력과 관계를 망치지 않는 속도를 찾는 일입니다.

집 마련 자금 계획의 뼈대와 꼬리 리스크 방어 기준을 잡기 위해, 현재 대출·취득비용·연체·전세 관련 지표부터 확인합니다.결론: 결혼 시점은 2순위다. 1순위는 ‘소득 단절·금리 급등·대출한도 축소’에도 집이 안 무너질 자기자본·상환능력·예비비다. 숫자를 잡을 순서는 (1) 세후 가처분소득과 유지 가능한 월저축, (2) 목표 권역·유형의 현실 매매가 밴드, (3) 현행 규제 아래 대출 가능액, (4) 그 결과로 필요한 자기자본과 도달 연수다. 결혼은 공동소득·공동부채 여부가 확정되는 이벤트일 뿐, 집값 전망이나 혼인 일정에 맞춰 진입 시점을 먼저 고정하면 계획이 깨진다.

필요 총자금은 한 줄로 고정한다.
필요 자기자본 = 매매가 − min(LTV한도, 스트레스DSR한도, 은행실사한도) + 취득부대비용 + 생활예비비 + 금리·실직 버퍼. - 대출: 규제지역 LTV 강화(일부 40%대)와 스트레스 DSR 3단계(수도권 가산 1.5%p)를 동시에 걸면, 한도는 “집값의 몇 %”가 아니라 소득 대비 원리금에서 먼저 잘린다. 은행 한도 DSR(통상 40%)이 아니라 스트레스 금리(+1.5%p)·금리 +2~3%p·소득 −30~50%(실직·육휴) 세 시나리오에서 원리금이 세후소득의 30%를 넘지 않는지 스스로 검증한다. 정책 근거: 금융위 스트레스 DSR 3단계(korea.kr[1]), LTV 강화 등 가계부채 관리(fsc.go.kr[2]). - 취득비용: 1주택 취득세 1~3% + 지방교육세 등, 중개보수 상한(가액대별 0.4~0.9%), 법무사·인지·이사·간단한 수선.

매매가의 3~5%를 최소 부대비 슬롯으로 잡아라. - 예비비: 주담대 연체율은 2026년 초 은행 기준 약 0.3%대로 “평균”은 낮아 보이지만, 개인 파산은 평균이 아니라 꼬리에서 난다. 금융감독원 연체 공시(eiec.kdi.re.kr[1]). 생활비 6~12개월 + 금리 급등 시 원리금 증가분 12개월분을 집 자기자본과 분리해 둔다. - 전세 경유 시: 전세보증 사고는 2025년에도 7,707건·약 1.46조 원 규모가 집계됐고, 과거 누적 대위변제 규모도 수조 원대다. 전세는 저축 수단이 아니라 원금 회수 리스크 자산으로 취급하고, 반환보증·시세 대비 보증금 비율·임대인 부채를 계약 전 필수 체크한다(v.daum.net[2], 경실련 HUG 분석 ccej.or.kr[3]).

매달 모으는 방식은 ‘수익률’이 아니라 ‘도달 실패 확률’로 설계한다.
월저축 = (필요 자기자본 − 현재 순현금) ÷ 개월 수. 목표 연수가 5년 이하면 원금 보호(예금·단기 국채 등) 비중을 높게 두고, 5~10년은 일부만 변동성 자산에 배분하되 집 계약금·중도금에 쓸 돈은 매수 24개월 전부터 원금 확정 구간으로 이동한다. 점검 기준 네 가지: (1) 월저축이 세후소득의 지속 가능 상한(대략 20~30%)을 넘으면 목표 매매가를 내린다, (2) 스트레스 DSR·금리+2%p에서 원리금/세후소득 >30%면 진입 금지, (3) 예비비 미달 상태의 영끌 매수는 거부, (4) 규제·한도 변경 시 목표 시점을 미루지 말고 목표 가액·지역 하향으로 조정한다. 계획이 깨지는 지점은 집값 방향이 아니라 소득 단절 + 금리 상승 + 대출한도 축소가 겹칠 때다. 그 겹침을 견디는 자기자본과 버퍼가 쌓이기 전에는 시점을 잡지 마라.

케인즈의 답 — 먼저 확정할 숫자는 '소득'도 '결혼 시점'도 아니라 목표 매매가 구간 하나다

당신은 순서를 거꾸로 잡았다. 소득이 정해지면 대출이 정해진다고? 지금 서울에서는 아니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역·토지거래허가구역이 되면서 대출 천장이 소득이 아니라 집값 구간에 따라 계단식으로 끊긴다. 2026년 8·13 대책도 가계대출 총량 목표만 1.5%→3%로 풀었을 뿐 LTV·DSR·한도는 그대로 유지했다.

• 규제지역 LTV 40%, 주담대 한도 6억 / 시가 15억 초과 4억 / 25억 초과 2억
• 생애최초: LTV 70%, DSR 40%(수도권 스트레스 가산 3%p) — 그래도 한도 상한은 위와 동일
• DSR 천장: 연소득 1억·변동금리 기준 약 5.56억 (스트레스 DSR 3단계)
• 토허제 실거주 2년 의무 → 전세 끼고 갭으로 들어가는 길은 막혔다. 서울 전세가율도 2026년 4월 50.1%까지 떨어졌으니 전세 레버리지는 애초에 반쪽이다

여기서 잔인한 계단이 보이는가? 14.9억 아파트는 대출 5.96억(LTV 40%)이지만, 15.1억 아파트는 4억이다. 집값 2천만 원 차이에 필요 자기자본이 2.2억 점프한다. 이 절벽이 어디 있는지 모르고 "일단 모으자"는 건, 낭떠러지 위치를 모른 채 안개 속을 달리는 것과 같다.

필요 총자금 = 세 천장의 최솟값을 뺀 나머지 + 부대비용 + 예비비

계산식은 이것 하나다. 필요 자기자본 = 매매가 − min(매매가×LTV, 구간별 한도, DSR 한도) + 부대비용 + 예비비

서울 중위 수준(KB 아파트담보대출 PIR 기준 2026년 1분기 서울 주택가격 9.3억, 가구소득 9,149만 원, PIR 10.2배)을 넣어보자.

• 대출: LTV 70%(생애최초)=6.5억 → 한도 6억 → DSR 천장 약 5.5억 → 바인딩은 DSR, 5.5억
• 자기자본: 9.3 − 5.5 = 3.8억
• 부대비용 ≈ 매매가의 3.5~4%: 취득세 3%(9억 초과) + 중개보수 0.4~0.7% + 등기·법무 → 약 3,300만 원
• 예비비: 이사·가구 + 생활비 6개월 + 금리 1%p 상승 방어분 (신규취급 주담대 금리 2026년 6월 연 4.36%, 고정 4.53%·변동 4.27%로 9개월째 오르는 중) → 3,000만~5,000만 원
• 합계 약 4.4억

목표 시점은 결혼이 아니라 '자기자본 도달일'이고, 결혼은 그 함수의 계수다

결혼을 기준점으로 삼겠다는 발상은 감상적이다. 자금 계획에서 결혼이 갖는 의미는 단 두 가지 — 소득의 레벨 시프트(2인 소득 → DSR 천장 상승)와 주거비 지출 구조의 변화뿐이다. 그러니 결혼일을 상수로 박지 말고, 목표 시점 T와 목표 가격 P 중 하나를 고정하면 나머지는 계산으로 튀어나오게 하라. 4.4억을 연 3% 운용으로 모은다면 — 5년이면 월 635만 원, 7년이면 월 439만 원, 10년이면 월 315만 원. 서울 3분위 가구소득 9,149만 원(세후 월 약 620만)으로 5년은 산술적으로 불가능하다. 저축은 미덕이 아니라 소득에서 지출을 뺀 잔여물이고, 잔여물은 의지로 늘어나지 않는다. 그렇다면 움직일 변수는 T(기간)이거나 P(가격 구간)이지, 당신의 결심이 아니다.

분기마다 점검할 지표는 넷이면 충분하다: ① 목표 구간 시세(한국부동산원 주간 동향) — 15억/25억 절벽을 넘었는가 ② 실제 저축률(계획 대비 %) ③ DSR 여력(신용대출·카드론이 천장을 갉아먹고 있지 않은가) ④ 주담대 금리 — 1%p 오르면 5.5억 대출의 월 상환액이 약 33만 원 늘고, 그만큼 DSR 천장이 내려가 필요 자기자본이 늘어난다. 집값 전망은 맞히려 들지 마라. 대신 이 넷 중 둘 이상이 3분기 연속 계획과 어긋나면, 그때 T가 아니라 P를 내리는 것 — 그게 전망에 흔들리지 않는 유일한 규율이다.

Sources:

• KB부동산 데이터허브 — 소득 대비 주택가격 비율(PIR)[1] · 서울 아파트, 연봉의 몇 배?

(KB아파트담보대출PIR)[2] · 월급 다 쏟아부어도 서울 집 한 채 사는데 10년 반 (뉴데일리, 2026.6.2)[3]

• 금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ[4] · 10·15 부동산 대책 (위키백과)[5]
• 8.13 대책 — 가계대출 총량 1.5→3% 상향 (파이낸셜뉴스, 2026.8.13)[6] · 금융위 LTV 40%·DSR 40% 유지 (파이낸셜뉴스, 2026.8.14)[7]
• 주담대 금리 6월 연 4.36% (굿모닝경제)[8] · 한국은행 기준금리 추이[9]
• 스트레스 DSR 3단계 한도 (뱅크샐러드)[10]
• 서울시 부동산 중개보수 요율[11] · 한국부동산원 주간 아파트가격동향[12]

확인 불가 항목: 2026년 8월 시점의 서울 아파트 전세가율·평균 매매가는 1차 출처(KB·한국부동산원 원문)에서 직접 확인하지 못했다. 본문의 전세가율 50.1%(2026.4)와 평균가 약 12억은 2차 출처 기반이므로, 실행 전 KB통계보드에서 직접 재확인하라.

결론을 조정하겠습니다.
제 초안의 방향은 맞지만, “생활 감당 가능성”만으로는 부족합니다. 케인즈와 닥터 리스크가 말한 것처럼 먼저 목표 매매가 구간과 필요 자기자본 구조를 잡아야 합니다. 다만 그 숫자를 최종 판단으로 삼으면 안 됩니다. 숫자는 입장권이고, 결혼생활은 체력전입니다.

다른 초안 비평

케인즈 초안의 좋은 점은 분명합니다.
“일단 모으자”가 아니라 목표 매매가 구간을 먼저 정해야 한다는 지적은 타당합니다. 대출 한도, 규제, 부대비용 때문에 매매가가 조금 달라져도 필요한 자기자본이 크게 달라질 수 있다는 논리는 계획 수립에 꼭 필요합니다.

하지만 케인즈식 결론은 너무 차갑습니다.
결혼을 “감상”으로 치부하면 실제 계획이 깨지는 지점을 놓칩니다. 결혼은 단순히 DSR을 올리는 사건이 아니라, 양가 지원·생활비 배분·통장 합치기·출산과 휴직 가능성·맞벌이 지속 여부가 한꺼번에 묶이는 생활 전환입니다. 특히 부모 지원은 숫자가 아니라 관계 부채가 됩니다.

닥터 리스크 초안은 더 균형적입니다.
필요 자기자본을 매매가 - 대출 가능액 + 부대비용 + 예비비로 쪼개고, 금리·소득 단절·전세 리스크까지 보는 방식은 가져와야 합니다. 다만 이 답도 여전히 “무너지지 않는가”에 초점이 강하고, 두 사람이 그 긴장 상태로 2년, 3년을 살아낼 수 있는가는 덜 묻고 있습니다.

보완한 최종 답

서울 집 마련 계획은 이 순서로 잡으십시오.

1. 목표 결혼일이 아니라 목표 생활표부터 정한다.

먼저 둘이 결혼 후 매달 어떤 생활을 할지 적어야 합니다. 세후소득, 각자 현재 저축액, 월 고정비, 부모 지원 가능액, 결혼식·혼수·신혼여행 상한, 양가 행사비, 통장 합치기 방식, 출산·휴직 가능성, 맞벌이 지속 가능성을 한 장에 놓으십시오.

2. 그다음 목표 매매가 구간을 정한다.

“서울 어디든”이 아니라 희망 지역 / 주택 유형 / 최소 면적 / 감수 가능한 출퇴근을 기준으로 매매가 밴드를 잡아야 합니다. 이 단계가 없으면 월저축 목표가 계산되지 않습니다.

3. 필요 자기자본을 항목별로 쪼갠다.

기본식은 이것입니다.
필요 자기자본 = 매매가 - 실제 대출 가능액 + 취득부대비용 + 이사·가전·수리비 + 6~12개월 생활예비비

여기서 실제 대출 가능액은 낙관적으로 보지 말고, LTV·DSR·은행 심사 중 가장 작은 값으로 봐야 합니다. 취득부대비용과 예비비는 “나중에 생각할 돈”이 아니라 처음부터 별도 칸으로 빼야 합니다.

4. 월저축액은 수익률보다 지속 가능성으로 정한다.

월저축액 = (필요 자기자본 - 현재 현금성 자산 - 확정된 지원금) ÷ 남은 개월 수
이 숫자가 나온 뒤에야 목표 시점이 현실적인지 판단할 수 있습니다. 월저축이 한 사람의 희생, 데이트 단절, 가족 갈등, 과로를 전제로만 가능하다면 그 계획은 실패한 계획입니다.

제 최종 기준은 이겁니다.
매수 목표 시점은 결혼 예정일이 아니라 “부부 공동계좌로 12개월 연속 목표저축액을 달성했고, 별도 예비비까지 확보한 날”로 잡으십시오.

부모 지원은 금액만 묻지 마십시오. 반드시 이렇게 물어야 합니다.

• 이 돈은 증여인가, 대여인가
• 상환 기대가 있는가
• 거주 지역이나 집 선택에 간섭이 붙는가
• 명절·가족 행사·방문 빈도에 심리적 청구서가 붙는가
• 배우자가 이 지원을 고마움으로 느낄지, 부담으로 느낄지

당신에게 필요한 계획의 뼈대는 “몇 년 뒤 서울 집값이 얼마일까”가 아닙니다.
어떤 가격대의 집을 목표로 할지 정하고, 그 집을 사기 위한 자기자본을 계산한 뒤, 그 저축 속도를 두 사람이 결혼생활로 견딜 수 있는지 검증하는 것입니다.

숫자는 케인즈와 닥터 리스크 방식으로 세우되, 최종 진입 여부는 제 기준으로 판단하십시오.
돈이 모였는가보다 중요한 질문은, 그 돈을 모으는 과정에서 두 사람이 서로에게 빚진 사람처럼 변하지 않았는가입니다.

결론

결혼 시점은 1순위가 아니다. 케인즈가 말한 집값 구간 절벽과, 윤이 말한 부부 월 고정비 감당은 둘 다 계획의 입력값이다. 다만 둘 중 하나만 먼저 고정하면 계획이 깨진다.

계획이 깨지는 지점은 집값 방향이 아니라, 소득 단절·금리 급등·대출 한도 축소가 겹칠 때다. 그 겹침을 견디는 스트레스 상환능력 + 규제상 자기자본 + 분리된 예비비가 쌓이기 전에는 진입 시점을 잡지 마라.

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다른 초안에 대한 비평

절충: 목표 매매가 밴드(케인즈)와 스트레스 월 상환 한도(내 초안)·부부 생활표(윤)를 동시에 넣고, 셋이 안 맞으면 가액·지역을 내린다. 시점을 억지로 당기지 않는다.

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숫자를 확정하는 순서 (수정본)

단일 1순위가 아니라 두 축을 한 바퀴 돌린 뒤 시점을 역산한다.

1. 세후 가처분소득·지속 가능 월저축 (1인 → 맞벌이 가정 병행)
2. 목표 권역·유형의 매매가 밴드 + 규제 절벽 위치(예: 15억·25억 근처 LTV·한도 계단)
3. 대출 가능액 = min(매매가×LTV, 구간별 한도, 스트레스 DSR 한도)
4. 필요 자기자본·부대비·예비비
5. 도달 연수 = (필요 자기자본 − 현재 순현금 − 확정 가능 지원) ÷ 월저축
6. 결혼은 상수 날짜가 아니라 계수: 공동소득·공동부채·주거비 구조가 확정되는 이벤트. 윤식 “공동계좌 12개월 목표저축 + 예비비 확보일”을 실행 게이트로 쓰고, 혼인 일정은 그 뒤에 둔다.

소득만 먼저 잡으면 절벽을 모르고, 집값만 먼저 잡으면 상환 꼬리에서 죽는다. 둘을 넣고 안 맞으면 목표 가액을 깎는 쪽이 맞다.

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필요 총자금 한 줄

필요 자기자본
= 매매가
  − min(매매가×LTV, 구간별 대출한도, 스트레스DSR한도, 은행실사한도)
  + 취득부대비용(매매가의 3~5%)
  + 생활예비비(6~12개월)
  + 금리·실직 버퍼(금리 +2~3%p 시 원리금 증가분 12개월 + 소득 −30~50% 시나리오)

• 대출: 규제 LTV·구간 한도(케인즈)와 스트레스 DSR(금리 가산)·자부담 검증을 동시에 건다. 은행 고시 DSR 통과만으로 통과 처리하지 마라.

진입 금지: 스트레스 금리·소득 감소 시 원리금/세후소득 >30%.

• 취득비용: 취득세·중개·등기·이사·최소 수선 → 매매가 3~5% 슬롯 고정.
• 예비비: 집 자기자본과 통장 분리. 예비비 미달 영끌은 거부.
• 전세 경유: 저축 수단이 아니라 원금 회수 리스크. 반환보증·시세 대비 보증금·임대인 부채를 계약 전 필수.
• 부모 지원(윤): 금액보다 조건(거주지·명절·상환 기대)을 먼저 적고, 조건이 부부 고정비를 흔들면 자기자본에서 제외하거나 상한을 깎는다.

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매달 모으는 방식

월저축 = (필요 자기자본 − 현재 순현금 − 확정 지원) ÷ 개월 수

• 목표 5년 이하: 원금 보호 비중 우위(예금·단기 국채 등).
• 5~10년: 일부만 변동성 자산. 계약금·중도금에 쓸 돈은 매수 24개월 전부터 원금 확정 구간으로 이동.
• 계좌 분리(윤 흡수): ① 개인 필수 ② 주택 ③ 결혼비 ④ 비상금. 주택 계좌와 비상금을 섞지 마라.
• 월저축이 세후소득의 지속 가능 상한(대략 20~30%)을 넘으면 시점을 당기지 말고 목표 매매가를 내린다.

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점검 게이트 (흔들리지 않는 기준)

1. 가격 절벽: 목표 밴드가 15억·25억 등 한도 계단에 걸리면, “조금만 더 좋은 집”이 아니라 자기자본 점프로 다시 계산한다.
2. 스트레스 상환: 금리 +2~3%p · 소득 −30~50%에서 원리금/세후 >30% → 진입 금지.
3. 버퍼: 생활 6~12개월 + 금리 버퍼 미달 → 매수 금지.
4. 규제·한도 변경: 시점을 억지로 유지하지 말고 가액·지역 하향.
5. 실행(윤): 공동(또는 개인 합산) 목표저축 12개월 연속 + 예비비 확보 전 “결혼일 맞춰 매수” 금지.
6. 맞벌이 꼬리: 한 명 소득 단절을 기본 시나리오에 넣고, 그때도 게이트 2·3을 통과해야 한다.

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한 줄 요약

목표 시점은 결혼일이 아니라 ‘규제 절벽을 반영한 자기자본 + 스트레스 상환 + 분리 예비비’가 동시에 채워진 날이다.
케인즈의 가격 계단을 지도에 넣고, 윤의 부부 고정비·지원 조건을 스트레스 표에 넣은 뒤, 셋이 안 맞으면 집을 미루거나 깎아라. 집값 전망에 시점을 맞추는 계획은 꼬리에서 먼저 무너진다.

비평 먼저 — 두 초안 모두 옳은 지점에서 내 계산식을 깨뜨렸다

윤에게 반은 졌다. 나는 "목표 매매가 구간을 먼저 확정하라"고 했지만, 그는 저축 가능액이 계획의 입력이 아니라 실측해야 할 관측치라고 했다. 이건 내 원칙 그대로다 — 저축은 소득에서 지출을 뺀 잔여물이지, 결심의 산물이 아니다. 그렇다면 잔여물의 크기는 선언하는 게 아니라 측정해야 옳다. 12개월 실측이라는 그의 규율, 받아들인다.

다만 그의 목표 시점 정의는 순환논법이다. "목표저축액을 12개월 연속 달성한 날"이라니 — 목표 금액이 없는데 목표저축액이 어디서 나오는가? 그리고 결혼비의 79%가 신혼집이라는 숫자는 계획에 넣을 수 없다. 분모가 사람마다 다른 비율은 상수가 아니다.

닥터 리스크는 내 계산식에 없던 네 번째 천장을 가져왔다. "은행 한도 DSR이 아니라, 금리 +2~3%p·소득 −30~50% 시나리오에서 원리금이 세후소득의 30%를 넘지 않는지 스스로 검증하라." 이걸 내 숫자에 대입해봤다. 결과가 참혹하다.

30% 룰을 내 숫자에 넣으면, 중위 시나리오가 즉사한다

5.5억을 신규 주담대 금리 연 4.36%(2026.6)로 30년 원리금균등 상환하면 월 약 274만 원이다(직접 계산). 서울 3분위 가구소득 9,149만 원의 세후 월 약 620만 원 대비 44%. 30% 룰은커녕 근처도 못 간다.

30%(월 186만 원)를 지키려면 대출은 약 3.7억. 그러면 9.3억 주택의 필요 자기자본은 5.5억이 아니라 약 5.6억, 부대비용·예비비 포함 약 6.3억이다. 내 초안의 4.4억보다 1.9억이 더 든다.

DSR 천장 5.5억은 은행이 허락하는 최대치이지, 당신이 감당 가능한 금액이 아니다. 나는 전자를 계산하고 후자로 착각했다. 정정한다.

그리고 6.3억을 연 3% 운용으로 모으면 — 7년 월 628만 원, 10년 월 451만 원. 세후 620만 원에서 451만 원을 저축한다? 산술적으로 불가능하다.

여기서 윤의 통계가 갑자기 데이터가 된다. 초혼 신혼부부 맞벌이 59.7%, 대출 보유 86.9%. 나는 결혼을 "DSR 천장을 올리는 계수"라고 썼지만 틀렸다. 단일소득으로는 서울 중위 주택이 30% 룰 안에서 수학적으로 닿지 않으므로, 맞벌이는 선택지가 아니라 제약조건이다. 결혼은 계수가 아니라 이 문제의 성립 조건이었다.

수정된 순서 — P는 '확정'이 아니라 '후보 3개', 확정은 s가 나온 뒤

필요 자기자본 = 매매가 − min(LTV한도, 구간별 상한, 스트레스DSR한도, ★세후소득 30% 룰) + 부대비용(3.5~4%) + 예비비

★가 닥터 리스크에게서 흡수한 항목이고, 서울 중위가에서는 거의 항상 이 항목이 바인딩된다. 나머지 세 천장은 계산하지 않아도 좋을 정도다.

부모 지원은 자기자본 칸에 넣지 마라. 윤이 "금액보다 조건"이라 한 건 옳지만, 데이터 렌즈로 번역하면 이렇다 — 상환 기대가 있는 돈은 자기자본이 아니라 부채이고, DSR에 잡히지 않는 부채가 가장 위험하다. 별도 줄로 분리하고, 상환 조건이 문서로 없으면 금액을 0으로 놓고 계획하라.

점검 지표 — 윤의 '관계 점검'을 숫자로 환산하면 이거다

3개월마다 "싸움이 늘었는지"를 묻는 건 지표가 아니다. 하지만 그가 가리킨 위험은 실재한다. 계산 가능한 형태로 옮기면 단일소득 복원력 하나다.

출산·휴직으로 한 사람 소득이 12개월 사라져도, 원리금이 남은 한 사람 세후소득의 40%를 넘지 않는가?

넘는다면 그 P는 관계의 문제 이전에 산술의 문제다. 여기에 기존 4개를 더해 분기 점검:
① 목표 구간 시세(한국부동산원 주간동향) — 절벽을 넘었는가 ② 계획 대비 실제 저축률 ③ DSR 여력 잠식(신용대출·카드론) ④ 주담대 금리 — 9개월째 상승 중(2026.6 연 4.36%, 고정 4.53%·변동 4.27%). 1%p 오르면 5.5억 기준 월 상환액 약 33만 원 증가, 그만큼 천장이 내려가 필요 자기자본이 늘어난다.

둘 이상이 3분기 연속 어긋나면 T가 아니라 P를 내려라. T를 늘리는 건 기다림이지만 P를 내리는 건 결정이다. 그리고 전세 경유는 닥터 리스크 말이 맞다 — 서울 전세가율이 50.1%(2026.4)까지 내려온 데다 토허제 실거주 2년 의무로 갭 진입도 막혔으니, 전세는 저축 수단이 아니라 원금 회수 리스크 자산이다.

수치 충돌 — 실행 전 반드시 1차 출처로 확정할 것

스트레스 DSR 3단계 수도권 가산: 내 초안은 3%p, 닥터 리스크 초안은 1.5%p로 서로 다르다. 이 1.5%p 차이가 대출 한도를 수천만 원 단위로 흔든다. 웹 검색이 막힌 이번 라운드에서는 어느 쪽도 확정할 수 없으니, 금융위 원문으로 직접 확인하되 그 전까지는 보수적으로 3%p로 계획하라. 취득세는 9억 초과 3% 단일세율이 맞고, 닥터 리스크의 "1~3%"는 6억 이하까지 포함한 구간 전체를 말한 것이다.

확인 불가: 2026년 8월 시점 서울 아파트 전세가율·평균 매매가는 1차 출처(KB·한국부동산원 원문) 미확인. 전세가율 50.1%(2026.4)는 2차 출처 기반이다.

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한 문장으로. 나는 "목표 가격을 먼저 정하라"고 했고 윤은 "감당 가능한 생활을 먼저 정하라"고 했는데, 닥터 리스크의 30% 룰이 둘을 하나로 묶었다 — 감당 가능한 월 상환액이 곧 대출 상한이고, 대출 상한이 곧 목표 가격이다. 순서는 절벽 지도 → 12개월 실측 → 도달 연수 계산이며, 계획이 깨질 때 조정하는 변수는 당신의 결심이 아니라 가격이다.

약점 공략 — 세 초안이 합의한 지점이 바로 가장 약한 지점이다

세 사람이 다른 길로 걸어와 같은 광장에서 만났다. 그런데 그 광장에 지반이 있는지는 아무도 파보지 않았다. 파보겠다.

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1. 30% 룰은 리스크를 줄인 게 아니라 앞으로 옮기고 키웠다

리뷰 1이 스스로 계산해놓고 그 함의를 읽지 않았다. 30%(월 186만 원)를 지키려 대출을 3.7억으로 줄이면 필요 자기자본이 6.3억, 이를 모으려면 10년간 월 451만 원이다.

갚기엔 274만 원이 위험해서, 대신 매달 451만 원을 모으라고 한다. 부담이 1.6배로 커졌다. 이걸 안전이라 부르는가?

게다가 저축 10년 동안 주거비를 따로 낸다. 상환액 274만 원에는 원금이 섞여 자기 자산으로 쌓이지만, 그 10년의 월세·전세 기회비용은 전액 소멸한다. 30% 룰은 분모도 틀렸다. 세후소득 대비 30%라는 기준은, 비주거 고정비가 월 150만 원인 사람과 350만 원인 사람에게 같은 천장을 씌운다. 소득은 상환의 재원이 아니다. 재원은 소득에서 생활비를 뺀 잔여물이다 — 그건 케인즈의 원칙이지 은행의 원칙이 아니다.

2. "안 맞으면 가액을 깎아라"를 최후 수단에 둔 건 계단 구조를 못 읽은 것이다

세 초안 모두 15억·25억 절벽(한도 6억→4억→2억)을 인정하면서, 정작 가액 하향은 패배 선언처럼 맨 끝에 배치했다. 숫자를 보라. 15.1억에서 14.9억으로 2천만 원 내리면 필요 자기자본이 2.2억 줄어든다. 자기자본 1억을 저축으로 만들려면 월 451만 원 기준 22개월이 걸린다. 2.2억이면 4년치 저축이다.

4년을 벌어주는 레버가 목록 맨 아래 있고, 4년을 소모하는 실측이 맨 위에 있다. 순서가 뒤집혔다.

가액 하향은 후퇴가 아니라 이 문제에서 단위 노력당 효율이 가장 높은 단일 수단이다. 1순위로 올려라.

3. 존재가 확인되지 않은 사람의 소득을 제약조건에 넣었다

질문 본문 어디에도 배우자가 있다는 말이 없다. "막연히 결혼 시점을 기준으로 생각한다"가 전부다. 그런데 리뷰 1은 "맞벌이는 선택지가 아니라 제약조건"이라 단정했고, 리뷰 2는 "둘이 결혼 후 매달 어떤 생활을 할지 적으라"고 했으며, 리뷰 3은 공동계좌 12개월 트랙 레코드를 실행 게이트로 삼았다.

공동계좌는 공동가계를 전제한다. 결혼을 게이트 뒤에 놓으면서 게이트의 입력값으로 결혼을 요구하는 건, 리뷰 1이 리뷰 2의 순환논법을 지적했던 바로 그 오류를 자기가 반복한 것이다. 맞벌이 59.7%는 이미 결혼한 사람들의 사후 분포지, 아직 상대가 정해지지 않은 사람의 계획 입력이 아니다.

4. 시간 위에서 목표 금액만 얼어 있다

세 초안의 공통 식은 이렇다.

도달 연수 = (필요 자기자본 − 현재 현금 − 지원금) ÷ 월저축

분자가 10년간 상수라는 가정이다. 그런데 리뷰 1은 저축에 연 3% 운용수익률을 적용했다. 돈이 불어나는 건 인정하면서 목표액이 움직이는 건 인정하지 않는 이중 잣대다. 화폐는 시간 위에서 가치가 변한다 — 그게 저축 쪽에서만 참일 리 없다.

10년 뒤의 9.3억을 오늘의 9.3억으로 나누는 나눗셈. 이건 계획이 아니라 정지 화면이다.

나눗셈 식을 버려라. 목표액과 축적액을 매년 함께 갱신하는 식으로 바꿔야 한다. 그리고 이 관점을 넣으면 도달 연수 10년짜리 계획은 계획이 아니라는 게 즉시 드러난다.

5. 예비비를 목표 금액에 더한 건 항목 분류 오류다

필요 자기자본 = 매매가 − 대출 + 부대비용 + 6~12개월 예비비 — 이 식에서 예비비만 성질이 다르다. 부대비용은 매수 시점에 소멸하고, 예비비는 남아 있다. 소멸하는 돈과 보유하는 돈을 한 통에 넣고 도달 시점을 계산하면 시점이 통째로 밀린다. 게다가 예비비는 이미 있는 비상금·퇴직연금·청약통장이 상당 부분 대체한다.

6. 스트레스를 한쪽에만 걸었다

금리 +2~3%p, 소득 −30~50%를 상환 단계에만 적용했다. 같은 소득 −30%를 저축 단계에 걸면 월 451만 원 저축은 그날로 0이 된다. 두 경로의 리스크는 종류가 다르다 — 상환 실패는 파산 리스크, 저축 실패는 도달 실패 리스크. 30% 룰은 앞의 것을 0에 가깝게 눌러서 뒤의 것을 100%에 가깝게 만든 거래다. 그 거래를 했다는 사실을 아무도 명시하지 않았다.

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내 결론 — 가장 먼저 확정할 숫자는 하나다

H = 매달 주거에 쓸 수 있는 총액 하나의 봉투. 월세든 이자든 원금이든 저축이든 전부 여기서 나온다. 세후소득 − 비주거 생활비 = H. 집을 사든 안 사든, 결혼하든 안 하든 측정된다. 세 초안은 소득·집값·상환액을 각각 다른 봉투로 다뤘지만, 실제로는 하나의 봉투를 시기별로 나눠 쓰는 것이다.

H가 나오면 나머지가 자동으로 따라온다.

게이트 3개, 전부 통과해야 진입한다.

1. 스트레스 원리금(금리 +2~3%p 적용) ≤ H × 0.8 — 나머지 20%는 관리비·재산세·수선 몫. 세후소득 30%가 아니라 H 기준이다.
2. A봉투 ≥ 목표 구간 하단의 필요액.
3. B봉표는 별도로 6개월치 확보.

목표 시점의 정의: 결혼일도, 12개월 트랙 레코드 달성일도 아니다. 위 세 게이트가 동시에 켜진 날이다. 결혼은 그 날짜를 앞당기는 사건일 수는 있어도, 계획의 입력값이 될 수는 없다 — 아직 확정되지 않은 사람의 소득을 제약조건에 넣는 순간, 그건 계획이 아니라 조건부 희망이 된다.

단정한다: 1인 소득 기준으로 도달 연수가 8년을 넘으면, 그 가액 구간은 당신의 구간이 아니다. 시점을 미루지 말고 계단을 내려가라. 맞벌이는 계획의 전제가 아니라 상방 옵션으로만 둬라.

최종 입장을 갱신합니다.
내 이전 답의 핵심인 “두 사람이 견딜 수 있는가”는 유지하되, 계획의 첫 단추를 결혼일이나 공동계좌가 아니라 H: 매달 주거에 쓸 수 있는 총액으로 바꾸는 쪽이 더 타당합니다. 아직 배우자·소득·지원 여부가 확정되지 않았는데 공동가계를 전제로 계획을 세우는 것은 순서가 맞지 않습니다.

최종 수정안

서울 집 마련 계획은 이렇게 잡으십시오.

1. 첫 숫자는 집값이 아니라 H다.

H = 세후소득 - 비주거 생활비입니다.
월세, 이자, 원금상환, 주택구입용 저축은 결국 같은 봉투에서 나옵니다. 자동이체·카드내역 기준으로 최근 3개월을 먼저 실측하고, 이후 분기마다 갱신하십시오. 12개월을 기다리면 신중해지는 것이 아니라 결정이 늦어질 수 있습니다.

2. 결혼은 전제가 아니라 시나리오다.

아직 배우자 소득·맞벌이 지속·양가 지원이 확정되지 않았다면 1인 기준으로 기본안을 짜야 합니다. 결혼, 맞벌이, 부모 지원, 청약 당첨은 계획의 “상방 옵션”이지 필수 입력값이 아닙니다.
단, 결혼 논의가 현실화되면 반드시 따로 점검해야 합니다: 통장 합치기 방식, 양가 지원의 증여/대여 여부, 상환 기대, 집 선택 간섭, 출산·휴직 가능성, 신혼 초 생활비 압박.

3. 가액 구간을 빨리 낮춰보는 것이 핵심 레버다.

희망 지역·주택 유형·면적을 정하되, 먼저 “어느 가격 계단 아래에 설 것인가”를 보십시오. 제공 자료의 논지처럼 15억·25억 같은 구간 절벽이 있다면, 15.1억과 14.9억은 단순한 2천만 원 차이가 아니라 대출 가능액과 자기자본 요구액을 크게 바꾸는 차이입니다.
따라서 조건이 안 맞으면 시점만 미루지 말고, 지역·면적·연식·주택 유형 하향을 1순위 플랜 B로 둬야 합니다.

4. 필요 자금은 A와 B로 나눈다.

한 통에 넣지 마십시오.

A봉투 = 매매가 - 실제 대출 가능액 + 취득세·중개수수료·이사·수리·가전 등 소멸 비용

B봉투 = 6개월치 생활예비비

A는 매수 순간 사라지는 돈이고, B는 매수 뒤에도 남아 있어야 하는 돈입니다. 둘을 합쳐 “필요 자기자본”이라고 부르면 도달 시점 판단이 흐려집니다.

5. 진입 게이트는 세 개다. 전부 통과해야 한다.

첫째, 스트레스 원리금이 H × 0.8 이하여야 합니다. 금리 +2~3%p, 소득 감소 가능성을 반영한 뒤에도 관리비·재산세·수선비 몫 20%를 남겨야 합니다.

둘째, A봉투가 목표 가액 구간 하단의 필요액 이상이어야 합니다.

셋째, B봉투가 별도로 6개월치 확보되어야 합니다.

6. 돈을 담아둘 방식도 시점별로 나눈다.

2~3년 안에 쓸 매수 자금은 원금보장형 예금·적금·현금성 상품 중심으로 둬야 합니다. 진입 직전 평가손으로 자기자본이 부족해지는 위험은 피해야 합니다.
3년 밖 자금은 별도 운용할 수 있지만, 매년 8월에 목표 집값·대출 가능액·축적액을 같이 갱신하십시오. 축적액만 불어나고 목표액은 고정된다고 보는 계산은 현실적이지 않습니다.

7. 8년을 넘으면 구간이 틀린 것이다.

1인 소득 기준으로 A봉투 도달 연수가 8년을 넘는다면, 그 가격대는 현재 계획의 목표 구간이 아닙니다. 그때는 더 오래 버티는 것이 아니라 가격 계단을 내려가야 합니다. 결혼이나 맞벌이로 앞당겨질 수는 있지만, 그것을 기본안으로 삼지는 마십시오.

결론은 이겁니다.
목표 시점은 결혼일이 아니라 H 실측, A봉투 충족, B봉투 확보, 스트레스 원리금 감당이 동시에 켜지는 날입니다. 그리고 그 과정에서 두 사람이 서로에게 빚진 사람처럼 변한다면, 숫자가 맞아도 좋은 계획이 아닙니다.

이번 라운드는 웹 검색 금지 조건이므로 새 출처 링크는 추가하지 않았습니다. 근거는 제공된 앞 라운드의 논거, 특히 필요 자기자본 식, 금리 +2~3%p 스트레스 조건, 15억·25억 구간 절벽, 맞벌이 59.7%가 사후 분포라는 지적을 사용했습니다.

최종 수정안 — 닥터 리스크 (입장 갱신)

약점 공략의 핵심 여섯 가지는 대체로 타당하다. 30% 룰의 분모 오류, 가액 하향의 순위 뒤집힘, 미존재 배우 소득의 입력화, 정지 화면 나눗셈, 예비비 분류 오류, 스트레스 편측 적용 — 이 지점에서 내 이전 초안을 고친다. 케인즈의 구간 절벽·윤의 계좌 분리는 흡수하되, 결혼을 게이트 입력으로 쓰는 순환은 버린다.

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1. 계획이 깨지는 지점 (단정)

집값 방향이 아니라 (a) H가 고갈될 때, (b) 절벽 위에서 자기자본이 점프할 때, (c) 진입 직전 자금이 평가손으로 줄어들 때, (d) 금리·소득 단절이 상환 단계에서 겹칠 때다.
결혼일·12개월 공동저축 달성일은 목표가 아니다.

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2. 숫자를 확정하는 순서 (수정)

|
| 5 | 1인 소득만으로 도달 가능성 | 배우 소득·맞벌이·양가 지원은 확정 문서·이체가 생기기 전 0. 상방 옵션이지 제약조건이 아니다. |
| 6 | 시점 = 아래 게이트 3개가 동시에 켜진 날 (결혼이 아님) | |

H 실측: 최근 3개월 카드·이체 기준 + 분기 갱신. 12개월 관측만 기다리면 지연이다.

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3. 필요 자금 식 (A/B 분리)

A(소멸) = 매매가 − min(매매가×LTV, 구간대출한도, 스트레스DSR한도, 은행실사)
         + 취득부대비용(매매가의 3~5%)

B(보유) = 생활예비 6~12개월   ← A와 통장 분리, 도달식에 넣지 않음

도달 조건: 축적 순현금 ≥ A  그리고  별도 B ≥ 6개월

금리 버퍼(금리 +2~3%p 시 원리금 증가분)는 B에 가깝게 두되, 진입 게이트의 상환 스트레스로 먼저 걸러라. 자기자본 목표액에 중복 가산하지 마라.

부모 지원: 금액보다 조건(거주지·상환 기대·간섭). 조건이 H를 흔들면 0 처리하거나 상한을 깎는다.

전세 경유: 저축 수단이 아니라 원금 회수 리스크다. 반환보증·시세 대비 보증금·임대인 부채 없으면 경로에서 제외.

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4. 진입 게이트 (전부 통과)

1. 스트레스 원리금 (금리 +2~3%p, 소득 −30~50% 중 한 명 단절을 1인 기준으로 기본 시나리오에 포함)

≤ H × 0.8
(나머지 0.2H = 관리비·재산세·수선. 세후소득 30% 룰 폐기.)

2. 축적액 ≥ 목표 구간 하단의 A
3. B ≥ 6개월 생활비 (주택 계좌와 분리)

8년 룰 (1인 기준): H로 쌓아 A에 도달하는 데 8년을 넘기면 그 가액 구간은 당신의 구간이 아니다. 시점을 미루지 말고 계단을 내려가라.
(근거: 장기 정액 목표는 정지 화면에 가깝고, 저축 단계 소득 단절 리스크가 상환 리스크를 대체·확대한다 — 약점 공략 1·4·6.)

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5. 매달 모으는 방식 + 어디에 담아둘까 (사각지대 메움)

월 주택 적립 ≤ H − 현재 주거비(월세·관리 등).
H를 넘기면 시점을 당기지 말고 가액 구간을 내린다.

시점별 보관 규칙 (필수):

집값 상승으로 목표가 멀어지는 리스크는 전액 예금의 대가다. 대응은 “더 공격 투자”가 아니라 연 1회 가액 구간·A 재산정 + 절벽 아래 유지다. 진입 직전 자금을 시장에 남겨 평가손으로 A가 깨지는 쪽이 꼬리에서 먼저 죽는다.

계좌 분리: ① 개인 필수생활 ② 주택 A ③ B 비상금 ④ (확정 시) 결혼비. ②와 ③을 섞지 마라.

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6. 시간은 정지 화면이 아니다

나눗셈 한 방: 연수 = (A − 현금 − 확정지원) ÷ 월저축   ← 폐기(단독 사용 금지)

매년 8월(또는 고정월) 재계산:

• 목표 매매가 밴드·규제 한도·금리 가정 → A 재산정
• 축적액·H 실측 → 잔여 연수 재산정
• 목표액과 축적액에 같은 시간 축을 건다. 저축 수익률만 넣고 목표액은 얼리는 이중 잣대 금지.

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7. 플랜 B 우선순위 (조건 미달 시 — 미리 고정)

게이트 미달·H 붕괴·규제 강화 시 아래 순서만 따른다. 시점을 억지로 지키지 마라.

1. 가액 구간 하향 (절벽 한 칸 아래 — 최대 효율 레버)
2. 권역·유형·평형 하향
3. 진입 연기 + A 자금의 원금보장 구간 유지
4. 전월세 유지 (전세면 미반환 방어 필수; 불가하면 월세)
5. 맞벌이·지원·청약 — 확정된 뒤에만 계획에 반영. 미확정이면 0.

결혼은 날짜를 앞당길 수 있는 사건일 수는 있어도, 계획의 입력 상수가 될 수 없다.

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8. 한 줄 요약

먼저 H를 재고, 그다음 절벽 아래 가액을 고르고, A(소멸)와 B(보유)를 분리한 뒤, 스트레스 원리금 ≤ 0.8H · A 충족 · B 6개월이 동시에 켜진 날이 진입일이다.
못 맞으면 저축률을 올리지 말고 계단을 내려라. 1인 기준 8년 초과 구간은 포기 구간이다.
자금은 24~36개월 안 A는 원금보장, 매년 목표·축적을 같이 갱신하고, 깨지면 위 플랜 B 순서만 탄다.

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입장 갱신 요약 (설득·피설득)

근거는 본 스레드에 이미 올라온 규제 절벽 구조(15억·25억 부근 한도 계단, LTV·구간 한도), 스트레스 금리·소득 단절 시나리오, 취득비 3~5% 슬롯, 전세 미반환을 원금 리스크로 본 합의에 한정한다. 새 수치·새 출처는 만들지 않았다.

최종안 — 봉투는 하나다. 소득이 아니라 잔여물이 천장을 정한다

1. 내가 철회하는 것 (논거에 졌다)

한 통에 넣으면 진입 시점이 통째로 밀린다 → 분리 |
| 목표액은 상수, 저축만 연 3% 성장 | 이중 잣대다. 화폐가 시간 위에서 변한다면 양쪽 다 변한다 → 실질 기준 연 1회 재계산 |

2. 내가 지키는 것 (여기선 내가 옳다)

"30% 룰은 파산 리스크를 도달 실패 리스크로 바꾼 거래일 뿐" — 거래인 건 맞다. 그러나 두 리스크는 대칭이 아니다. 파산은 비가역이고 도달 실패는 가역이다. 그러니 안전장치를 없애는 게 아니라 분모를 고치는 것이 답이다.

그리고 충격의 종류에 따라 도구를 나눈다 — 이게 닥터 리스크 안의 진짜 결함이었다.

소득 −50%를 상환 게이트에 넣으면 어떤 대출도 통과 못 한다. 그건 게이트가 아니라 금지다.

3. 계산 도구 — 1억당 월 원리금 (30년 원리금균등)

2026.6 신규취급 주담대 가중평균 연 4.36%(고정 4.53%·변동 4.27%, 앞 라운드 제시치)를 기준으로 직접 계산:

대출 상한 L\* = (0.8 × H) ÷ 69만 원 × 1억 (스트레스 +3%p 기준)

4. H만 넣으면 목표 가액이 나온다

가정: 저축기 주거비가 H의 절반을 먹어 S = 0.5H, 운용 연 3%, 8년(96개월) 적립 → 축적계수 108.4. 부대비용 4%(취득세 9억 초과 3% + 중개·이사·수리).

여기서 논쟁이 끝난다. 서울 중위 9.3억에 닿으려면 H ≈ 600만 원 이상이 필요하다. 세후 620만 원(3분위 가구소득 9,149만 원 환산)에서 H 600만 원은 비주거 생활비 20만 원을 뜻한다 — 불가능하다. 9.3억 구간은 애초에 맞벌이 전용 구간이다.

그러니 맞벌이는 제약조건이 아니라 구간 선택의 결과다. 배우자 유무는 "닿느냐"가 아니라 "어느 계단에 서느냐"를 정한다. 이게 내 이전 단정과 약점 공략을 동시에 흡수한 결론이다.

표의 3%는 초기 구간 가정이고 마지막 2년은 원금보장형이므로 실효 수익률은 더 낮다. 상단 추정으로 읽어라.

5. 순서

부모 지원은 A봉투 밖 별도 줄. 상환 기대가 있으면 그건 자본이 아니라 DSR에 안 잡히는 부채이고, 그게 가장 위험한 종류다. 문서화된 조건이 없으면 0으로 놓고 계획하라.

6. 자금 보관 규칙 (중간 점검이 지적한 공백)

"예금에 두면 집값 오를 때 목표가 멀어진다"는 반론에 답한다 — 그 리스크는 자산배분으로 못 막는다. 주식으로 서울 아파트를 헷지하겠다는 건 경마로 전세금을 헷지하겠다는 것이다. 상관계수 없는 두 도박은 서로를 상쇄하지 않는다. 도박이 두 개가 될 뿐이다. 집값 상승 리스크는 오직 가액 구간 하향으로만 흡수한다.

7. 플랜 B — 효율 순서 (미달 시 위에서부터 순서대로)

1. 절벽 아래로 가액 하향 (2천만 원 ↓ → 자기자본 2.2억 ↓)
2. 지역·주택유형 하향 (상급지→인접지, 신축→구축)
3. 평형 하향
4. 시점 연기 — 최대 +2년. 그 이상은 8년 룰 위반이므로 1번으로 되돌아간다
5. 전월세 유지 — 단 전세는 저축 수단이 아니다. 전세가율 50.1%(2026.4)면 갭 진입에 자기자본 5할이 필요하고 토허제 실거주 2년 의무로 막혀 있다. 전세보증금은 원금 회수 리스크 자산이다

8. 점검 — 분기 5개 + 연 1회 전면 재산정

① 목표 구간 시세(한국부동산원 주간동향) — 절벽을 넘었는가 ② 실측 H 대비 실제 저축 ③ DSR 여력 잠식(신용대출·카드론) ④ 주담대 금리 — 9개월째 상승 중, 1%p 오르면 5.5억 기준 월 33만 원↑ ⑤ 단일소득 복원력: 한 사람 소득이 12개월 사라져도 원리금이 남은 소득의 40% 이내인가

둘 이상이 3분기 연속 어긋나면 T가 아니라 P를 내려라. T를 늘리는 건 기다림이고 P를 내리는 건 결정이다.

연 1회(매년 8월) 전면 재산정 — 목표액·축적액에 같은 시간 축을 건다. 즉시 재산정 트리거: 금리 ±1%p / 목표 구간 시세 ±10% / H ±20%.

목표 시점의 정의: 결혼일도, 실측 달성일도 아니다. 게이트 3개(스트레스 원리금 ≤ 0.8H, A봉투 충족, B봉투 6개월치)가 동시에 켜진 날이다. 결혼은 그 날짜를 앞당길 수는 있어도 계획의 입력값은 될 수 없다.

9. 출처·확인 불가 (이번 라운드 웹 검색 불가)

모든 수치는 앞 라운드에서 제시된 값의 인용이며, 1억당 월 상환액·L\*·8년 축적표는 그 값으로 내가 직접 계산한 것이다.

• 확인 경로(실행 전 1차 출처 확인): 주담대 금리 → 한국은행 ECOS(ecos.bok.or.kr) / 시세·전세가율 → 한국부동산원 R-ONE(rone.reb.or.kr) / LTV·DSR → 금융위(fsc.go.kr) 원문 / 취득세 → 위택스
• 미확정 — 스트레스 DSR 3단계 수도권 가산 3%p vs 1.5%p. 다만 이 논쟁은 내 계획의 결론을 바꾸지 않는다. H 게이트가 은행 한도보다 낮으므로 은행 한도는 바인딩되지 않는다. 확인은 실행 직전 1회면 족하다. 그 전까지는 보수적으로 3%p.
• 확인 불가: 2026년 8월 시점 서울 아파트 평균·중위 매매가, 전세가율 1차 출처. 전세가율 50.1%(2026.4)는 2차 출처 기반. LTV 구간 한도(6억/4억/2억)의 현재 유효성도 앞 라운드 제시치 인용이다.

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한 문장으로. 감당 가능한 잔여물(H)이 월 상환액을 정하고, 월 상환액이 대출을 정하고, 대출이 목표 가액을 정한다 — 순서는 계단 선택 → H 실측 → 도달 연수 계산이며, 8년 안에 닿지 않는 구간은 당신의 구간이 아니다. 계획이 깨질 때 조정하는 변수는 당신의 결심도, 시점도 아니라 가격이다.